“จริงๆมีสัญญาณที่ไม่ดีต่อเศรษฐกิจค่อยก่อตัวขึ้นตั้งแต่ 3-4 ปีก่อนแล้ว ราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ จากนั้นเทรดวอร์ออกฤทธิ์ มาเจอโควิด-19 อัดเข้าไปอีก โดนหนักสุดรอบนี้คือธุรกิจท่องเที่ยว ทำให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ไปหมด เอสเอ็มอีเหนื่อยและเหนื่อยมากด้วย...คำถามคือ อีกนานไหม? ปิดนาน(ล็อกดาวน์)ไปไม่ดี(ถ้า)ลากยาวรัฐบาลดูแลไม่ดี ลามไปถึงสถาบันการเงิน เกิด Default ขึ้นในระบบจะยุ่งกันใหญ่ ธุรกิจล้มเป็นโดมิโนแน่ !! … ”
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ประกอบธุรกิจประเภท ค้าอสังหาริมทรัพย์ โดยขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเป็นส่วนใหญ่ มี ‘คุณอนันต์ อัศวโภคิน’ เป็นผู้ก่อตั้งและผู้ถือหุ้นใหญ่ เริ่มก่อตั้งตั้งแต่ปี 2516 โดย ‘คุณเพียงใจ หาญพาณิชย์’ ทำหมู่บ้านจัดสรรโครงการแรก คือ หมู่บ้านศรีรับสุข ได้มีการจัดตั้งแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ขึ้นเป็นบริษัทจำกัดในวันที่ 30 สิงหาคม 2526 ดำเนินโครงการหมู่บ้าน พฤกษชาติ ซึ่งเป็นโครงการบ้านที่ซื้อมาจากบริษัทย่อยแห่งหนึ่งของธนาคารกสิกรไทย ต่อมาในปี 2532 ได้นำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและได้อนุมัติโดยใช้ชื่อว่า บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้นมา ปัจจุบันแลนด์แอนด์เฮ้าส์แบ่งออกเป็น 3 ธุรกิจหลักคือ1.อสังหาริมทรัพย์ 2.ธุรกิจจำหน่ายสินค้าและบริการวัสดุก่อสร้างและตกแต่งที่อยู่อาศัย เช่นโฮมโปร และ 3.ธุรกิจที่ปรึกษาลงทุนและธนาคารพาณิชย์ เช่นธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์
บทเรียนจากวิกฤตเศรษฐกิจ “สร้างภูมิคุ้มกัน” ทนแรงเสียดทานในเวลาที่เกิดปัญหา
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เป็น Local Brand ทางด้านที่อยู่อาศัยที่แข็งแรงมากแบรนด์หนึ่ง มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน ผ่านวิกฤต(Crisis) ต่างๆ มาหลายรอบ ตั้งแต่เริ่มต้นธุรกิจก็เผชิญปัญหาผลกระทบจากวิกฤตราคาน้ำมันโลก (Oil Crisis) ครั้งแรกเมื่อปี 2516 และเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกบริษัทที่เจ็บหนักจากการระบาดของพิษวิกฤตเศรษฐกิจ “ต้มยำกุ้ง” ในปี 2540 …. และวันนี้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ใช่บริษัทที่มียอดขายสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่บริษัทที่ทุ่มเม็ดเงินไปกับการโฆษณาสูงสุด หรือแม้แต่งานแถลงข่าวก็จัดปีละครั้งช่วงต้นปีแถลงผลประกอบการและแผนธุรกิจ ล่าสุดจัดเมื่อวันที่ 15 มกราคม 2563 ที่ผ่านมา
ทีมงาน prop2morrow.com มีโอกาสพูดคุยกับหนึ่งในขุนพลของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์‘คุณอดิศร ธนนันท์นราพูล’ ที่ร่วมงานกับที่นี่มาเกือบ 30 ปี ล่าสุดบริหารงานในตำแหน่ง กรรมการผู้จัดการ (สายสนับสนุน)ของบริษัทฯถึงวิกฤตที่เกิดจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID -19) กับภูมิคุ้มกันที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์มีนั้น ‘คุณอดิศร’ มั่นใจอย่างยิ่งในความพร้อมขององค์กรจะทนแรงเสียดทานเวลาที่มีปัญหา และวิกฤตโควิด-19 ก็ไม่เหมือนกับครั้งก่อนๆ โดยเฉพาะวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประสบผลขาดทุนเป็นครั้งแรกและครั้งใหญ่ในประวัติศาสตร์ของการทำธุรกิจ เป็นการขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ การขาดทุนจากการตัดสินใจลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมทุนที่มีมากมาย รวมทั้งการไปลงทุนในบริษัทพัฒนาที่ดินในฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซียด้วย
