ดังได้กล่าวไว้ในบทความตอนที่แล้วว่าวิกฤตรอบปัจจุบันกำลังลามจากประเด็นสาธารณสุขสู่ภาคธุรกิจและส่งต่อไปสู่ภาคการเงิน ทั้งนี้ รัฐต้องดูแลเศรษฐกิจในระยะเฉพาะหน้าให้ภาคประชาชนที่เดือดร้อนและภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมีสภาพคล่องพอที่จะต่อลมหายใจไปได้ ทั้งประชาชนและผู้ประกอบการจำนวนมากที่มีสายป่านไม่ยาวพอที่จะหล่อเลี้ยงตัวเองได้นานจะเริ่มแสดงอาการชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ส่วนสถาบันการเงินก็จะได้รับผลกระทบมากยิ่งขึ้นจากภาวะหนี้ หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือNPL (Non-Performing Loan) ที่จะเพิ่มสูงขึ้นเมื่อมาตรการพักชำระหนี้สิ้นสุด

ในความเป็นจริงคงไม่มีผู้ใดสามารถหยั่งรู้ถึงสถานการณ์อนาคตถึงขนาดกำหนดเวลาข้างหน้าได้ชัดเจน แต่นักเศรษฐศาสตร์ทั่วโลกที่วิเคราะห์ภาวะความตกต่ำและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเมื่อเกิดวิกฤตต่างๆ นั้น มักวาดภาพการฟื้นตัวไว้ 3 รูปแบบ คือแบบ V-shaped Recovery, U-shaped Recovery และ L-shaped Recovery ตามมิติความหนักเบาของวิกฤต สำหรับในสถานการณ์ COVID-19 ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจของธนาคารไทยพาณิชย์ได้จัดทำรายงานออกมาเมื่อช่วงต้นเดือนเมษายน 2563 ที่ผ่านมา (ซึ่งในภายหลังอาจมีการปรับประมาณการใหม่) โดยวิเคราะห์ครบทั้ง 3 รูปแบบ

การฟื้นตัวแบบรูปตัว V เป็นมิติภาวะที่ดีที่สุด (Best-Case Scenario) และเป็นยอดปรารถนา หมายความว่าขอให้ลงเร็วแล้วฟื้นเร็ว เหมือนช่วงสึนามิภูเก็ตปี 2547 หรือน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2554 ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ซวนเซอยู่ประมาณ 5-6 ไตรมาสแล้วกลับมาเฟื่องฟูยาวต่อเนื่อง ภายใต้มิติภาวะที่ดีที่สุดนี้ โลกคงจะสามารถค้นพบวัคซีนป้องกัน COVID-19ได้เร็ว และนโยบายภาครัฐมีประสิทธิภาพในการเยียวยาทางเศรษฐกิจได้ดี ศูนย์วิจัยฯ คาดว่าเศรษฐกิจไทยตลอดทั้งปีนี้จะหดตัวลงจากปีที่แล้วเพียงร้อยละ 3.2 (คือดียังไงก็ติดลบ) แล้วปีหน้า 2564 จึงจะกลับมาเติบโตร้อยละ 5.0 (เติบโตสูงจากฐานที่ต่ำเพราะเศรษฐกิจหดตัวในปี 2563) แล้วคืนสู่สามัญเติบโตร้อยละ 3.5 ในปี 2565 ทั้งนี้ หากเป็นรูปตัว V ประมาณว่าจุดต่ำสุดน่าจะอยู่ในไตรมาส 3 ปีนี้ แล้วในไตรมาส 2 ปี 2564 เศรษฐกิจจึงจะฟื้นตัวกลับไปสู่ภาวะเดิมเหมือนเมื่อไตรมาสสุดท้ายปี 2561 หรือเท่ากับว่า แม้ในมิติภาวะที่ดีที่สุดก็ยังต้องใช้เวลาประมาณ 5-6 ไตรมาสในวงจร แต่อย่างน้อยภาคอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถจำศีลได้สักพักหนึ่ง รอวันฟื้นแล้วกลับมาดำเนินการต่อเนื่องใหม่

ในความเป็นจริง นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่มองว่าวิกฤตรอบนี้จะเลวร้ายกว่านั้น กล่าวคือจะฟุบยาวเกินกว่า 5-6 ไตรมาส หรือจะเป็นวงจรการฟื้นตัวแบบรูปตัว U ซึ่งเป็นมิติภาวะที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด (Base-Case Scenario) ซึ่งศูนย์วิจัยฯ มีมุมมองว่าภายใต้มิติภาวะนี้เศรษฐกิจไทยตลอดทั้งปีนี้จะหดตัวลงจากปีที่แล้วร้อยละ 5.6 แล้วปีหน้า 2564 จึงจะกลับมาเติบโตร้อยละ 5.2 ตามด้วยเติบโตร้อยละ 3.4 ในปี 2565 ทั้งนี้ หากเป็นรูปตัว U ประมาณว่าจุดต่ำสุดน่าจะอยู่ในไตรมาส 4 ปีนี้ แต่จะใช้เวลานานกว่าในการฟื้นสู่จุดเดิมคือประมาณว่า เศรษฐกิจจะฟื้นตัวในไตรมาส 1 ปี 2565 หรือใช้เวลาอยู่ในวงจรนานประมาณเกิน 2 ปีเล็กน้อย หรือตลอดทั้งปีนี้รวมกับตลอดทั้งปีหน้าจนถึงไตรมาสแรกปีถัดไปจึงจะพ้นทุกข์ เมื่อถึงเวลานั้นตลาดจะกลับมาเติบโตได้ในอัตราเดิม แต่อุปสงค์และอุปทานจะหายไปส่วนหนึ่ง เช่น นักเก็งกำไรและนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ เหลือแค่ผู้ซื้ออยู่จริงเป็นส่วนใหญ่ แม้แต่ผู้ซื้ออยู่จริงก็อาจชะลอการซื้อลง ส่วนผู้ประกอบการก็จะล้มหายไปบางส่วนเพราะลากยาวไม่ไหว สถาบันการเงินไม่สนับสนุนการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการที่เหลือรอดต้องสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เพราะลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ช่วงหลัง COVID-19 อาจปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยหรือมีความต้องการรูปแบบหรือองค์ประกอบของที่อยู่อาศัยที่แตกต่างไปจากเดิม

