ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ “BBB-” จากเดิมที่ระดับ “BBB” ในขณะเดียวกันก็เปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Negative” หรือ “ลบ” ด้วย โดยอันดับเครดิตที่ลดลงสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ที่สูงขึ้นของบริษัทจากการลงทุนเชิงรุกและความสามารถในการทำกำไรที่คาดการณ์ว่าจะลดลงจากการลงทุนที่ต่อเนื่องในธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพ อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงความยอมรับในตราสินค้าของบริษัทในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตก็สะท้อนถึงผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งสร้างความเสียหายที่รุนแรงต่อระบบเศรษฐกิจไทยและกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต : ภาระหนี้ยังคงสูงขึ้น

ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าระดับภาระหนี้สินของบริษัทจะเพิ่มขึ้นอีกจากการมีเงินลงทุนที่สูงในธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ ภายใต้กลยุทธ์ในการกระจายความหลากหลายทางธุรกิจ บริษัทได้เริ่มลงทุนในธุรกิจให้เช่าในปี 2558 และมีเป้าหมายที่จะเพิ่มสัดส่วนผลกำไรที่มาจากธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอถึง 50% ภายในปี 2564 การขยายไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอต้องใช้เงินลงทุนสูงซึ่งส่งผลให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นมาตั้งแต่ปี 2558 โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 36% ในปี 2558 จากระดับ 20% ในปี 2557 และเกินกว่าระดับ 50% มาตั้งแต่ปี 2560 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 56% ณ สิ้นปี 2562

ปัจจุบันธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอของบริษัทประกอบด้วยโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าให้เช่าภายในโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน” (Bangkok Free Trade Zone) และจากโครงการอพาร์ทเมนท์ให้เช่าบริเวณถนนสุขุมวิท 77 นอกจากนี้ บริษัทยังได้เริ่มเข้าสู่ธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพภายใต้แบรนด์ “RAKxa” โดยมีแผนจะเปิดโครงการในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 งบลงทุนในการก่อสร้างสำหรับธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 2,100 ล้านบาท ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2563 ยังคงเหลือเงินลงทุนอีก 500 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทจะนำเงินลงทุนอีกจำนวน 2,000 ล้านบาทไปใช้พัฒนาโครงการโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าให้เช่าในระหว่างปี 2563-2565

บริษัทวางแผนจะขายสินทรัพย์เพื่อการลงทุนบางส่วนเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  (ทรัสต์ฯ) ในช่วงประมาณกลางปี 2563 โดยคาดว่าจะมีรายได้จากการขายอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท รายรับสุทธิหลังหักชำระคืนหนี้จำนวน 652 ล้านบาทแล้วจะอยู่ที่ราว 1,350 ล้านบาท บริษัทวางแผนจะนำเงินส่วนนี้ในสัดส่วนประมาณ 50% ไปลดภาระหนี้และอีก 50% จะใช้เป็นแหล่งเงินทุน และ/หรือ ลงทุนในหน่วยลงทุนของทรัสต์ฯ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขายที่ดินเปล่าและโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จซึ่งปลอดภาระหนี้มูลค่ารวมเกินกว่า 2,000 ล้านบาทในช่วงปี 2563-2564 อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าแผนการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ น่าจะล่าช้าออกไปอันเนื่องมาจากภาวะทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนในช่วงเวลาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปัจจุบัน

ด้วยเหตุนี้ แหล่งเงินทุนสำหรับการก่อสร้างจึงน่าจะมาจากการกู้ยืมซึ่งจะเพิ่มภาระหนี้ให้แก่บริษัทยิ่งขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเกินกว่าระดับ 60% ในปี 2563 และหลังจากนั้นจะทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 57% ในช่วงปี 2564-2565 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ -0.2% ในปี 2563 และจะฟื้นตัวขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 4% ในระหว่างปี 2564-2565 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 1 เท่าในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า

อัตรากำไรคาดว่าจะลดลง

ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะลดลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า บริษัทต้องเผชิญกับอัตรากำไรที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยสาเหตุหลักมาจากการมีรายจ่ายเพิ่มเติมในส่วนของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงาน (กำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 16% ในปี 2560 และระดับ 15% ในปี 2562 จากระดับ 19% ในปี 2559

ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรของบริษัทจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของธุรกิจใหม่ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพจะยังคงไม่มากนักในช่วงแรกของการดำเนินกิจการในขณะที่บริษัทต้องแบกภาระต้นทุนคงที่และค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ค่อนข้างสูง อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 13% ในปี 2563 และจะฟื้นตัวไปอยู่ที่ระดับ 15%-17% ในปี 2564-2565

ตราสินค้าเป็นที่ยอมรับ

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทภายใต้ตราสินค้า “ชวนชื่น” นั้นได้รับการยอมรับเป็นอย่างดีจากลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงต่ำในแง่ของคุณภาพสินค้าและราคา เนื่องจากบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ยอดขายรอการรับรู้รายได้จึงมีขนาดเล็ก ดังนั้น รายได้ของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่และยอดโอนในปีนั้น ๆ บริษัทสามารถรักษาระดับรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ระดับ 2,600-2,800 ล้านบาทในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีผลกระทบในเชิงลบจากมาตรการบังคับใช้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 แต่รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในปี 2562 ของบริษัทก็ลดลงเพียง 8% จากปีก่อน โดยมาอยู่ที่ระดับ 2,600 ล้านบาท

ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 26 โครงการซึ่งประกอบด้วยโครงการแนวราบ 25 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียม “พาร์ค คอร์ท” อีก 1 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปี 2563 อีก 3 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวม 2,500 ล้านบาท ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าผลที่ตามมาจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังคงดำเนินต่อไปจะเป็นปัจจัยกดดันต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและจะก่อให้เกิดการชะลอตัวในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยอย่างรุนแรง ภายใต้สมมติฐานที่การแพร่ระบาดจะสามารถควบคุมได้ภายในครึ่งปีแรก ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทจะลดลงไปอยู่ที่ราว 2,000 ล้านบาทและจะขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2,400-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 และรายได้จากธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอจะเพิ่มขึ้นจากสินทรัพย์ที่เติบโตขึ้นในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนและจากการเริ่มดำเนินการในธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพ

ความผันผวนที่เพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องมาจากความกังวลเกี่ยวกับไวรัสโควิด-19

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากในขณะเดียวกันก็ยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไปอีกด้วย การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรง ความต้องการที่อยู่อาศัยอาจลดลงอย่างมีนัยสำคัญและหนี้เสียอาจพุ่งสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดหวังว่ามาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ ที่รัฐบาลออกมานั้นจะส่งผลในเชิงบวกในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยอนุญาตให้ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% จากสินเชื่อที่กู้ ซึ่งรวมเป็น 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทโดยจะมีผลไปจนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2563 อีกด้วย ในการนี้ บริษัทเชื่อว่ามาตรการใหม่เหล่านี้จะช่วยจูงใจกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวการณ์ในปัจจุบัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น

ปัญหาขาดสภาพคล่องในตลาดหุ้นกู้ส่งผลต่อความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์

ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นจากภาวะที่นักลงทุนในตลาดตราสารหนี้หลีกเลี่ยงการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยง ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2,900 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1,400 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 107 ล้านบาท และตั๋วแลกเงินจำนวน 1,400 ล้านบาท บริษัทได้จ่ายชำระหุ้นกู้จำนวน 250 ล้านบาทที่ครบกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม 2563 ด้วยกระแสเงินสดภายในกิจการ ในขณะที่ตั๋วแลกเงินจำนวน 790 ล้านบาทที่ครบกำหนดในไตรมาสแรกของปี 2563 ส่วนใหญ่มีการต่ออายุเรียบร้อยแล้ว ส่วนหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 9 เดือนที่เหลือของปี 2563 นั้นประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1,000 ล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนสิงหาคม 2563 หุ้นกู้ระยะสั้นจำนวน 300 ล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนธันวาคม 2563 และตั๋วแลกเงินจำนวน 1,001 ล้านบาท โดยตั๋วแลกเงินจำนวน 370 ล้านบาทนั้นจะครบกำหนดในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 จำนวน 600 ล้านบาทจะครบกำหนดในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 และจำนวน 40 ล้านบาทจะครบกำหนดในไตรมาสที่ 4 ของปี 2563

ณ เดือนมีนาคม 2563 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 480 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ในกระบวนการเตรียมวงเงินสำรองกับธนาคารจำนวน 500 ล้านบาทเพื่อสำรองสำหรับชำระตั๋วแลกเงิน รวมทั้งยังมีสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,600 ล้านบาทซึ่งใช้เป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งด้วย บริษัทยังได้เตรียมจัดตั้งทรัสต์ฯ อีก 1 แห่งในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 โดยคาดว่ามูลค่าขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ดูจะเป็นไปได้ยากในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเห็นว่า “กองทุนเสริมสภาพคล่องเพื่อลดความเสี่ยงของการระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน” (Bond Stabilization Fund) ซึ่งจัดตั้งโดย ธปท. ร่วมกับสมาคมธนาคารไทย ธนาคารออมสิน ผู้ประกอบการประกันภัย และกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการนั้นอาจเป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งเพื่อช่วยแก้ปัญหาสภาพคล่องในระบบ

บริษัทต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 1.2 เท่า และ 1.5 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งคาดหวังว่าบริษัทจะคอยดูแลสภาพคล่องอย่างใกล้ชิดและจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• รายได้ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในช่วง 7-4.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
• อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 33%-36% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 13%-17% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
• เงินลงทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 6,000 ล้านบาทในปี 2563 และราว 500-600 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2565

 แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่ถดถอยไปจากที่คาดการณ์ไว้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2.7-4.3 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะสูงขึ้นในปี 2563 และจะลดลงมาอยู่ที่ระดับราว ๆ 57% ในปี 2564-2565 ส่วนอัตรากำไรจากการดำเนินงานนั้นคาดว่าจะลดลงในปี 2563 จากนั้นจะฟื้นตัวและคงอยู่ที่ระดับเกินกว่า 10% ได้ในระหว่างปี 2564-2565