“ทอล์ค ออฟ เดอะทาวน์” บิ๊กพฤกษาฯ งัดมาตรการประกาศ “ขึ้นป้ายขายที่ดินทิ้ง” ขอกอดสภาพคล่องตุนเงินสดเข้ากระเป๋าไว้ให้ได้มากที่สุดผ่านที่ดินไพร์มแอเรีย 5 แปลง “พญาไท – เดอะมอลล์ท่าพระ – ประดิพัทธ์ – สุขุมวิท 18 – สีลม” ส่วนที่ดิน 11 ไร่ตลาดแฮปปี้แลนด์ และ กว่า 6 ไร่ติดถนนใหญ่ใกล้ รพ.ลาดพร้าว มาลุ้นว่าเอาไงต่อ…!!
ท่ามกลางที่เศรษฐกิจไทยเผชิญกับความท้าทายครั้งใหม่ครั้งใหญ่จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างแทบกระอักไปเกือบจะทุกภาคส่วน ที่โดนหนักและรับไปเต็มๆก็คือภาคการท่องเที่ยว หยุดการเดินทาง สนามบินถูกปิด สายการบินหยุดให้บริการ ผลต่อเนื่องกระทบต่อภาคการส่งออกและการค้าขายระหว่างประเทศก็ชะลอตัวตามสภาวะการณ์เศรษฐกิจและการปิดประเทศ ส่วนเซกเตอร์อย่างภาคธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” แม้ดูเหมือนว่าจะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงก็ตาม แต่เมื่อภาพโดยรวมของเศรษฐกิจไม่ดีย่อมยากที่จะเลี่ยงผลกระทบพ้น
สิ่งที่เห็นและเกิดขึ้นตลอดช่วงกว่า 4 เดือน(1ม.ค.- 13 พ.ค.2563) บริษัทอสังหาริมทรัพย์เปิดขายโครงการใหม่น้อยสุดในรอบ 8 ปีสะท้อนภาพจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่รายงาน สถานการณ์โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 มีจำนวน 68 โครงการ ลดลงจากช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 (เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือ YoY) คิดเป็น 40.4 % มีจำนวนหน่วย 15,932 หน่วย ลดลง YoY คิดเป็น 29.6 %ซึ่งเป็นการเปิดขายโครงการใหม่ที่น้อยที่สุด นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2554 ซึ่งเกิดภาวะน้ำท่วมใหญ่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
นอกจากนี้ ในแต่ละบริษัทก็โหมอัดโปรโมชั่น หั่นกำไร หวังเร่งระบายสต็อกสินค้าที่เหลืออยู่เพื่อให้ได้กระแสเงินสด (Cash Flow)เข้ามาให้มากที่สุด บางรายถึงกับประกาศรับนายหน้าอิสระมาช่วยขาย ทุกแคมเปญ ทุกโปรโมชั่นที่เหล่าบรรดาบิ๊กๆผู้ประกอบการเจ้าของโครงการสาดออกมาล้วนเรียกกระแสสร้างความฮือฮาทั้งสิ้น … และที่ดูจะกลายเป็น “ทอล์ค ออฟ เดอะทาวน์” ล่าสุดก็คือ กลยุทธ์ขอกอดสภาพคล่องตุนเงินสดเข้าบริษัทไว้ให้ได้มากที่สุดของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS ผู้เล่นรายใหญ่แชมป์อสังหาฯ ได้ “ขึ้นป้ายขายที่ดินทิ้ง” ซึ่งทุกแปลงล้วนอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
“สภาวะเศรษฐกิจไม่ดี สภาพตลาดไม่เอื้ออำนวย จึงไม่เหมาะที่จะขึ้นคอนโดฯในตอนนี้ อีกทั้งติดปัญหาขอ EIA ไม่ผ่าน ไม่อยากเก็บไว้ ขายเพื่อเอาCash Flow เข้ามาดีกว่า”
หากเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวเรามีที่ดินรองรับแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมมูลค่าไม่น้อยกว่า 35,000 ล้านบาท … นั่นเป็นคำชี้แจงจากผู้บริหารบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS ที่บอกผ่านฝ่ายสื่อสารองค์กรของบริษัทพฤกษาฯมีความพร้อมแลนด์แบงก์ที่มีอยู่ในมือเพียงพอที่จะพัฒนา ถึงแม้ว่าจะมีการขึ้นป้ายประกาศขายที่ดินบน “ทำเลทอง” จำนวน 5 แปลงที่อยู่ในเมืองและอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ดังนี้