การเกิดวิกฤตครั้งนั้น‘คุณอดิศร’บอกว่าภาคธุรกิจเกิดปัญหาสภาพคล่องทางการเงินหนัก พอมีปัญหาก็ไม่มีเงินไปจ่ายให้ผู้รับเหมา ผู้รับเหมาก็ไม่มีไปจ่ายให้ซัพพลายเออร์ คนงานทำงานไม่ได้เงิน ตกงานด้วย ทุกอย่างเกิดเป็นไฟลามทุ่ง จนมีนักธุรกิจออกมาบอกว่า “ไม่หนี ไม่มี ไม่จ่าย” ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีหนี้เยอะ ลงทุนเกินตัว แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เช่นกันมีโอกาสกู้เงินต่างประเทศได้ก็กู้เต็มที่ พอเกิดวิกฤตก็เลยหนัก แต่ก็แก้ปัญหาเดินสายเจรจาขอยืดเวลารชำระหนี้กับเจ้าหนี้ทุกรายทั้งเจ้าหนี้ต่างประเทศและสถาบันการเงินไทย เราจ่ายหมดทำให้ชื่อเสียงทางด้านการเงินเราก็ไม่เสียจนถึงทุกวันนี้ ส่วนกิจการที่ไปลงทุนในต่างประเทศก็ขายหุ้นออก
วิกฤตต้มยำกุ้งระบาดน่าจะเป็นบทเรียนครั้งใหญ่ของบริษัทฯและถือว่าเป็นจุดเปลี่ยนในการสร้างภูมิคุ้มกันให้องค์กรมาตลอดถึงปัจจุบัน ด้วยการให้ความสำคัญกับการพัฒนาคน จัดระบบภายในต่างๆให้แข็งแรงมากขึ้น ไม่ได้ดูหรือให้ความสำคัญแค่ว่าในแต่ละปีรายได้จะโตขึ้นเท่าไหร่ แต่คิดว่าบริษัทที่ดีจะต้องสามารถทนแรงเสียดทานในเวลาที่เกิดปัญหาได้
คุณอดิศร ธนนันท์นราพูล
วิกฤตรอบนี้ที่โดนหนักคือธุรกิจท่องเที่ยว ส่วน“อสังหาฯ”โดนแค่ปลายหมัด…(ถ้า)ลากยาวธุรกิจล้มเป็นโดมิโนแน่ !!
ทั้งนี้ เช่นเดียวกันวิกฤตที่เกิดจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ‘คุณอดิศร’ยอมรับว่าในทุกวิกฤตต้องทำงานหนักขึ้นกว่าเวลาปกติอยู่แล้ว ซึ่งจริงๆมีสัญญาณที่ไม่ดีต่อเศรษฐกิจค่อยๆก่อตัวขึ้นตั้งแต่ 3-4 ปีก่อนแล้ว ราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ กลุ่มเอสเอ็มอีเหนื่อย เริ่มมีปัญหามากขึ้น ซึ่งเห็นได้จากตัวเลขหนี้เสียของแบงก์ ขณะเดียวกันเทรดวอร์ออกฤทธิ์ มี Online Trading ทั้งจากลาซาด้า ช้อปปี้ มองอีกมุมช้อปปิ้งออนไลน์เหล่านี้มาทุบรายเล็ก รายน้อย ทุกอย่างเชื่อมโยงกันหมด พอมาเจอโควิด-19 อัดกระแทกเข้าไปอีก ที่โดนหนักสุดรอบนี้คือธุรกิจท่องเที่ยว ทำให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ไปหมด เอสเอ็มอีเหนื่อยและเหนื่อยมากด้วย ส่วน อสังหาฯกระทบเบากว่าโดนแค่ปลายหมัดเมื่อเทียบกับภาคท่องเที่ยว เรามีที่เกี่ยวกับท่องเที่ยวธุรกิจในเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์ ซึ่งก็กระทบเหมือนคนอื่นๆ คำถาม คือ อีกนานไหม? ปิดนาน (ล็อกดาวน์)ไปไม่ดี (ถ้า)ลากยาวนานๆ รัฐบาลดูแลไม่ดี ลามไปถึงสถาบันการเงิน เกิด Default ขึ้นในระบบจะยุ่งกันใหญ่ ธุรกิจล้มเป็นโดมิโนแน่ !! อย่างที่เห็นในขณะนี้รัฐบาลก็หาทางรับมือเต็มที่เพื่อไม่ไห้เกิดวิกฤตซ้ำรอย
เห็นสัญญาณร้ายขึ้นการ์ดสูงป้องกัน – โครงการใหม่เปิดตามแผนที่ประกาศต้นปี ’63
ในส่วนของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยก็ต้องปรับ ข้อมูลข่าวสารมันเร็ว ต่างจากช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งทุกคนลุยเต็มที่ กว่าจะรู้ว่าเกิดโอเวอร์ซัพพลายก็ผ่านไป 2 ปี ทุกวันนี้ตัวเลขออกมาหมด เห็นเหมือนกันหมด แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์เองได้บทเรียนจากวิกฤตเศรษฐกิจประกอบกับการมอนิเตอร์ข้อมูลจากปัจจัยแวดล้อมที่มีผลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจ ซัพพลายและดีมานด์ของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด ทำให้การวางยุทธศาสตร์ในการทำธุรกิจถูกวางไว้อย่างระมัดระวัง บริษัทฯเห็นสัญญาณไม่ดีมาถึงจึงประกาศว่าปีนี้ไม่เปิดคอนโดมิเนียมใหม่เลย เน้นขายสต๊อกคอนโดฯที่มีอยู่มูลค่ารวม10,000 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ประมาณ 6,000 ล้านบาท ปรับวิธีการขายเน้นออนไลน์ซึ่งก็ช่วยระดับหนึ่ง สุดท้ายลูกค้าก็มาดูรายละเอียดที่โครงการ ปรับเซกเม้นต์ และที่อยู่อาศัยที่ขายก็ปรับมาเป็นระดับกลางบนถึงระดับบนเป็นส่วนใหญ่ โดยราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่ขายในปี 2563 เท่ากับ 7.