สามสมาคมอสังหาฯ ประสานเสียงวอนรัฐบาลผ่อนคลายกฎ LTV ที่เป็นอุปสรรคต่อธุรกิจ เลื่อนบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขยายเวลาลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ให้ครอบคลุมทุกระดับราคาหวังฟื้นตลาดหลังจบโควิด-19 ห่วงผู้ประกอบการโล๊ะสต็อกบ้าน“สงครามราคา” ป่วนตลาด แนะอย่าสาดกระสุนจนหมดคลัง เพราะอันตราย
วันนี้ ( 27 พ.ค.2563 )ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC )ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ได้จัดสัมมนาออนไลน์วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพ-ปริมณฑลและภาคกลาง โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ฉายภาพผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่บ้านกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนรวม 209,868 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2562 ประมาณ 7.3 %โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงเท่ากับ -21.7 % ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายรวมเพิ่มขึ้น 15.6 % ในจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 157,140 ล้านบาท(ลบ.) และคาดการณ์ปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม หรือสต็อกบ้านจำนวนประมาณ 212,750 ยูนิต มีมูลค่าประมาณ 1,340,233 ล้านบาท**อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >>REIC คาดสต็อกบ้านเหลือขายปี’63 กว่า 2 .12 แสนยูนิตมูลค่ากว่า 1.34 ล้านล้านบาท
ขณะเดียวทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯจะทำสรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดรวมที่อยู่อาศัย เสนอต่อรัฐบาลสำหรับประกอบการประเมินสถานการณ์พร้อมกับออกมาตรการมากระตุ้นตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี2563 และเพื่อลดผลกระทบเชิงลบที่จะเกิดขึ้นส่วนตัวเห็นว่ารัฐบาลน่าจะชะลอมาตรการบางอย่างที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ **อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >>REIC ชงรัฐกระตุ้นตลาดอสังหาฯ-หวั่น NPLใหม่ทะลักหลังหมดโปร!อยู่ฟรี 2-3 ปี
ระหว่างที่สัมมนาทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯได้เปิดรับฟังความเห็นของผู้ประกอบการ โดยนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าห่วงคือจำนวนหน่วยของคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างสร้างหรือยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้ามาสู่ตลาด หากมีอัตราการดูดซับชะลอตัว ที่จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ขณะที่ธนาคารที่ปล่อยกู้ก็ระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อให้ผู้บริโภคเพราะมองว่ามีความเสี่ยง ซึ่งนั่นก็เป็นสาเหตทำให้ผู้ประกอบการบางรายยอมขายลดราคาเป็นช่วงที่มีความเสี่ยง
“สิ่งแรกที่ลูกค้าถามลดราคาเท่าไหร่ สงครามราคา (Price War) บางคนลด 50%รับสต็อกบ้านที่ขายไม่หมด แข่งกันเสียจนไม่รู้เอาอะไรมาลดแข่ง ที่ทำกันยอมลดกำไรหรือยอมขาดทุน จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาด อันนี้อันตราย”
ในนายพรนริศ กล่าวด้วยว่าในอีก 3-6 เดือนข้างหน้าธุรกิจมีความเสี่ยงมาก สิ่งที่อยากให้ช่วยคือพยุงตลาดด้วยการอนุมัติสินเชื่อ รวมถึงช่วยผ่อนคลายหรือยกเลิกทุกมาตรการที่ซ้ำเติม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องมาตรการLTV(Loan to value) กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเลื่อนหรือไม่ ถ้าไม่เลื่อนก็จะบังคับใช้ในเดือนสิงหาคม 2563 นี้ กฎระเบียบต่างๆ รวมถึงช่วยผ่อนคลายกฎเกณฑ์หรือกฎระเบียบเพื่อรองรับหรือดึงการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งมีนักลงทุนชาวจีน เริ่มมองหาโอกาสในการเข้ามาลงทุนซื้อธุรกิจในไทยทั้งอสังหาริมทรัพย์ และโรงแรม ถ้ามีการผ่อนคลายกฎระเบียบกลุ่มคนเหล่านี้จะเข้ามาช่วยระบายสต็อกคงค้างได้อย่างรวดเร็ว