- ที่ดินขนาด 1 ไร่ ย่านพญาไท ห่างจาก BTS พญาไท 200 เมตร ที่ดินแปลงดังกล่าวบริษัทพฤกษาฯได้วางแผนที่จะพัฒนาในปี 2561 ภายใต้ชื่อโครงการ เดอะ รีเซิร์ฟ พญาไท (โครงการ The Reserve Phayathai) เป็นอาคารสูง 27 ชั้น 1 อาคาร 88 ยูนิต ราคาขายประมาณ 250,000 บาทต่อตร.ม. จากข้อมูลที่แถลงแผนธุรกิจปี 2561 โครงการเดอะ รีเซิร์ฟ พญาไท รวมมูลค่า 1,151 ล้านบาท
- ที่ดินกว่า 4 ไร่ ( 1,651 ตารางวา) เยื้องเดอะมอลล์ท่าพระ ติดถนนรัชดาภิเษก-ท่าพระ (ด้านหลังติดถนนเทิดไท 33) ห่างจาก BTS ตลาดพลู 300 เมตร ที่ดินแปลงนี้ก่อนหน้านี้เคยมีกระแสข่าวว่า บริษัทพฤกษาฯจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ The Tree
- ที่ดินกว่า 3 ไร่ ( 1,417 ตารางวา) ย่านถนนประดิพัทธ์ ห่างจาก BTS สะพานควาย 700 เมตร ซึ่งที่ดินแปลงนี้ก่อนหน้านี้เคยมีกระแสข่าวว่า บริษัทพฤกษาฯจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ The Tree
- ที่ดินกว่า 4 ไร่ ( 1,709.2 ตารางวา) สุขุมวิท 18 ห่างจาก BTS อโศก 600 เมตร ตามแผนการพัฒนาในที่ดินแปลงดังกล่าว ผู้บริหารของบริษัทพฤกษาฯ โดย “ปิยะ ประยงค์” เคยกล่าวไว้ช่วงก่อนหน้านี้ว่า บริษัทพฤกษาฯจะนำเอาแบรนด์ IVY กลับมาทำตลาดใหม่อีกครั้ง ซึ่งที่ดินทำเลสุขุมวิท 18 เป็นหนึ่งในที่ดิน 2-3 แปลงที่จะพัฒนาคอนโดฯแบรนด์ IVY พัฒนาเป็นอาคารสูงจำนวน 800 ยูนิต ราคาขายประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ถูกกว่าตลาด 30 % ที่เปิดขายกันที่ 2.6 แสนบาท)รวมมูลค่าประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท กำหนดเปิดการขายในช่วงเดือนตุลาคม 2562 และโครงการดังกล่าวจะเป็นระดับ Star Project จะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน โครงการที่จะพัฒนามีขนาดใหญ่และเป็นอาคารสูงมากขึ้น อยู่ในทำเลเกรดเอ ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก
- และอีกแปลงเป็นที่ดินเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ติดถนนสีลม (1,212.2 ตารางวา อยู่ตรงข้าม รพ.เลิดสิน)ที่ซื้อไว้เมื่อ 2 ปีก่อนจากผู้ดีเศรษฐีตระกูลดังรายหนึ่ง ตามกระแสข่าวซื้อมาในราคา 1,800-2,000 ล้านบาท ซึ่งเดิมที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ในกลุ่มพฤกษาพรีเมียมที่มีอดีตประธานเจ้าหน้าที่บริหาร “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นั่งบริหารได้ออกแบบโครงการเสร็จ มีการล้อมรั้วเตรียมขึ้นสำนักงานขายและพร้อมที่จะเปิดตัวในปี 2563 เป็นโครงการประเภท Mixed-use ภายใต้ชื่อโครงการ “CHAPTER SILOM” by pruksa premium พัฒนาเป็นอาคารสูง 44 ชั้น รวมทั้งสิ้น 615 ยูนิต แบ่งเป็นโรงแรม 317 keys.แบ่งเป็นโรงแรม 317 keys ชั้น 9-20,22-23 ส่วนคอนโดมีเนียม 294 ยูนิตตั้งแต่ชั้น 24-42 ที่จอด 379 คัน มูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาทแต่ในที่สุดที่ดินแปลงดังกล่าวก็ถูกเก็บเข้าลิ้นชักไปพร้อมๆกับการประกาศลาออกของ “ประเสริฐ” มีผลตั้งแต่ 1 เมษายน 2563 ที่ผ่านมา ** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม >> ‘พฤกษา โฮลดิ้ง’ แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ”ประเสริฐ” ลาออกทุกตำแหน่ง
