ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)หรือ ORI ที่ระดับ “BBB” พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่ปรับเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร อันดับเครดิตยังพิจารณารวมถึงผลการดำเนินงานที่เป็นที่น่าพอใจจากความสามารถในการทำกำไรที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมเดียวกันและมียอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากซึ่งช่วยรองรับรายได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ลดทอนลงจากภาระหนี้ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวในระยะปานกลางอันเนื่องมาจากความเสี่ยงที่เกิดจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 (COVID-19) ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่ภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำอยู่ในเวลานี้
ความสามารถในการแข่งขันปรับตัวเพิ่มขึ้น
ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านจัดสรรปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา บริษัทฯมีรายได้และยอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทฯ ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 9,200 ล้านบาทในปี 2559 เป็น12,000 ล้านบาทในปี 2560 และเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 20,000 ล้านบาทในปี 2561 และปี 2562 โดยยอดขายในปี 2562 ประกอบด้วยยอดขายในส่วนของบริษัทฯเอง 10,004 ล้านบาท และยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าอีกจำนวน 9,600 ล้านบาท
บริษัทฯเพิ่มสินค้าไปสู่ตลาดบ้านจัดสรรในปี 2560 ซึ่งโครงการของบริษัทฯก็ได้รับการตอบรับที่ดี รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 1,600 ล้านบาทในปี 2562 จาก 500 ล้านบาทในปี 2561 ในระยะถัดไป บริษัทฯมีแผนเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นเพื่อให้มีสัดส่วนสินค้าที่มีความสมดุลระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านจัดสรร ในปีนี้บริษัทฯจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 800-12,000 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจาก 6,000 ล้านบาทในปี 2561 จึงคาดว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทฯจะเพิ่มเป็น 30%-40% ของรายได้รวมในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทฯมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนธันวาคม 2562 ทั้งหมด 45 โครงการ ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 98,000 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 6 โครงการ คอนโดมิเนียม 31 โครงการ และคอนโดมิเนียมอีก 8 โครงการที่พัฒนาภายใต้การร่วมทุนในสัดส่วน 51:49 โดยโครงการทั้งหมดมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อยูนิต และมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 26,700 ล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าเหลือขายส่วนของบริษัทฯเองมูลค่า 21,600 ล้านบาท และส่วนของกิจการร่วมค้าอีกจำนวน 5,100 ล้านบาท
ผลการดำเนินงานเป็นที่น่าพอใจ
ผลการดำเนินงานของบริษัทฯในปี 2562 สูงกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเล็กน้อย ถึงแม้ว่ารายได้จะต่ำกว่าประมาณการไป 9% โดยรายได้ของบริษัทฯในปี 2562 อยู่ที่13,700 ล้านบาท ลดลง 15% จากรายได้สูงสุดที่ 16,000 ล้านบาทในปี 2561 รายได้ที่ลดลงในปี 2562 เนื่องจากยอดขายรอโอนในบางโครงการเลื่อนมาโอนในช่วงต้นปี 2563 ขณะที่ยอดขายในปี 2562 ลดลงเพียง 6.5% จากปีก่อนหน้า เป็น20,000 ล้านบาทท่ามกลางผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จากยอดขายจำนวนมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาทำให้ยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทฯเพิ่มขึ้นเป็น 41,400 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 ซึ่งประกอบด้วยส่วนของบริษัทเองมูลค่า 16,700 ล้านบาท และส่วนของกิจการร่วมค้าอีกจำนวน 24,700 ล้านบาท
จากยอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้จำนวนมาก รายได้ของบริษัทฯคาดว่าจะอยู่ที่ 10,000-11,000 ล้านบาทในปี 2563 ถึงแม้ว่าจะมีความกังวลต่อโรคระบาดของโควิด-19 รายได้ของบริษัทฯจะปรับเพิ่มขึ้นเป็น13,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 โดยยอดขายรอโอนของบริษัทฯจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 4,900 ล้านบาทในปี 2563 ประมาณ 5,200 ล้านบาทในปี 2564 ประมาณ 4,900 ล้านบาทในปี 2565 และส่วนที่เหลือในปี 2566 ขณะที่ยอดขายรอโอนของกิจการร่วมค้าจะทยอยส่งมอบให้ลูกค้าในปีนี้เป็นต้นไป ดังนั้น บริษัทฯจะมีส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าประมาณ 200 ล้านบาทในปี 2563 ประมาณ 400 ล้านบาทในปี 2564 และอีกประมาณ 1,100 ล้านบาทในปี 2565
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯอยู่ในระดับค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับบริษัทที่จัดอันดับเครดิตในอุตสาหกรรมเดียวกัน สะท้อนถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนและการปรับราคาขายสินค้า โดยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทฯเท่ากับ 3,200-5,400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ในช่วง 33%-34% ในช่วงปี 2560 และปี 2561 อัตราส่วนนี้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 35.5% ในปี 2562 ขณะที่ค่าเฉลี่ยของอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งจะอยู่ที่ประมาณ 18%-20% เท่านั้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ได้เกินกว่า 28% ในช่วงปี 2563-2565
ภาระหนี้อยู่ในระดับสูงจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทฯจะยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงต่อไปในช่วง 2 ปีข้างหน้า จากแผนธุรกิจของบริษัท ฯมีแผนการลงทุนทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ แต่เนื่องจากการชะลอตัวของความต้องการที่อยู่อาศัย บริษัทฯจึงปรับมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ของทั้งบริษัทฯเองและภายใต้กิจการร่วมค้าเป็น 15,000-18,000ล้านบาทต่อปีลดลงจากประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงก่อนหน้านั้น บริษัทฯยังมีแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงาน ซึ่งก่อนหน้านั้นบริษัทมีแผนพัฒนาโครงการทั้งส่วนของบริษัทเองและภายใต้กิจการร่วมค้า อย่างไรก็ตาม จากความกังวลในผลกระทบของโรคระบาดต่อเศรษฐกิจ บริษัทฯจึงชะลอการลงทุนในโครงการของบริษัทฯเองและเน้นลงทุนร่วมกับกิจการร่วมค้าเท่านั้น
