สามนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC เห็นพ้องพิษโควิด-19 ฉุดกำลังซื้อกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบหนัก สะท้อนภาพแรงงานระดับล่างหรือผู้บริโภคระดับล่างเริ่มมีปัญหารุนแรง ลุ้นภาครัฐออกมาตรการช่วยผู้บริโภคให้เข้าถึงแหล่งเงินได้มากขึ้นหลังแบงก์ปฎิเสธการปล่อยกู้สูง “มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ” เสนอนำโครงการบ้านดีมีดาวน์กลับมาใหม่ขยายเพิ่มจาก 50,000 บาทเพิ่มเป็น 1-2 แสนบาทช่วยลดภาระการผ่อนดาวน์ ด้าน“ เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” ขอควักเนื้อลดลงด้วยการอ้อนรัฐลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ขณะที่ “วัชระ ปิ่นเจริญ”หวังมาตรการลดค่าธรรมโอน– จดจำนองเหลือ 0.01%ช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง พร้อมแนะเปิดทางต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมเพิ่มรองรับแผนดึงเม็ดเงินลงทุนจากกลุ่มทุนต่างประเทศ
เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดสัมนาออนไลน์เพื่อรายงานอุปทาน (Supply ) และอุปสงค์ (Demand )ของตลาดที่อยู่อาศัยโครงการที่อยู่อาศัยที่ในพื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทรา หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) ระบุ ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนหน่วย (ยูนิต)ทั้งสิ้น 78,780 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 22 % ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 ยูนิต นับได้ว่ามีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 ยูนิต โดยจังหวัดชลบุรีมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัด EEC
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯยังได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจำนวน 44,060 ยูนิต ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 19,348 ยูนิต, ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 12,699 ยูนิต, บ้านเดี่ยวจำนวน 5,730 ยูนิต, บ้านแฝดจำนวน 4,979ยูนิต และอาคารพาณิชย์จำนวน 1,304 ยูนิต ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ลดต่ำลงมาอยู่ที่ 2.1 %ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 และคาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณ 1.1-1.3% ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็คาดจะลดลงมาอยู่ที่ 30,141 ยูนิต มูลค่าประมาณ 59,293 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่ามาตรฐานซึ่งมีมูลค่า 64,095 ล้านบาท ลดลงติดลบ 20.0 % (ลดลงร้อยละ -20.0 ) ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563 ** อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >> REIC ชี้ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC ขายอืด
บ้านไม่เกิน2 ล้านบาทกระทบมากสุดสะท้อนภาพกลุ่มแรงงานมีปัญหารุนแรง
จากอัตราการดูดซับของตลาดที่ลดลงนั้นส่วนหนึ่งเป็นผลพวงมาจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และเกิดจากการได้รับผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบมากสุด อีกทั้งกำลังซื้อที่หดหายและยอดการปฎิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ผลกระทบดังกล่าวเป็นเพราะรายได้ของผู้บริโภคกลุ่มนี้ลดลง และความไม่มั่นคงในอาชีพหรือการทำงาน อันเป็นผลมาจากการส่งออกที่ลดลง และการลดกำลังการผลิตของผู้ประกอบการโรงงานอุตสาหกรรมโดยเฉพาะผู้ประกอบการผลิตชิ้นส่วนอุตสาหกรรมรถยนต์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อบ้านระดับกลางๆราคา 3-5 ล้านบาท ตลาดการซื้อขายกลับค่อยๆเพิ่มขึ้น ซึ่งนั่นสะท้อนภาพแรงงานระดับล่างหรือผู้บริโภคระดับล่างเริ่มมีปัญหารุนแรง ขณะเดียวกันก็หวั่นจะลามไปสู่ตลาดบ้านกลุ่มอื่นๆหากไม่มีมาตรการจากภาครัฐบาลออกมาสนับสนุนหรือรองรับ
นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า อัตราการดูดซับของตลาดที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 1.2-1.3%นั้นถือว่าหายไปมากจากปรกติแล้วควรอยู่ที่ 3-3.5% ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็พยายามปรับตัวตัวด้วยการอัดโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมในรูปแบบต่างๆซึ่งก็ได้ผลในเชิงธุรกิจไม่มากนัก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับล่างราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกำลังซื้อหายไปอย่างชัดเจนมาก ขณะเดียวกันยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารก็สูงด้วย