สำหรับเหตุผลที่ประกาศขายที่ดินนั้นได้รับการชี้แจงจากฝ่ายสื่อสารองค์กรของบริษัทพฤกษาฯว่า “สภาวะเศรษฐกิจไม่ดี สภาพตลาดไม่เอื้ออำนวย จึงไม่เหมาะที่จะขึ้นคอนโดฯในตอนนี้ อีกทั้งติดปัญหาขอ EIA ไม่ผ่าน ไม่อยากเก็บไว้ ขายเพื่อเอาCash Flow เข้ามาดีกว่า”
หากพิจารณาถึงที่ดินทั้ง 5 แปลง 5 ทำเลไพร์มแอเรียดังกล่าวนั้น คาดว่าบริษัทพฤกษาฯใช้เม็ดเงินในการซื้อมาประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท(ต้นทุนในการซื้อที่ดิน) ซึ่งหากนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย คาดว่ามีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10,000 ล้านบาท แต่ทั้งนี้ ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กดดันกำลังซื้อและหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินและมาตรการจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 รวมถึงปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบเชิงลบทั้งทางตรงและทางอ้อมแทบจะทุกภาคธุรกิจ ดังนั้น ทางรอดอสังหาฯของเบอร์หนึ่งอสังหาฯ “พฤกษา” ผ่านกลยุทธ์ล่าสุด “ขึ้นป้ายขายที่ดินทิ้ง” หวังกำเงินสด!! …ทำให้เป็นที่น่าจับตามองยิ่งว่าที่ดินทั้ง 5 แปลงจะได้รับการตอบรับจากตลาดมากน้อยแค่ไหน รวมถึงว่ากลุ่มทุนรายใดจะคว้าไประหว่างกลุ่มทุนไทยและกลุ่มทุนต่างประเทศ
ที่ดินติดถนนใหญ่ใกล้ รพ.ลาดพร้าว-ตลาดแฮปปี้แลนด์ เอาไงต่อ…!!
นอกจากนี้ ยังต้องติดตามความเคลื่อนไหวในที่ดินอีก 2 แปลงของบริษัทพฤกษาฯว่าจะมีความชัดเจนในการพัฒนาได้เมื่อไหร่รวมถึงจะตัดใจขายทิ้งหรือไม่ โดยที่ดิน2 แปลง คือ แปลงแรกเป็นที่ดินเนื้อที่กว่า 6 ไร่ติดถนนนลาดพร้าว และใกล้ รพ.ลาดพร้าว ซึ่งก่อนหน้านี้บริษัทพฤกษาฯได้เปิดขายโครงการภายใต้แบรนด์ THE PRIVACY PARK LADPRAO ราคาเริ่ม 2.19 ล้านบาท
ปัจจุบัน THE PRIVACY PARK LADPRAO ได้หยุดขายและพัฒนาโครงการไว้ก่อนเนื่องจากติดปัญหาเรื่อง EIA (Environmental Impact Assessment) ซึ่งก็จับตาดูว่าท้ายสุดแล้วที่แปลงนี้จะถูกนำพัฒนาและเปิดขายอีกครั้งเมื่อไหร่ แต่ที่แน่ๆทำเลย่านนั้นมีการแข่งขันกันรุนแรงแน่นอนเพราะมีบิ๊กอสังหาฯจ่อที่จะขึ้นโครงการใหม่มาประชัน
ส่วนที่ดินแปลงที่สองคือที่ดินประมาณ 11 ไร่ ที่ปัจจุบันเป็นตลาดสดแฮปปี้แลนด์ บริษัทพฤกษาฯได้ซื้อจากบริษัท แฮปปี้แลนด์ กรุ๊ป จำกัดในราคาซื้อขายประมาณ 1,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 26-30 ชั้น จำนวน 6 อาคาร มีหน่วยขายทั้งสิ้นประมาณ 2,000 ยูนิต ราคาขายเริ่ม 2.0-2.5 ล้านบาทต่อยูนิต รวมมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ “พลัม” ตามแผนเบื้องต้นแบ่งการพัฒนาออกเป็น 2 เฟสๆแรกจะเริ่มเปิดตัวในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2563 โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือกลุ่มคนทำงานในเมือง และในพื้นที่ใกล้เคียง ที่มีรายได้ระดับ 30,000-80,000 บาทขึ้นไปต่อเดือนต่อครอบครัว
