REIC วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563ขายได้ใหม่ลดลงเท่ากับ –21.7 % ในขณะที่สต็อกเหลือขายรวมเพิ่มขึ้น 15.6% คาดการณ์มีหน่วยเหลือขายสะสมกว่า 2 .12 แสนยูนิต มีมูลค่ากว่า 1.34 ล้านล้านบาท

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ได้จัดทำรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย โดยภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนรวม 209,868 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2562 ประมาณ 7.3 %โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงเท่ากับ -21.7 % ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายรวมเพิ่มขึ้น 15.6 %ในจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 157,140 ล้านบาท(ลบ.) และคาดการณ์ปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจำนวนประมาณ 212,750 ยูนิต มีมูลค่าประมาณ 1,340,233 ล้านบาท

 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 2562 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 151,993 ยูนิต เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลัง ปี 2562 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 56,411 ยูนิต ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,714 โครงการ  รวมมีจำนวนหน่วยเสนอขาย 209,868 หน่วย และมีอุปทานเหลือขายจำนวน 175,754 ยูนิต มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท

ในจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลทั้งหมด ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 1,177 โครงการ จำนวน 114,146 ยูนิต ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 14,646 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 99,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 459,155 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 15.7 % และเป็นโครงการอาคารชุด 537 โครงการ จำนวน 95,722 ยูนต ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 19,468 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 76,254 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย  305,882 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 11.1 %

ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2562 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดหากเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562 จะพบว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 7.3 % ขณะที่หน่วยเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 มีจำนวน 175,754 ยูนิต ซึ่งมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 20,000 ยูนิต เทียบกับครึ่งแรกของปี 2562 ที่มีหน่วยเหลือขายรวม 151,993 ยูนิต  หรือเพิ่มขึ้น 15.6 % ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นว่าหน่วยเหลือขายสะสมส่วนหนึ่งเกิดขึ้นมาจากส่วนที่เหลือขายจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ในจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 157,140 ล้านบาท

ด้านการขายในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ยูนิตขายได้ใหม่มีจำนวน 34,114 ยูนิต เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562 ปรับลดลงประมาณ -21.7 % โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 43,596 ยุนิต และเมื่อวิเคราะห์ตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าอาคารชุดและทาวเฮาส์ มีจำนวนหน่วยเหลือขายในระดับที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยอาคารชุดมีหน่วยเหลือขายจำนวน 76,254 ยูนิตและทาวน์เฮ้าส์มีหน่วยเหลือขายจำนวน 56,213 ยูนิต ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีหน่วยเหลือขายจำนวน 28,182 ยุนิต

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากอัตราการดูดซับเป็นการสะท้อนภาวะความสมดุลระหว่างตัวอุปทานอยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ภาพรวมของอัตราการดูดซับในครึ่งหลังของปี 2562 ลดต่ำลงมาค่อนข้างมากซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวการณ์ขายไม่ดี อุปทานในระหว่างการขายมีจำนวนมากขึ้น แต่อัตราการขายได้ใหม่น้อยลง อัตราการดูดซับจึงลดต่ำลง โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2562 อัตราดูดซับต่อเดือนของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดเหลือเพียง 2.7 % ต่ำกว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 4.2 % โดยอัตราดูดซับต่อเดือนในกลุ่มราคาที่มีอัตราการลดต่ำลงมากที่สุดจะอยู่ในระดับราคาราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากอัตราดูดซับต่อเดือนสูงสุด และมีสัดส่วนการขายได้ใหม่สูงสุดโดยพบว่า 5 ลำดับแรกทำเลที่มียอดขายใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

1.ทำเลพระโขนง-บางนา-ส่วนหลวง และประเวศอัตราการดูดซับ 4.9 % จำนวนขายได้ใหม่ 3,104 ยุนิต

2.ทำเลธนบุรี- คลองสาม-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ และบางพลัด การดูดซับ 4.4 % จำนวนขายได้ใหม่ 2,946 ยูนิต

3.ทำเลห้วยขวาง-จัตุจักร-ดินแดง  การดูดซับ 3.5 % จำนวนขายได้ใหม่ 2,764 ยูนิต

4.ทำเลอำเภอเเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง และสมุทรเจดีย์ การดูดซับ 2.7 % จำนวนขายได้ใหม่ 2,527 ยูนิต

และ 5.ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี การดูดซับ 1.6 % จำนวนขายได้ใหม่ 2,497 ยูนิต

หากพิจารณาอัตราการดูดซับจะมีเพียง 3 ทำเลแรกเป็นทำเลที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯคาดการณ์ว่าในปี 2563 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่สะสมจำนวนประมาณ 79,408 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขายหรือสต็อกสะสม 212,750 ยุนิตมีมูลค่าประมาณ 1,340,233 ล้านบาท