ในขณะเดียวกัน ก็อาจมีนักเศรษฐศาสตร์บางส่วนที่เคยผ่านและรับรู้รสชาติของวิกฤตต้มยำกุ้งมาแล้ว คิดยาวไปถึงการฟื้นตัวแบบรูปตัว L ซึ่งตั้งอยู่บนสมมุติฐานที่เลวร้ายที่สุด ซึ่งศูนย์วิจัยฯ ประมาณว่าภายใต้มิติภาวะนี้เศรษฐกิจไทยปีนี้จะติดลบตัวแดงหนักถึงร้อยละ 9.3 แล้วปีหน้า 2564 ฟื้นได้นิดหน่อยแค่ร้อยละ 2.8 และเติบโตร้อยละ 3.2 ในปี 2565 ทั้งนี้ หากเป็นรูปตัว L ประมาณว่าจุดต่ำสุดน่าจะอยู่ในไตรมาส 1 ของปีหน้า แต่จะใช้เวลาจมปลักอยู่กับปัญหายาวนานต่อเนื่องกว่าจะฟื้นตัวขึ้นมาแตะจุดเดิมก็จะล่วงเข้าสู่ไตรมาสแรกของปี 2567 โน่น เท่ากับใช่เวลาอยู่ในวงจรอุบาทว์นี้นานถึง 4 ปีเศษ คือตลอดทั้ง 4 ปีตั้งแต่ 2562-2565 ซึ่งหากย้อนหลังไปช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 กว่าเศรษฐกิจจะฟื้นคืนสู่จุดเดิมก็ใช้เวลาประมาณนี้คือถึงประมาณปี 2544 ภายใต้มิติภาวะนี้ หมายความว่าการพัฒนาวัคซีนก็ไม่ทันการณ์ นโยบายการแก้ปัญหาเศรษฐกิจของภาครัฐก็ไม่ได้เรื่อง เกิดปัญหาเชิงโครงสร้างมากมายจนเศรษฐกิจตกต่ำ ผลผลิตทรุด หากเลวร้ายสุดๆ หางตัว L อาจลากยาวกว่าวิกฤตต้มยำกุ้ง เช่น เศรษฐกิจในภาวะ Lost Decade หรือ “ศตวรรษที่สูญเปล่า” ของญี่ปุ่นที่เศรษฐกิจฟุบยาวเป็นสิบปี

ภายใต้มิติภาวะนี้เมื่อสามารถกลับมายืนที่เดิมได้ก็จะมีอัตราการเติบโตที่มีแนวโน้มต่ำลงเรื่อยๆ และกว่าจะจบเกมได้ผู้ประกอบการก็จะหายไปจากตลาดจำนวนมาก (แต่ในที่สุดเมื่อเนิ่นนานออกไปก็จะมีรายใหม่เกิดขึ้นได้) ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวขนานใหญ่ทั้งรูปแบบวิธีการ เราได้แต่คาดหวังว่าเมื่อถึงช่วงปีดังกล่าวโครงการสาธารณูปโภคด้านการขนส่งคมนาคมที่ครบวงจรมากขึ้นและเทคโนโลยีที่ก้าวไกลยิ่งขึ้นจะมีบทบาทในการทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้แม้จะเป็นไปอย่างช้าๆ

ทั้งนี้ มีนักเศรษฐศาสตร์โลกอีกหลายสำนักที่คิดรูปแบบการฟื้นตัวให้มองดูเหมือนตัวอักษรภาษาอังกฤษตัวอื่น เช่น W-shaped Recovery ลงขึ้นลงขึ้นสองครั้งติดกัน หรือ J-Shaped Recovery ลงลากยาวเหมือ U แต่เวลาขึ้นจะลากขึ้นยาวกว่ามาก แต่ก็ไม่ค่อยมีใครอ้างอิงถึงหรือหาปรากฏการณ์จริงมาอธิบายได้มากนัก

สรุปว่า ณ เวลานี้ แนวคิดส่วนใหญ่ของนักเศรษฐศาสตร์ไทยและนักเศรษฐศาสตร์โลกมองผลกระทบทางเศรษฐกิจจากสถานการณ์ COVID-19 ในประเทศไทยและประเทศอื่นๆ ทั่วโลกไว้เป็นรูปตัว U (หรือวงจรประมาณ 2 ปีฟื้น) เป็นส่วนใหญ่ มีอีกจำนวนน้อยกว่ามองว่าเป็นรูปตัว L (หรือวงจรอย่างน้อย 4 ปีฟื้น) ทั้งนี้คำว่าฟื้นหมายถึงการฟื้นคืนสู่จุดผลผลิตเดิมในช่วงก่อนการระบาดของ COVID-19 โดยสถานการณ์อาจค่อยๆปรับตัวดีขึ้นจากจุดต่ำสุดก่อนหน้านั้นแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ในฐานะเป็นองค์ประกอบสำคัญของภาคเศรษฐกิจก็คงต้องมองยาวไปถึงจุดหมายเดียวกัน ** อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ >>>อสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ COVID-19

บทความโดย:
คุณสัมมา คีตสิน
นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์