ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)หรือ PS ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำของบริษัทในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนความหลากหลายของสินค้า ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุน และยอดขายรอการส่งมอบจำนวนมากที่ช่วยสนับสนุนรายได้ของบริษัทฯในอนาคตได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทฯที่อยู่ในระดับปานกลาง ตลอดจนความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งได้เพิ่มแรงกดดันให้แก่เศรษฐกิจภายในประเทศให้มีมากยิ่งขึ้นรวมทั้งยังบั่นทอนอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ยังคงเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแม้ผลการดำเนินงานคาดว่าจะอ่อนตัวลงชั่วคราว

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะสามารถรักษาสถานะที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทอยู่ที่ 44,000-47,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2559-2561 รายได้จากการดำเนินงานรวมลดลง 11% จากปีก่อนโดยอยู่ที่ 40,200 ล้านบาทในปี 2562 รายได้จากทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่17,900  ล้านบาทในปี 2562 ลดลงจาก 23,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 รายได้จากบ้านเดี่ยวลดลง 12% จากปีก่อน ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน

ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทฯลดลงอย่างมากถึง 40% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วมาอยู่ที่ 7,200 ล้านบาทในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2563 เนื่องจากภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยและผลกระทบจากฐานรายได้ที่สูงในช่วงไตรมาสแรกของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทฯยังคงอยู่ในระดับสูงที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งประเมินว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะลดลง 30%-35% ในปีนี้และจะปรับตัวดีขึ้นในปีถัด ๆ ไป ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมน่าจะปรับตัวดีขึ้นอยู่ที่ระดับ35,000-45,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 ทริสเรทติ้งเชื่อว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของกลุ่มบริษัทฯต่อไปอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า

สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ

ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าการมีสินค้าที่หลากหลายทำให้บริษัทฯมีความยืดหยุ่นเป็นอย่างมากในการนำเสนอสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด โดยบริษัทฯมีทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมที่ครอบคลุมระดับราคาที่แตกต่างกัน ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์นั้นครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงปานกลางซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยแบรนด์ของทาวน์เฮ้าส์ที่เป็นที่รู้จักดีคือ “บ้านพฤกษา” และ “พฤกษาวิลล์” ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาภายใต้แบรนด์ “ภัสสร”,“เดอะแพลนท์” และ “พฤกษาวิลเลจ” ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 270,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)

ณ เดือนเมษายน 2563 บริษัทฯมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาประมาณ 200 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 1.03 แสนล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โดยโครงการทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 46% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวคิดเป็น 28% และคอนโดมิเนียมคิดเป็น 26% บริษัทฯมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 26,100 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯมีแผนจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าคิดเป็นมูลค่าจำนวน 8,800 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2563 มูลค่า 7,000 ล้านบาทในปี 2564 มูลค่า 10,000 ล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 300 ล้านบาทในปี 2566 โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ดังกล่าวได้ตามแผน

ความท้าทายจากการบริหารสินค้าคงเหลือและต้นทุนให้มีประสิทธิภาพในช่วงที่ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว

บริษัทฯมีสินค้าสร้างเสร็จคงเหลือมูลค่าประมาณ 22,000 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนเมษายน 2563 ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมมูลค่า 10,000 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์มูลค่า 7,000 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวมูลค่า 5,000 ล้านบาท ทั้งนี้ จากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่คาดว่าจะชะลอตัวในปี 2563 ทำให้บริษัทฯอาจต้องใช้เวลาที่นานขึ้นในการขายสินค้าสร้างเสร็จเหล่านี้ให้หมด ดังนั้น บริษัทฯจึงวางแผนจะลดการเปิดโครงการใหม่และเน้นการขายสินค้าที่สร้างแล้วเสร็จ นอกจากนี้ ในปีนี้บริษัฯยังจะให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือโดยการควบคุมการก่อสร้างงานในแต่ละขั้นตอน การลดงบประมาณซื้อที่ดิน รวมถึงการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงเนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้เติบโตมากนัก ความได้เปรียบในการแข่งขันด้านต้นทุนซึ่งมาจากความสามารถในการผลิตสินค้าได้เร็วนั้นอาจไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้แก่บริษัฯมากนักในช่วงที่ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว นอกจากนี้ แม้อัตราการผลิตของโรงงานคอนกรีตสำเร็จรูปของบริษัทฯจะลดลง แต่บริษัฯก็ยังคงมีค่าใช้จ่ายคงที่ของโรงงานอยู่ จึงทำให้คาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทฯอาจลดต่ำลงเหลือ 15% จาก 19%-22% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2559 จนถึง 3 เดือนแรกของปี 2563 ในขณะเดียวกัน อัตรากำไรสุทธิก็อาจลดลงเหลือประมาณ 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมจาก 13%-14% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาอีกด้วย

ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมจากผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีนชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562

เศรษฐกิจที่ถดถอยลงยิ่งขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้จะยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศต้องหยุดชะงักลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นอกจากนี้ มาตรการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็ทำให้บริษัทฯ ต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือนอีกด้วย ทั้งนี้ ณ เดือนเมษายน 2563 บริษัทฯ มียอดขายรอการรับรู้รายได้ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติมูลค่า 8,100 ล้านบาท หรือคิดเป็น 31% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมด โดยประมาณ2,200 ล้านบาท ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ดังกล่าวมีแผนจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าภายในปีนี้ ดังนั้น หากมีการเลื่อนการส่งมอบก็อาจทำให้รายได้และกำไรของบริษัทฯต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ได้ นอกจากนี้ การแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของไวรัสก็อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทฯมากกว่าที่คาดการณ์ไว้และอาจส่งผลกระทบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทฯได้อีกด้วย

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับปานกลาง

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะดำเนินนโยบายที่ระมัดระวังในการเปิดและพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยคาดว่าบริษัทฯจะลดการเปิดโครงการใหม่ลงในปีนี้เหลือประมาณ 15,000 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า10,000 ล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 5,000 ล้านบาท ในช่วงปี 2564-2565 คาดว่าบริษัทฯจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 20,000 ล้านบาทต่อปีและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 10,000-20,000 ล้านบาทต่อปี ส่วนงบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 1,000 ล้านบาทในปี 2563 และ3,000-8,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565

ทั้งนี้ ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและโครงสร้างเงินทุนเพื่อให้สามารถรักษาอันดับเครดิตไว้ที่ระดับปัจจุบันได้ โดยคาดว่าบริษัทฯจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทฯอยู่ที่ระดับ 43% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนอยู่ที่ระดับ 0.89 เท่า

สภาพคล่องที่เพียงพอ

ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทฯประกอบด้วยเงินสดจำนวน 5,900 ล้านบาท วงเงินกู้จากธนาคารที่ไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 6,400 ล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นที่สามารถยกเลิกได้จำนวน 5,300 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 ล้านบาท บริษัทฯยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีที่จำนวน 6,600 ล้านบาทที่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ใหม่ได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย บริษัทฯมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 21,300 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 22,200 ล้านบาทและหุ้นกู้อีกจำนวน 9,100 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทฯยังมีเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) อีกจำนวน 16,100 ล้านบาทอีกด้วย หลังจากการปรับโครงสร้างกิจการของกลุ่มบริษัทแล้ว บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จะเป็นผู้บริหารการลงทุนและการเงินของทั้งกลุ่มบริษัท ดังนั้น หลังจากนี้จะมีการเสนอขายหุ้นกู้ทั้งหมดในนามของบริษัทโฮลดิ้งหรือบริษัทแม่ และบริษัทโฮลดิ้งจะจัดสรรเงินทุนให้แก่บริษัทลูกต่าง ๆ ในกลุ่ม ทั้งนี้ หุ้นกู้ของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทที่จะครบกำหนดนั้นจะทดแทนด้วยหุ้นกู้ที่ออกใหม่โดยบริษัทโฮลดิ้ง ในขณะที่เงินกู้ระยะสั้นจะใช้วิธีต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระคืน

บริษัทฯจำเป็นจะต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.89 เท่า ในการนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทฯในระหว่างปี 2563-2565 มีดังนี้

• บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 10,000 ล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 5,000 ล้านบาทในปี 2563 และคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 20,000 ล้านบาทต่อปีและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 10,000-20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
• รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ที่ 25,000 ล้านบาทในปี 2563 และน่าจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 35,000-45,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
• งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 1,000 ล้านบาทในปี 2563 และ3,000-8,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทฯจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานตามที่คาดการณ์เอาไว้ได้ อีกทั้งจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากได้ตามแผน แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศจะชะลอตัวประกอบกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าบริษัทฯจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ที่ระดับประมาณ 10% เอาไว้ได้ในปีนี้ อัตราส่วนดังกล่าวคาดว่าจะดีขึ้นเป็น 15%-20% ในช่วงปี 2564-2565 นอกจากนี้ บริษัทฯจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 50% เอาไว้ได้อย่างต่อเนื่องอีกด้วย

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทฯไม่เพียงแต่จะขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของบริษัทฯเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทฯอีกด้วย หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทฯอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากผลการดำเนินงานของบริษัทฯต่างไปจากที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและ/หรือการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งฉุดให้สถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง

บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS)

อันดับเครดิตองค์กร:A

อันดับเครดิตตราสารหนี้:

PS207A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 : A

PS20NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 : A

PS213A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 : A

แนวโน้มอันดับเครดิต:Stable