“ดีมานด์จะไหลกลับมาเป็นระยะๆ เมื่อกระสุนมีจำกัดใช้ต้องดูจังหวะ หากสาดกระสุนก็หมดคลัง”
ด้านนายวสันต์ เคียงสิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวให้ความเห็นว่า สงครามราคาที่เกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เป็นการเกิดแบบปูพรมหมดขึ้นอยู่กับดีมานด์-ซัพพลาย ส่วนตัวมองว่า “ดีมานด์จะไหลกลับมาเป็นระยะๆ เมื่อกระสุนมีจำกัดใช้ต้องดูจังหวะ หากสาดกระสุนก็หมดคลัง” ทั้งนี้ จากปัจจัยลบต่างๆส่งผลต่อเสี่ยงตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร โดยบ้านจัดสรรส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ตลาดกลุ่มนี้ยังมีต่อเนื่อง ก่อสร้างเป็นเฟสๆได้ต่างจากคอนโดมิเนียมซื้อหนึ่งยูนิตก็ต้องสร้างให้เสร็จทั้งอาคาร
“ปีนี้เรื่องใหญ่ของรัฐบาลต้องทำหยุดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ภาครัฐเดินมาได้ค่อนข้างดี ดีทีสุดในโลก ตัวเลข ของเรา ผู้ป่วยใหม่ลดลงๆ รักษาหาย และเมืองก็ทยอยเปิด ไม่เหมือนหลายปะเทศ เร่งเปิดเมือง หากควบคุมไม่ได้กลับมานับหนึ่งใหม่เรื่องใหญ่”
สำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยนายวสันต์ เชื่อว่ายังมีความต้องการไม่หายไปในตลาดถูกสะสม และรอเวลาเหมาะสม แนวราบจะกลับมาลูกค้าที่จะซื้อมี 3 ระยะ คือ ระยะแรก คือตัดสินใจซื้อช่วงนี้เลย ต้องการอยู่เลยชะลอไม่ได้ แต่ไม่ใช่ส่วนใหญ่ของตลาด ระยะที่สอง คือกลุ่มคนที่รอสถานกาณ์การแพร่ระบาด คลี่คลาย มีกลุ่มหนึ่งที่พร้อม ไม่แน่ใจ โควิด หมดเมื่อไหร่ ถ้าหมด ควบคุมได้ ก็เริ่มทันทีดีมานด์ก็จะไหลกลับสู่ตลาด
ส่วนระยะที่สาม คือหลังจาก การแพร่ระบาดโควิด-19 คลี่คลาย แก้ปัญหาได้เร็ว เศรษฐกิจพลิกฟื้นเร็ว กำลังซื้อของตลาดไหลกลับมาดังนั้น สิ่งที่จะสามารถช่วยผ่อนคลายตลาดได้คือการผ่อนคลายมาตรการจากธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด ส่วนมาตรการการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองและการโอนกรรมสิทธิ์ควรให้กับทุกระดับราคา ไม่จำกัดเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเหมือนอย่างที่ผ่านมา ซึ่งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%นั้นจะสิ้นมาตรการในช่วงปลายปี 2563 นี้ รวมไปถึงการเพิ่มวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ(Soft Loan)ให้กับผู้ซื้อบ้านเพื่อกระตุ้นดีมานด์ในตลาดผ่านสถาบันการเงินของภาครัฐ เช่นธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออมสิน และธนาคารกรุงไทย
ขณะที่นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย เห็นด้วยหากรัฐบาลจะมีการผ่อนปรนมาตรการต่างๆที่จะช่วยพยุงธุรกิจ รวมถึงขยายมาตรการที่อยู่ออกไปให้ครอบคลุมเพิ่มมากขึ้น ยอมรับว่าคอนโดมิเนียมคือกลุ่มที่น่าเป็นห่วงมาก เนื่องจากปัจจุบันมียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-70% และยังเผชิญกับสภาพตลาดที่ทำสงครามราคากันเพื่อให้อยู่รอด เพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจ
“ต้องการให้ภาครัฐใช้มาตรการผ่อนคลายกฎLTV ในสถานการณ์เช่นนี้กลุ่มนักเก็งกำไร เริ่มหายไปจากตลาดแล้ว”
นายรุ่งรัตน์ ยังกล่าวด้วยว่า จบโควิด-19 เชื่อว่าจะมีความต้องการของชาวต่างชาติมาซื้อบ้านหลังที่สองในไทยเพิ่มขึ้นมาก เพราะประเทศไทยมีมาตรการด้านสาธารณสุขเป็นที่ยอมรับ เพื่อสนับสนุนควรจะอำนวยความสะดวกให้กับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ เกี่ยวกับเรื่องการซื้อขายและมาตรการทางวีซ่าเข้ามาสนับสนุน