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทฯจะอยู่ที่ประมาณ 63%-66% ในช่วงปี 2563-2564 และจะลดลงต่ำกว่าระดับ 60% ในปี 2565 เมื่อโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งอบให้ลูกค้า อีกทั้งบริษัทได้ปรับลดแผนงบประมาณการลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เหลือมูลค่า 2,500-3,000 ล้านบาทในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งการร่วมลงทุนนี้จะช่วยบรรเทาความต้องการเงินลงทุนได้ส่วนหนึ่ง ทริสเรทติ้งมองว่าการขยายสินค้าไปในตลาดบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นจะช่วยเติมเต็มสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทและช่วยให้บริษัทมีผลกำไรที่สม่ำเสมอในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การเพิ่มสถานะทางการตลาดของบริษัทก็คาดว่าจะเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินของบริษัทในระยะสั้นนี้เช่นกัน ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทฯจะลดลงอยู่ในระดับ 8%-10%ในช่วงปี 2563-2564 และเพิ่มขึ้นมากกว่าระดับ 15% ในปี 2565 เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ส่วนใหญ่เริ่มดำเนินการได้
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีน
ความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้ยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศต้องหยุดชะงักลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นอกจากนี้ การจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็ทำให้บริษัทฯต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือน อย่างไรก็ตาม บริษัทฯมียอดขายคอนโดมิเนียมให้ลูกค้าต่างชาติที่จะส่งมอบในปีนี้เพียง 600 ล้านบาท หรือเพียง 5% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดที่จะส่งมอบในปีนี้ ดังนั้น การเลื่อนการส่งมอบจึงไม่มีผลกระทบกับรายได้ของบริษัทในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องที่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทฯยังสามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า บริษัทฯมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 6,300 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้น 300 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน 800 ล้านบาท เงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินและจะเปลี่ยนเป็นเงินกู้โครงการ 900 ล้านบาท เงินกู้โครงการ 2,400 ล้านบาท และหุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท ซึ่งเงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการนั้น ๆ ณ เดือนมีนาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1,100 ล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 500 ล้านบาท
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 1,800-2,000 ล้านบาท อีกทั้ง บริษัทฯงมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งรวมถึงที่ดินเปล่ามูลค่าตามบัญชีจำนวน 4.800 ล้านบาทและสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 6,700 ล้านบาทอีกด้วย ทั้งนี้ จากภาวะตรึงตัวในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน บริษัทฯอาจต้องกลับไปใช้วงเงินกู้ยืมจากธนาคาร จากการที่บริษัทฯมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการขอกู้จากธนาคาร
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทฯจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมเอาไว้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทฯจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า อัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2562 เท่ากับ 1.34 เท่า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้
- เปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยมูลค่า15,000 ล้านบาทในปี 2563 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 7,100 ล้านบาท คอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทฯเองมูลค่า 2,300 ล้านบาทและภายใต้โครงการร่วมทุนอีกจำนวน 5,600 ล้านบาท และในอนาคตบริษัทจะเปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 17,000-18,000 ล้านบาทต่อปี
- รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาทในปี 2563 รายได้จะเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 -15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 เนื่องจากมีมูลค่ายอดขายจำนวนมากที่รอส่งมอบให้กับลูกค้า
- งบประมาณในการซื้อที่ดินอยู่ที่ประมาณ 2,500 -3,500 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
- เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มูลค่ารวม 2,500 -3,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทฯจะยังคงรักษาระดับผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ตามแผนการที่วางไว้ ในขณะที่อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ในช่วง 28%-32% แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างชาติผนวกกับความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และแม้จะมีแผนขยายธุรกิจเชิงรุก บริษัทฯก็ควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 63%-66% และลดลงต่ำกว่า 60% ในปี 2565 ขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทฯคาดว่าจะอยู่ในระดับ 8%-10%ในช่วงปี 2563-2564 และปรับเพิ่มขึ้นเป็น 15%-20%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากฐานรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตได้ตามแผน โดยที่ยังสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 60% ในช่วงเวลาหนึ่ง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ
