ตั้งแต่ปลายปี 2562 ที่ผ่านมาทั้งคนไทยและชาวต่างชาติต่างพบกับวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า สายพันธุ์ใหม่ โควิด-19 ส่งผลให้ต้อง Work From Home (WFH) มากขึ้น ทำให้วิธีการทำงาน รวมไปถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไปทำให้มองว่าบ้านหลังที่2 ในต่างจังหวัด มีความจำเป็นมากขึ้น ยิ่งในช่วงวิกฤติการแพร่ระบาดของ โควิด-19 โรงแรมต่างๆในหัวเมืองท่องเที่ยวต่างงดให้บริการชั่วคราว ดังนั้นผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่2 ไว้จะสามารถตอบโจทย์การอยู่อาศัย หรือปล่อยเช่าสำหรับชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะทำเลหัวหิน ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน เพราะใช้ระยะเวลาในการเดินทางจากกรุงเทพฯ(กทม.)ไม่ไกลมากนัก
จับตา 4 เทรนด์หลังผ่านวิกฤติโควิด-19
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยว่า วิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นสิ่งที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างรวดเร็วและรุนแรง เพราะฉะนั้นสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปจะกระทบกับตลาดอสังหาฯในแต่ละเซกเมนต์ โดยเฉพาะรีเทลและโรงแรม ส่วนเซกเตอร์อื่นๆ จะได้รับผลกระทลรองลงมา ส่วนพฤติกรรมการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค หลังจากวิกฤติ โควิด-19 มองว่าจะเป็นเทรนด์การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมบางอย่างเป็นเหมือนเมกะเทรนด์ต่อไปในอนาคต ซึ่งมีทั้งหมด 4 เทรนด์ ได้แก่
1.Health & Wellness ผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับการดูแลสุขภาพมากขึ้น และมีผลต่อทุกๆประเภทของอสังหาฯ รวมไปถึง Madications ด้วย
2.Social Distancing ผู้บริโภคจะมีการอยู่ในที่อยู่อาศัยมากขึ้น และเทรนด์เรื่องฟังก์ชั่นในที่อยู่อาศัยนี้จะมีต่อเนื่องอย่างต่อไป
3.Managing Risks ผู้บริโภคจะเริ่มมีการบริหารความเสี่ยงให้กับตัวเองมากขึ้น ซึ่งจะมีอิทธิพลต่อการพัฒนาอสังหาฯประเภทอื่นๆด้วย ทำให้มีการพิจารณาการซื้อบ้านหลังที่2
4.Tech-savvy ผู้บริโภคทุกกลุ่มจะให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีมากขึ้น ซึ่งจะเป็นอีกเทรนด์หนึ่งที่จะมาเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯที่จะเปิดโครงการใหม่ หรือที่เปิดตัวโครงการอยู่แล้ว ซึ่งจะต้องมีการปรับตัวรองกับเทรนด์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในหลายเรื่อง ได้แก่
1.การปรับสินค้า โดยสินค้าที่ออกมาในช่วงโควิด-19 นั้นจะต้องคำนึงถึงพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคในเชิงสิ่งที่ต้องการภายในบ้านหรือภายในยูนิต โดยสิ่งที่เห็นได้ชัดเจนในปัจจุบันนี้มีอยู่ 2 เรื่องคือ เรื่องการทำงาน และเรื่องการทำอาหาร โดยในเรื่องดีไซน์นั้น พื้นที่ Study Area ที่ไม่ได้ให้ความสำคัญมากนัก แต่ในช่วง WFH การดีไซน์ในพื้นที่ดังกล่าวถือว่าเป็นเรื่องสำคัญมาก ซึ่งขนาดของยูนิตจะเปลี่ยนหรือไม่นั้น ต้องดูอีกครั้งหนึ่ง เพราะบางครั้งขนาดของยูนิตจะถูกกำหนดด้วยราคา จึงไม่สามารถเปลี่ยนได้ เพราะฉะนั้นโครงการราคาระดับกลาง จะต้องมีการจัดพื้นที่ใช้สอยให้มีมุม Study Area
2.ครัวและมุมเก็บของ ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญเช่นกัน จะต้องมีการออกแบบพื้นที่เพิ่มในส่วนของครัวมากขึ้น
3.ระบบแอร์ เครื่องตรวจจับฝุ่น ก็จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
4.การใช้แอปพลิเคชั่นต่างๆ ในการดำเนินธุรกรรมต่างๆ
5.ที่จอดรถ ซึ่งจะต้องให้ความสำคัญมากขึ้น