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิต 6.9 ล้านบาท โดยแบ่งตามสัดส่วนระดับราคา ดังนี้-
– ที่อยู่อาศัยระดับราคา 2.01 – 4.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 16%
– ที่อยู่อาศัยระดับราคา 4.01 – 6.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 18%
– ที่อยู่อาศัยระดับราคา 6.01 – 10.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 18%
– ที่อยู่อาศัยระดับราคา 10.01 – 25.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 22%
– และที่อยู่อาศัยระดับราคา มากกว่า 25.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 26%
สำหรับกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 2 ล้านบาทไม่มีเลย ส่วนระดับ 2-3 ล้านบาทมีแต่ก็ไม่มากถ้าเทียบกับพอร์ตทั้งหมด‘คุณอดิศร’ให้เหตุผลว่า ผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีรายได้ในระดับปานกลาง เป็นกลุ่มที่ถูกมรสุมเศรษฐกิจกระหน่ำมาเมื่อไหร่ ได้รับผลกระทบเต็มๆ ถูกให้ออกจากงานบ้าง หรือลดเงินเดือนลงบ้าง ทำให้มีปัญหาในเรื่องการโอน ส่วนคนที่คิดจะซื้อก็เลื่อนการซื้อออกไป เกิดวิกฤตช่วงปี 2540 ในช่วงเวลานั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งสร้างครอบครัว บ้านสร้างเสร็จแล้วแต่โอนไม่ได้ ต้องเปลี่ยนทรัพย์สินที่มีอยู่เป็นเงินสดให้ได้ หาวิธีการขายถ่ายรูปบ้านที่สร้างเสร็จมาติดขายที่ในออฟฟิศซอยคอนแวนต์ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับดีเงินเริ่มเข้ามา นี่คือการแก้ไขปัญหาช่วงนั้น
‘คุณอดิศร’บอกกับทีมงานว่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ยังเดินตามแผนที่ประกาศไว้เมื่อช่วงต้นปี 2563 คือเปิดตัวโครงการใหม่ 16 โครงการ มูลค่ารวม 28,440 ล้านบาท แบ่งแยกเป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 13 โครงการ และต่างจังหวัด 3 โครงการ แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 11 โครงการ /โครงการบ้านแฝด 3 โครงการ และโครงการทาวน์เฮ้าส์ 3 โครงการ และเมื่อรวมโครงการเปิดใหม่ในปีนั้น โครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ 78 โครงการ บริษัทฯมีจำนวนโครงการที่เปิดดำเนินการทั้งสิ้นในปี 2563 ทั้งหมด 94 โครงการ ทุกโครงการที่เปิดใหม่เป็นไปตามแผน ในและไตรมาสที่เปิดอาจจะมีการเปิดสลับโครงการก่อนหลังกันบ้างขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมในแต่ละพื้นที่
“เตรียมใจ” รับสภาพยอดขายปีนี้ต่ำเป้า พร้อมเตรียมแผนรองรับหากหุ้นกู้ จำนวน 14,000 ล้านบาทออกไม่ได้
ส่วนยอดขาย(Booking) นั้น ‘คุณอดิศร’ยอมรับว่า ด้วยสถานการณ์แบบนี้ได้ “เตรียมใจ” ไว้แล้วว่ายอดขายปีนี้ต่ำกว่าเป้าแน่ๆ โดยในปี 2563 นี้ตั้งยอดขายไว้ 28,000 ล้านบาทไม่ต่ำว่ากว่าเป้าและยอดโอนกรรมสิทธิ์มูลค่ารวม 28,000 ล้านบาท ส่วนผลกระทบเชิงลบต่อแผนที่จะออกหุ้นกู้อีกจำนวน 14,000 ล้านบาทในปีนี้เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดอายุ มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาทหากออกไม่ได้ก็ไม่ออก ซึ่งก็ไม่มีปัญหาอะไรได้เตรียมความพร้อมรองรับอยู่แล้ว
