จากการที่เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2563 ที่ผ่านมาคณะรัฐมนตรี (ครม.)ได้มีมติเห็นชอบปรับหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง) สำหรับลูกค้ารายย่อย (Post Finance) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จากเดิม 1 ล้าบาท(ลบ.) เป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท(ลบ.) เพื่อสนับสนุนการลงทุนในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ ส. 2/2563 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมบัญชีประเภทกิจการที่ให้การส่งเสริมการลงทุนตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ 2/2557 ลงวันที่ 11 มีนาคม 2563 (ประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนฯ) ซึ่งจะทำให้ประชาชนมีทางเลือก ที่หลากหลายและสามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้มากยิ่งขึ้น ตามที่กระทรวงการคลัง (กค.) เสนอ โดย ธอส.ได้กำหนดกรอบวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย จำนวน 50,000 ล้านบาท

มาตรการไม่ดูดซับซัพพลาย

ทั้งนี้ prop2morrow ได้สอบถามความคิดเห็นจาก นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า  ก่อนที่ภาครัฐจะขยายไป 1.2 ล้านบาท ควรที่จะศึกษาข้อมูลว่าซัพพลายระดับราคาที่กำหนดมานั้นมีอยู่ในตลาดมากน้อยเพียงใด  ซึ่งจากข้อมูลจริงพบว่าระดับราคา 1.2 ล้านบาทในพื้นที่กรุงเทพฯนั้นไม่มีเลย ส่วนพื้นที่ปริมณฑลก็มีน้อยมาก ดังนั้นมาตรการดังกล่าวถือว่าไม่ได้ดูดซับซัพพลายมากแต่อย่างใด ขณะที่สถาบันการเงินก็มีความระมัดระวังในการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อรายย่อยมาก

“สำหรับในส่วนของผู้ประกอบการเองนั้น ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 พบว่าโครงการประเภทแนวราบนั้นได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยมาก และมียอดขายที่สวนกระแส ในขณะที่คอนโดฯกลางเมืองนั้น  เปรียบเสมือนอยู่ห้องไอซียูทั้งหมด เพราะผู้ซื้อก็หวังก็แต่ของถูกจากแคมเปญลด 30-50% ส่วนใครทำคอโดฯหลายอาคารก็จะเหนื่อยมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่จดทะเบียนใจตลาดหลักทรัพย์ฯ  ต้องหาเม็ดเงินมาจ่ายค่าก่อสร้าง” นายพรนริศ กล่าว

นายพรนริศ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปีนี้ภาคธุรกิจอสังหาฯคงชะลอตัวยาวทั้งปี แต่กลุ่มที่เน้นขายลูกค้าชาวจีน แม้จะไม่ได้รับผลกระทบมาก แต่ก็ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งผู้ประกอบการก็ต้องยืดระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ออกไป ซึ่งมองว่าลูกค้าชาวจีนก็ยังมีความต้องการที่จะมาโอนกรรมสิทธิ์ เพราะราคาสินค้าในประเทศไทยยังถูกมาก

แนะรัฐช่วยเหลือครอบคลุมทุกเซกเมนต์

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวถือว่าไม่ได้ช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯมากนัก เพราะหากภาครัฐต้องการที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ ก็ควรที่จะช่วยเหลือทั้งตลาด ไม่ใช่ช่วยเหลือเพียงกลุ่มเดียว เพราะผู้มีรายได้น้อยนั้น ที่ผ่านมาก็ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ดังนั้นภาครัฐควรที่จะช่วยเหลือทั้งตลาดครอบคลุมทุกเซกเมนต์  ซึ่งนำร่องโดยสถาบันการเงินของภาครัฐ เพราะสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ ควรหวังพึ่งการบริโภคในประเทศเป็นหลักเหมือนในช่วงปี 2540 ที่ภาครัฐเคยช่วยมาแล้วและประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี

“จากการสำรวจข้อมูลพบว่าซัพพลายที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีประมาณ 5% เท่านั้น ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ปริมณฑล ส่วนราคา 1-3 ล้านบาท  มีประมาณ 50%  ราคา 3-5 ล้านบาท 25% และราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป 20%  เมื่อโควิด-19 คลี่คลายแล้วภาครัฐก็ต้องกระตุ้นภาคเศรษฐกิจในประเทศให้ฟื้นตัว  โดยเฉพาะอสังหาฯ หากสนับสนุนให้กับผู้ที่มีความพร้อมผู้อยากมีบ้าน ก็จะเป็นเรื่องที่ดี หากกระตุ้นแต่ตลาดระดับราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ก็จะไม่ครอบคลุมตลาดแต่อย่างใด”นายวสันต์ กล่าวในที่สุด

รัฐขยายวงเงินสินเชื่อแต่ช่วยมีบ้านไม่ได้จริง

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า รัฐบาลพยายามที่จะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัย โดยขยายวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจาก 1 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งมองว่าเป็นเรื่องที่ดี หากเป็นโครงการชานเมือง และต่างจังหวัด ก็สามารถหาที่อยู่ราคาดังกล่าวได้ ส่วนในกทม.นั้นไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาดังกล่าวรองรับได้ เนื่องจากราคาที่ดินปรับพุ่งสูงไปมากแล้ว ส่วนผู้กู้ก็ต้องดูความสามารถของตนเองด้วย ว่ามีภาระหนี้สินมากน้อยเพียงใดหรือไม่ แต่การที่ธอส.ประกาศว่าหากผู้มีรายได้น้อยรายใดเข้าหลักเกณฑ์ ก็พร้อมที่จะสนับสนุน หากใครมีหนี้สินน้อยก็สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้จริง

“ในช่วงที่ผ่านมารัฐสนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท แต่เมื่อผู้ประกอบการคำนวณต้นทุนแล้วก็ยังไม่สามารถผลิตซัพพลายได้มากนัก ยกเว้นโครงการที่อยู่ย่านชานเมืองหรือต่างจังหวัด และล่าสุดรัฐบาลก็ปรับขึ้นมาเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งไม่สามารถเพิ่มความเป็นไปได้ที่จะช่วยได้จริง เพราะเป็นการส่งเสริมเฉพาะส่วน ในขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง” ดร.อาภา กล่าวในที่สุด