“ผู้ซื้อบ้านไม่เกิน 2 ล้านบาทนี้ส่วนใหญ่จะเป็นพนักงานโรงงานที่ต้องหาผู้กู้ร่วมอย่างน้อย 2 คนและเป็นกลุ่มที่มีรายได้พิเศษจากการทำงานล่วงเวลาหรือโอที แต่เมื่อโรงงานลดเวลาทำงาน รายได้พิเศษลดลง โรงงานลดคน กลุ่มผู้บริโภคระดับล่างนี้จึงมีปัญหารุนแรง”
จากปัญหาผู้บริโภคระดับล่างเริ่มรุนแรงเกรงว่าจะส่งผลกระทบต่อระดับกลางและระดับบนในอนาคตได้ จึงอยากเสนอให้ภาครัฐออกมาตรการมาช่วยสนับสนุนกลุ่มระดับล่างให้มีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการบ้านดีมีดาวน์ ที่ภาครัฐจะสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย เป็นมาตรการที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 11 ธันวาคม 2562 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 ถือว่าได้ผลดีค่อนข้างมาก ถ้าหากรัฐบาลจัดสรรงบประมาณมาสนับสนุนเหมือนกับโครงการบ้านดีมีดาวน์ลดภาระการผ่อนดาวน์ จาก 50,000 บาทขยับเพิ่มเป็น 1-2 แสนบาทก็จะช่วยผู้บริโภคได้มาก
ความคิดเห็นและข้อเสนอต่างๆดังกล่าวของนายมีศักดิ์สอดคล้องกับ นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ที่ระบุว่า แม้ตลาดผู้บริโภคจะประสบปัญหาต่างๆ แต่ความต้องการที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองไม่ได้ลดน้อยลง ในภาวะที่เกิดวิกฤตการออกมาตรการมาสนับสนุนเป็นสิ่งที่จำเป็น ปัญหาใหญ่คือธนาคารปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ขายดี หรือยอดจองดีเท่าไหร่ก็ไม่มีประโยชน์หากโอนไม่ได้ ซึ่งในมุมของผู้ประกอบการเองแม้พร้อมที่จะลุยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่เมื่อสถานการณ์ไม่เอื้อแบบนี้ก็จำเป็นต้องแตะเบรกลงทุน “ผู้ประกอบการอสังหาฯแทบจะไม่ได้รับมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือ Soft Loan จากแบงก์เลยทั้งๆที่ธุรกิจได้รับผลกระทบ” ซึ่งขณะนี้พบว่ามีการประกาศขายโครงการแล้ว
ทั้งนี้นายเปรมสรณ์ยังกล่าวย้ำว่า ปัจจัยบวกสำหรับตลาดผู้บริโภคในปัจจุบันก็คือ อัตราดอกเบี้ยที่ถูก ซึ่งหากมีมาตรการจากทางภาครัฐออกมาก็จะช่วยผู้บริโภคได้มาก รวมถึงหากเป็นไปได้ก็ขอให้ลดการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เพราะในที่สุดแล้วภาษีที่ผู้ประกอบการที่ได้ลดก็จะนำไปลดราคาให้ลูกค้าอยู่ดี
ด้านนายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า เห็นด้วยหากรัฐบาลจะออกมาตรการมาช่วยสนับสนุนธุรกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค อย่างไรก็ดี คงต้องยังรอผลในช่วงปลายปีนี้จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมาตรการนี้มีผลบังคับใช้เริ่มตั้งแต่ 2 พฤศจิกายน 2562 ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
แนะเปิดทางซื้อบ้าน-คอนโดเพิ่มรองรับต่างชาติกำเงินลงทุนพื้นที่EEC
ทั้งนี้ ทั้งสามนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดพื้นที่EEC ยังเชื่อมั่นว่าวิกฤติที่เกิดขึ้นจากโควิด-19 จะเป็นเพียงระยะสั้นเหมือนเช่นกับวิกฤติที่ผ่านมา อีกทั้งยังมีมีความมั่นใจในศักยภาพทำเลและโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐบาลเกี่ยวกับระบบอินฟราสตรัคเจอร์ ไม่ว่าจะเป็นระบบโครงข่ายของถนน สนามบินอู่ตะเภา และรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน การให้ความสำคัญต่างๆเหล่านี้จะทำให้พื้นที่ EEC เป็นพื้นที่เป้าหมายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในยุคต่อไป ที่จะต้องดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติ ที่เชื่อว่าหลังจบโควิด-19 ยังมีหลายบริษัททั้งจากจีนและญี่ปุ่นสนใจเข้ามาลงทุน ซึ่งต่างประเทศชื่นชมด้านสาธารณสุขของไทยและการบริหารจัดการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 รวมถึงการเริ่มกระตุ้นภาคการท่องเที่ยว มีการผ่อนคลายเดินทาง
เพื่อรองรับและกระตุ้นความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นรัฐบาลน่าจะมีการทบทวนสิทธิ์ของต่างชาติในการซื้อที่อยู่อาศัย เช่น เพิ่มสัดส่วนการซื้อหรือการถือครองคอนโดมิเนียมได้มากกว่า 49% และการเปิดให้มีการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินได้ในบางทำเล เพื่อจูงใจ และจะเป็นการกระตุ้นตลาด ช่วยระบายสต็อกที่ค้างอยู่ และยังเป็นอีกโอกาสในการเก็บประโยชน์ทางด้านภาษีจากการครอบครองอสังหาฯ ของต่างชาติแทนการหลบเลี่ยงกฎหมายโดยการซื้อผ่านนิติบุคคลตามตามที่ทำกันอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงช่วยส่งเสริมให้เกิดการใช้จ่ายเงินในพื้นที่ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อีกช่องทางหนึ่ง
