พิษเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 กดดันกลุ่มอสังหาฯ รายได้ กำไร และยอดขายงวดไตรมาส 1 ปี 2563 ทรุดฮวบ มีเพียง “SC- ANAN” สวนทางตลาด ควงคู่รายได้เพิ่มแต่ไม่มาก ขณะที่ LPN ยอดขายนำโด่งเพิ่ม 56.89 % ส่วนแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บวกนิดๆ1.6 % ด้านโบรกเกอร์ “เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” เตรียมหั่นเป้ากำไรทั้งปีลงกว่า 25-30 % จากที่คาดการณ์ไว้ต้นปีที่ 3.5 หมื่นล้านบาท กัดฟันลุยต่อโปรโมชั่นโล๊ะสต๊อกคาดหวังตลาดค่อยๆฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี

prop2morrow.com รายงานผลการดำเนินงานบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์งวดไตรมาส 1 ปี 2563 สิ้นสุด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2563 ที่ทยอยประกาศออกมา พบว่า ส่วนใหญ่ทั้งรายได้ กำไรสุทธิปรับตัว “ลดลง” อย่างมีนัยสำคัญ จากทั้ง 12 บริษัท(รายละเอียดในตาราง) ดังนี้คือ

• มีรายได้รวมเท่ากับ 39,808 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 เท่ากับ 55,532 ล้านบาทหรือ “ลดลง” สัดส่วน 28%
• มีกำไรสุทธิเท่ากับ 5,847 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 เท่ากับ 9,514 ล้านบาทหรือ “ลดลง” สัดส่วน 39%
• มียอดขายรวมเท่ากับ 49,171 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 เท่ากับ 64,216 ล้านบาทหรือ “ลดลง” สัดส่วน39%จากผลประกอบการที่ลดลงของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นผลมาจากได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัว และจากสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่แพร่ระบาดมาตั้งแต่ปลายปี 2562 ลากยาวข้ามปี 2563

ทั้งนี้ มีเพียงสองบริษัทเท่านั้นที่มีผลประกอบการด้าน “รายได้เพิ่มขึ้น” แม้จะเป็นการเพิ่มไม่มากก็คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ SC ที่มีรายได้รวมเท่ากับ 3,313 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้เท่ากับ 3,195 ล้านบาท ส่วนอีกรายคือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ ANAN ที่มีรายได้รวมเท่ากับ1,858 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 1.98% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้เท่ากับ 1,822 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มี “ยอดขายเป็นบวก” นั้นก็มีอยู่ 3 บริษัทก็คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือ LPN  มียอดขายเท่ากับ 2,620 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.89 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายเท่ากับ 1,670 ล้านบาท ,บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) หรือ LH มียอดขายเท่ากับ 5,592 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.6 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายเท่ากับ 5,502 ล้านบาท และ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)หรือ QH มียอดขายเท่ากับ 2,380 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 47.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายเท่ากับ 1,614 ล้านบาท

… และมีบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ที่กำไรสุทธิโดดเด่นเพิ่มขึ้นสูงถึง 44.6% เป็นเท่ากับ 227 ล้านบาทเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ได้เท่ากับ 157 ล้านบาท

ลุ้นไตรมาสที่ 2 เข้าสู่จุด “ต่ำสุด” ของปี !?…ลุยต่อแผนการตลาดไปที่กลุ่ม Ready to Move และเคลียร์ทิ้ง Inventory

สําหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 นั้นเหลืออีกเดือนกว่าๆเท่านั้นจะจบไตรมาส ก็คงต้องมาลุ้นกันว่าจะเป็นไตรมาสที่ผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯเข้าสู่จุด “ต่ำสุด” หรือ “แย่ที่สุด” ของปีหรือไม่ เนื่องจากการรับรู้ผลกระทบจากโควิด-19 ที่เต็มไตรมาส และเป็นช่วงที่อยู่ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในเดือนเมษายน 2563 การดำเนินกิจกรรมต่างๆทางเศรษฐกิจก็อยู่ภายใต้การบังคับใช้ พ.ร.ก. การบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน

อย่างก็ตาม หากมองภาพโดยรวมแล้วภาคธุรกิจยังเผชิญความเสี่ยงสูง แม้จำนวนผู้ติดเชื้อใหม่ในประเทศจะลดลงมาอยู่ในระดับหลักหน่วยและมีการทยอยคลายล็อกกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศไปบ้างแล้ว แต่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการปรับตัวทางธุรกิจต่างๆรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ก็ยังอยู่ภายใต้การรักษาระยะห่างทางสังคม(Social Distancing)อาจจะใช้ระยะเวลาเป็นปี ขึ้นอยู่กับการคิดค้นวัคซีนและการผลิตที่เข้าถึงประชากรหมู่มาก

ด้วยภาคธุรกิจที่ยังเผชิญกับความเสี่ยงที่สูง จะเห็นว่า ทุบจะทุกค่ายของบริษัทอสังหาฯล้วนพยายามปรับกลยุทธ์ทั้งด้านการตลาด การขาย การดีไซน์อย่างเต็มที่ รวมไปถึงการตัดขายที่ดินแปลงงามๆทั้งที่เป็นล้อมรั้วขึ้นป้ายประกาศขายแบบ Public และการเสนอขายลับๆหลังบ้านรู้กันเป็นการภายใน ด้วยเพราะต่างก็ต้องการ Cash Flow สำคัญสุด ขณะเดียวกันมีการขยายสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรร เนื่องจากการขยายตัวของเครือข่ายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังทําเลเมืองรอบนอกมากขึ้น อีกทั้งลูกค้ากลุ่มนี้มีวัตถุประสงค์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และยังมีความผันผวนของอุปสงค์ (Demand )ต่ำกว่าอาคารชุด ที่ส่วนใหญ่เลื่อนเปิดโครงการใหม่ไปปี 2564  จึงถือเป็นการกระจายความเสี่ยงจากการเพิ่มช่องทางของรายได้ ตอบโจทย์ในภาวะปัจจุบัน

ลุมพินี วิสดอม ฯ เปิดข้อมูลInventory ทั้ง 28 บริษัทอสังหาเพิ่มขึ้น 6.87% อยู่ที่ 509,993.07 ล้านบาท

เพื่อให้ผ่านช่วงยากลำบากพร้อมที่จะเติบโตในช่วงที่เหลือของปี จะเห็นว่าแต่ละบริษัทยังคงแผนการตลาดผ่านกลยุทธ์ด้าน “ราคา” ไปที่กลุ่ม Ready to Move และสินค้ารอขาย(Inventory)ค่อนข้างมาก

จากข้อมูลจาก บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS)  ที่ระบุสินค้าคงเหลือที่ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัยพร้อมโอน และที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้ง 28 บริษัท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2563 อยู่ที่ 509,993.07 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.87% จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 ที่มีเท่ากับ 477,180.83 ล้านบาท

สำหรับกลยุทธ์ด้านการตลาดและการขายนั้นก็มีหลากหลายแคมเปญซึ่งทุกข้อความที่สื่อสารไปยังผู้บริโภคนั้นต่างก็ล้อไปกับนโยบายของภาครัฐ และช่วยลูกค้าประหยัด ลดภาระให้ผู้ซื้อได้ในสถานการณ์ โควิด-19 อาทิ  เว้นระยะผ่อน, พักต้น พักดอก, ให้ผู้ซื้ออยู่ฟรีนานสูงสุด 2- 3 ปี  พร้อมสิทธิประโยชน์อื่นๆ พร้อมกับปรับกลยุทธ์ช่องทางการขายที่เหมาะสมกับสถานการณ์การของตลาดผ่านแพลทฟอร์มออนไลน์เช่น Lazada และ Shopee อํานวยความสะดวกให้แก่ผู้บริโภคในทุกขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการหาข้อมูล การจอง การตรวจห้อง ไปจนถึงการ โอนกรรมสิทธิ์ รวมทั้งให้ความสําคัญกับเรื่องสุขอนามัย โดยการจัดให้มี Private Visit อํานวยความสะดวกแก่ผู้ที่จําเป็นต้องเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ

ผู้ประกอบการบริษัทอสังหาฯยังเฝ้าติดตามสถานการณ์ โควิด-19 อย่างใกล้ชิด และปรับรูปแบบการดําเนินงานอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ทันต่อสถานการณ์ และสามารถรับมือกับสถานการณ์ต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมกับคาดหวังว่าสถานการณ์ภาพรวมในช่วงครึ่งปีหลังจะสดใสกว่าช่วงครึ่งปีแรก

เตรียมหั่นเป้า “กำไร” ทั้งปีลงอีกกว่า 25-30 %

ท่ามกลางสาระพัดปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจของไทยที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขให้แล้วแบบเบ็ดเสร็จ ประกอบกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญมรสุมปัจจัยลบที่เป็นความเสี่ยงสำคัญได้แก่

• การแข่งขันที่คาดสูงขึ้นในตลาดแนวราบในปี 2563
• อุปสงค์ทั้งที่เป็นผู่้บริโภคในประเทศและจากชาวต่างชาติที่ถูกกระทบของการแพร่ระบาดของโควิด-19
• ความยืดเยื้อของการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 และมาตรการ Lockdown ประเทศ
• กำลังซื้อที่ลดลง จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้เกิดภาวะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน
• ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และ Rejection rate ที่สูงขึ้น

“ภาพรวมผลประกอบการไตรมาสแรกส่วนใหญ่ต่ำกว่าที่คาด ส่วนไตรมาส2 น่าจะเป็นไตรมาสที่หนักสุดของกลุ่มอสังหาฯ” …นั่นเป็นความเห็นของนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด(มหาชน)

พร้อมกันนี้นายเทิดศักดิ์ ยังกล่าวด้วยว่า โดยรวมผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯส่วนใหญ่ต่ำกว่าที่คาดไว้ อาจเป็นเพราะปัญหาจากยอดขายและยอดโอนชะลอตัวลงจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อให้ปรับตัวลดลง กลุ่มลูกค้าบางส่วนยังไม่สามารถโอนหรือทำการส่งมอบได้ เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้ ซึ่งนั่นสะท้อนผ่านยอดการรับรู้รายได้ปรับตัวลดลงสวนทางกับด้านต้นทุนการขายยังคงอยู่ในระดับสูงจากกลยุทธ์การบริหารการตลาดและการขายที่ใช้เรื่อง “ราคา” เป็นตัวนำ และในช่วงกว่า7 เดือนที่เหลือของปีผู้ประกอบการอสังหาฯยังคงแข่งขันกันด้านราคา ซึ่งนอกจากคอนโดมิเนียมแล้ว ที่อยู่อาศัยแนวราบก็การแข่งขันกันสูงด้วยเช่นกัน

นอกจากจะเดินหน้าลุยต่อแผนการตลาดไปที่กลุ่ม Ready to Move และสินค้ารอขายซึ่งจะช่วยสร้างรายได้เข้ามาแล้วคุณภาพของสินค้ารอโอนหรือ Backlog ที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการอสังหาฯก็มีความสำคัญมากๆ ต่อผลพวงจากวิกฤติต่างๆดังกล่าวที่ส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อให้ปรับตัวลดลง

เอเชีย พลัส ได้เตรียมปรับประมาณการกำไรของ 16 บริษัทที่ฝ่ายวิจัยมีบทวิเคราะห์ครอบคลุมในปี 2563 ลงอีกไม่น้อยกว่า 25-30% หรือลดลงอีกไม่น้อยกว่า 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้กำไรของกลุ่มอสังหาฯ16 บริษัทปีนี้เหลือไม่ถึง 26,000 ล้านบาท จากเดิมที่คาดการณ์กำไรไว้ที่ระดับ 35,000 ล้านบาท

ถึงตรงนี้กล่าวสรุปได้ว่า ผลประกอบการโดยรวมส่วนใหญู่ ติดลบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ทั้งยอดขายรวม ยอดรับรู้รายได้ และกำไรสุทธิ คงต้องจับตาดูผลประกอบการในช่วงที่เหลือของปี 2563  ของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯว่าค่ายไหนจะ “รุ่ง” และ “ร่วง” ต่อเนื่อง หรือเพียงแค่ “ประคองตัว” ต้องติดตาม…