“พฤติกรรมของผู้ซื้อจะมีการใส่ใจในรายละเอียดของสินค้ามากขึ้น เพราะจะให้ความสำคัญในเรื่องของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดบ้านหลังที่2 จะมีดีมานด์ และมีอัตราการเติบโตมากขึ้น โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ต่อไปสินค้าเริ่มเปลี่ยนเป็นในรูปแบบของการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า และมีการแข่งขันที่รุนแรงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และเชื่อว่าหลังจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ตลาดบ้านหลังที่ 2 ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจะกลับมาบูมมากขึ้น”
สำหรับบ้านหลังที่2 ในหัวหินนั้น ในมุมมองของตนรู้สึกว่าเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความนิยมที่สุด เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนกทม. ซึ่งเหตุผลหลักที่ตัดสินใจซื้อ เพราะ หัวหินนั้นใช้ระยะเวลาในการเดินทางไม่นาน ,เป็นเมืองที่มีความจริญ และธรรมชาติเพียบพร้อม ,เป็นที่รู้จักดีทั้งคนไทยและต่างชาติ ที่นิยมมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นในหลากหลายเชื้อชาติ ,เป็นเมืองซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงพยาบาล-ศูนย์สุขภาพระดับชั้นนำติดอันดับโลกด้วยเช่นกัน
ด้านการเติบโตของดีมานด์ในหัวหินนั้นมีอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด เพราะผู้บริโภคเมื่อมีกำลังซื้อ ดังนั้นหัวหินจะเป็นทางเลือกลำดับแรกๆ และมีดีมานด์ที่หลากหลายระดับ ตั้งแต่ระดับกลางถึงลักชัวรี่
ปัจจัยการพัฒนาโครงการในหัวหินให้ประสบความสำเร็จ หากเจาะกลุ่มเป้าหมายระดับบน จะต้องเน้นในเรื่อง
1.ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาต้องเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย โดยตลาดหัวหินนั้นต้องออกแบบให้มียูนิตขนาดใหญ่
2.แต่ละยูนิตต้องมีประมาณ 3 ห้องนอน เพื่อรองรับกลุ่มครอบครัว
3.แบรนด์ต้องเป็นที่รับรู้ทั้งคนไทยและต่างชาติ ซึ่งแบรนด์จะเป็นตัวกำหนดในหลายๆเรื่อง ทั้งเรื่องความปลอดภัย การบริการหลังการขาย เป็นต้น
“การพัฒนาที่ดินในหัวหิน หากจะพัฒนาก็จะต้องพัฒนาบนทำเล Five Star แต่ปัจจุบันที่ดินที่เป็นไพรม์โลเกชั่น นั้นหาไม่ได้แล้ว หากจะพัฒนาสินค้าระดับลักชัวรี่ในทำเลอื่นก็จะเป็นการเจาะลูกค้าที่ผิดกลุ่มเป้าหมาย”
อสังหาฯที่ใช้เชนบริหารจะได้รับความน่าเชื่อถือ
นายไพสิฐ แก่นจันทน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)หรือ PROUD กล่าวว่า หลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย เชื่อว่านักท่องเที่ยวจะกลับมาเที่ยวประเทศไทยอีกอย่างแน่นอน โดยกลุ่มนักท่องเที่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดคือ จีน โดยในธุรกิจท่องเที่ยวนั้นมองว่า อสังหาฯที่มีโนว์ฮาวอยู่เบื้องหลังจะสามารถปรับตัวและฟื้นตัวได้เร็วกว่า ซึ่งเชนที่บริหารโรงแรมนั้นจะมีฐานข้อมูลอยู่ทั่วโลก สามารถทำให้รับทราบข้อมูลได้มาก
สำหรับที่อยู่อาศัยที่บริหารโดยเชนระดับมืออาชีพนั้น มีจะมาตรฐานที่ชัดเจน ถือเป็นข้อดี ทำให้ลูกค้ามีความมั่นใจในการใช้บริการ โดยพราวฯก็ได้มีการพัฒนาโครงการ “อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน” ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ 7 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของอาคารสูง 7 ชั้น 1 อาคาร และสูง 4 ชั้น 8 อาคาร บริเวณซอยหัวหิน 71 ขนาดตั้งแต่ 45-325 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 7.89-100 กว่าล้านบาท หรือเริ่มต้นที่ 180,000-300,000 กว่าบาท/ตารางเมตร จำนวน 238 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท โดยระบบสาธารณูปโภคต่างๆภายในโครงการ ต้องได้มาตรฐานของกลุ่มอินเตอร์คอนติเนนตัล ซึ่งในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาโครงการนี้ถือว่าเป็นหนึ่งในโครงการที่ดีที่สุดในหัวหิน