กระทั่งล่าสุด ที่ดินจำนวน11 ไร่ ที่ปัจจุบันเป็นตลาดสดแฮปปี้แลนด์ยังไม่มีความคืบหน้าในการพัฒนาใดๆพร้อมกับกระแสข่าวที่ว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวก็ติดปัญหา EIA เช่นกัน พร้อมเกิดข้อพิพาทเรียกเอาเงินมัดจำจากเจ้าของที่ดิน
ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงศักยภาพของที่ดินทำเลตลาดสดแฮปปี้แลนด์ถือเป็นแลนด์มาร์กสำคัญของย่านบางกะปิทั้งในอดีตและในอนาคต เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเนื่องจากใกล้ห้างสรรพสินค้าเดอะมอลล์ โลตัส การเดินทางก็สะดวก เนื่องจากเป็นจุดต่อรถเมล์หลายเส้นทาง รวมทั้ง เป็นต้นสายของรถตู้และรถสองแถว และในอนาคตจะยิ่งเป็นทำเลที่น่าสนใจยิ่งขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่เป็นจุดเชื่อม( Interchange )หรือเป็นฮับใหญ่อีกจุดหนึ่ง ที่เปลี่ยนถ่ายการเดินทางของรถไฟฟ้าสามสาย คือ สายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว – สำโรง,สายไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – สำโรง โดยโครงการรถไฟฟ้าทั้งสองสายนั้นมีความก้าวหน้าในการก่อสร้างประมาณ 57.60 % และ 60.60 % ตามลำดับ(ข้อมูล ณ 30 เมษายน 2563) และสายที่สามคือสายสีน้ำตาล (เป็นแผนการพัฒนาในอนาคต) โดยทั้งสามสายก็ยังเชื่อมไปยังรถไฟฟ้าสายอื่นๆอีกมากมาย ทำให้การเดินทางไปยังย่านอื่นๆได้สะดวกสบาย จากศักยภาพของทำเลทั้งในปัจจุบันอละในอนาคตจะทำให้รอบๆบริเวณนี้เจริญไปด้วย
การตัดขายที่ดินเป็นอีกหนึ่งความเคลื่อนไหวของบริษัทพฤกษาฯ ที่สะท้อนภาพรวมธุรกิจได้ว่าในยามวิกฤต Cash Flow มีความสำคัญยิ่งยวด โดยเฉพาะวิกฤตที่เกิดขึ้นในครั้งนี้จะยืดเยื้อไปอีกนานแค่ไหน เป็นเรื่องที่สุดจะคาดการณ์ได้ยากตราบใดที่ยังไม่มีการผลิตวัคซีนโควิด-19 ซึ่งผู้บริหาร “พฤกษา” องค์กรที่ได้ชื่อเป็นเบอร์หนึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ที่นำทัพโดย “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ถือหุ้นใหญ่กลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้งจำกัด (มหาชน) หรือ PSH รวมถึง “สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท (PS) ก็มองเช่นเดียวกับเพื่อนร่วมธุรกิจอื่นๆและก็พร้อมที่จะปรับเพื่อให้ “อยู่รอด”
** อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >> เปิดใจ “แม่ทัพหญิง PS” สู้ศึกอสังหาฯ กลางสมรภูมิพิษ COVID -19
** อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >> พฤกษาฯ ปิด! รง.พรีคาสท์ 2 แห่งที่ “นวนคร – ลำลูกกา” เลย์ออฟพนักงาน
** อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >> COVID-19 พ่นพิษใส่อสังหาฯQ1/63 เปิดใหม่ลดลงใกล้เคียงช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี’54