จากเหตุการล็อกดาวน์และเคอร์ฟิว ทำให้เห็นเพิ่มคือ ปัจจัย4+1 คือ ที่อยู่อาศัยนั้นสามารถอยู่ได้จริงๆ 24 ชั่วโมง ,เป็นทำเลที่เป็นแหล่งอาหาร,เสื้อผ้า,โรงพยาบาล-ยารักษาโรค ซึ่งปัจจัยทั้ง 4 ถือว่าเป็นเรื่องที่จำเป็น ส่วนปัจจัยที่ 5 คือ Connectivity การติดต่อสื่อสารที่มีความสำคัญและเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
“ที่ผ่านมาชาวต่างชาติที่เกษียณแล้วจะนิยมมาพักผ่อนระยะยาวในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก โดยญี่ปุ่น ถือเป็นชาวต่างชาติที่มีจำนวนมากสุดในประเทศไทย ส่วนใหญ่จะชอบพักอาศัยในจ.เชียงใหม่ และจ.พระนครศรีอยุธยา เพราะสภาพอากาศ ค่าครองชีพ และวัฒนธรรมของไทย เป็นที่ชื่นชอบของชาวต่างชาติมาก และหัวหิน ถือเป็น 1 ใน 8 ทำเล ที่เป็นDestination ที่ชาวต่างชาติชอบมาอยู่อาศัยในวัยเกษียณ และอยู่ได้จริงด้วยเช่นกัน”
ซัพพลายคอนโดฯหัวหินเติบโตเฉลี่ย7%ต่อปี
นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดหัวหินถือเป็นเมืองศักยภาพด้านท่องเที่ยวของประเทศไทย จากในอดีตที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่นิยมของชนชั้นสูงของไทย แต่ปัจจุบันรูปแบบการพักผ่อนได้เปลี่ยนไป Gen X จะนิยมพักอาศัยโรงแรม หรือซื้อคอโดฯเพื่อพักอาศัย ซึ่งในหัวหินมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมานานมากแล้ว มีผู้ประกอบการที่อยู่ในท้องถิ่น และผู้ประกอบการรายใหญ่จากกทม.ที่เข้าไปพัฒนา ซึ่งมีทั้งคอนโดฯมือ1 และมือ2 โดยปัจจุบันคอนโดฯที่เปิดใหม่ ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 80,000-140,000 บาท/ตารางเมตร(ตร.ม.) ขณะที่คอนโดฯมือ2 ราคาขายจะอยู่ที่ประมาณ 80,000-120,000 บาท/ตารางเมตร(ตร.ม.) ค่าเช่าเฉลี่ย 18,000-35,000 บาท/เดือน ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 4.5-6.5% ต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับที่กทม.
โดยเหตุผลที่ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อที่อยู่อาศัยในหัวหิน เพราะต้องการซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่2 และซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งซัพพลายคอนโดฯในหัวหินในช่วง 8 ปีที่ผ่านมาก็มีขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจ โดยการเปิดตัวโครงการใหม่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 7% ต่อปี
ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ของหัวเมืองท่องเที่ยว 4 จังหวัด คือ เชียงใหม่ ชลบุรี ประจวบคีรีขันธ์ และภูเก็ต ในช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่าหัวหินแม้ว่าจะเป็นตลาดที่เล็กกว่าหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ แต่กลับสวนกระแสเศรษฐกิจจากการที่นักท่องเที่ยวจีนเริ่มหดหายไป โดยคอนโดฯในพื้นที่หัวหินมียอดขายเติบโตถึง 121.9% และมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงที่สุด เพราะราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.18 ล้านบาท(ลบ.)
สำหรับราคาขายคอนโดฯมือสองในหัวหิน หากเป็นห้องสตูดิโอ ราคาขายจะอยู่ที่ 1.89-2.5 ล้านบาท,ขนาด 1 ห้องนอน ราคา 2.5-4.4 ล้านบาท,ขนาด 2 ห้องนอน ราคา 4.9-8.7 ล้านบาท และขนาด 3 ห้องนอน ราคา 8-13 ล้านบาท ส่วนราคาเช่าจะเริ่มต้นที่ 12,000-70,000 บาท/เดือน
ด้านการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในปี 2562 ที่ผ่านมาถึงเท่าตัว โดยขนาดห้องที่ถือครองอยู่ที่ประมาณ 50-60 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4 ล้านบาท
“ข้อดีของตลาดหัวหินคือ สามารถท่องเที่ยวได้ทั้งปี โดยนักท่องเที่ยวกลุ่มหลักที่หัวหินคือ อังกฤษ รองลงมาคือ เยอรมนี จีน สวีเดน เดนมาร์ก ฝรั่งเศส นอร์เวย์ เนเธอร์แลนด์ ฮ่องกง และสหรัฐอเมริกา ตามลำดับ”
เชื่อว่าหลังสถานการณ์โควิด-19 ผ่านไป ตลาดท่องเที่ยวในประเทศไทยจะต้องกลับมาอย่างแน่นอน โดยเฉพาะหัวหินยังเป็นทางเลือกอันดับต้นๆในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่2 และเพื่อปล่อยเช่าได้เป็นอย่างดี
