โจนส์ แลง ลาซาลล์ฯเผยแม้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่ผลสำรวจพบรับมือได้ดีกว่าธุรกิจโรงแรม ณ สิ้นเดือนเม.ย.63 ยังเปิดให้บริการกว่า 80% ลูกค้านิยมพักระยะยาวมากขึ้นเป็น 40% เหตุเป็นธุรกิจที่ต้นทุนต่ำ กำไรสูง ล่าสุดแบรนด์โรงแรมเริ่มปรับแผนรับลูกค้าพักระยะยาว คาดหลังสถานการณ์คลี่คลายจะเกิด New Normol ใหม่ ผู้ประกอบการพัฒนามิกซ์ยูสต์ระหว่างโรงแรม-เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรม บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย)จำกัด หรือ JLL เปิดเผยว่า จากวิกฤตการณ์การระบาดของไวรัสโคโรน่า สายพันธุ์ใหม่ โควิด-19 ส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อหลากหลายภาคธุรกิจบริการในประเทศไทย ตลอดรวมไปจนถึงธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ของกรุงเทพฯ อย่างไรก็ดี ผลการวิจัยของ JLL เผยให้เห็นว่า เมื่อเทียบกับโรงแรม พบว่าธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สามารถรับมือได้ค่อนข้างดีกว่าเมื่อเกิดวิกฤติการณ์ขึ้น โดย JLL คาดว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะเร่งแนวโน้มการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกัน
ในการวิจัยดังกล่าว JLL ศึกษาผลประกอบการของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ที่มีมาตรฐานระดับสากล ระหว่างเดือนมกราคมถึงเดือนเมษายน 2563 โดยผลการศึกษาแสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นเดือนเมษายน กว่า 80% ของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดให้บริการ และอัตราการเข้าใช้บริการห้องพักปรับตัวลดลงราว 30% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โรงแรมส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ปิดกิจการชั่วคราว ส่วนโรงแรมที่ยังคงเปิดดำเนินการอยู่มีอัตราการเข้าใช้ห้องพักลดลงเฉลี่ยเกือบ 50% และหลายโรงแรมมีผู้เข้าใช้บริการไม่ถึง 10% ของจำนวนห้องพักที่มี
“ในขณะที่ภาวะซบเซาของภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่ดำเนินอยู่ ส่งผลให้โรงแรมหลายแห่งในประเทศไทยปิดตัวลงเพื่อลดต้นทุน แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดดำเนินการเพื่อให้บริการแก่ลูกค้าซึ่งส่วนใหญ่เข้าพักระยะยาว ส่วนนักท่องเที่ยวหรือผู้เข้าพักระยะสั้น นับว่ามีสัดส่วนที่ต่ำจากจำนวนผู้เข้าใช้บริการห้องพักทั้งหมดของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ แม้ว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะพยายามหันมาเพิ่มสัดส่วนของผู้เข้าพักระยะสั้นเพิ่มขึ้น แต่ลูกค้ากลุ่มหลักยังคงเป็นผู้เข้าพักระยะยาว รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 น้อยกว่ากลุ่มธุรกิจโรงแรมที่พึ่งพานักท่องเที่ยวเป็นหลัก”นางสาวพิมพ์พะงา กล่าว
“ในขณะที่ภาวะซบเซาของภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่ดำเนินอยู่ ส่งผลให้โรงแรมหลายแห่งในประเทศไทยปิดตัวลงเพื่อลดต้นทุน แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดดำเนินการเพื่อให้บริการแก่ลูกค้าซึ่งส่วนใหญ่เข้าพักระยะยาว ส่วนนักท่องเที่ยวหรือผู้เข้าพักระยะสั้น นับว่ามีสัดส่วนที่ต่ำจากจำนวนผู้เข้าใช้บริการห้องพักทั้งหมดของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ แม้ว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะพยายามหันมาเพิ่มสัดส่วนของผู้เข้าพักระยะสั้นเพิ่มขึ้น แต่ลูกค้ากลุ่มหลักยังคงเป็นผู้เข้าพักระยะยาว รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 น้อยกว่ากลุ่มธุรกิจโรงแรมที่พึ่งพานักท่องเที่ยวเป็นหลัก”นางสาวพิมพ์พะงา กล่าว
ผลการศึกษาของ JLL ระบุว่า โดยทั่วไป จำนวนผู้เข้าพักระยะสั้นและระยะยาวในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยเฉลี่ยจะมีสัดส่วนอยู่ที่ 25:75 แต่สำหรับในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ ผู้ประกอบการค่อยๆ ปรับสัดส่วนเป็น 40: 60 ในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ไม่มีผู้เช่าห้องพักระยะยาว แต่ขณะนี้ เริ่มมีแบรนด์โรงแรมที่มีการหันมารับลูกค้าระยะยาว เช่น แบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ และโนโวเทล ลิฟวิ่ง สุขุมวิท 34 ที่กำลังจะเปิดในปีนี้
นายอเล็กซ์ ซิเกด้า รองประธานฝ่ายบริหารสินทรัพย์ หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรม JLL กล่าวว่า การมีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นผู้เช่าห้องพักระยะยาว ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวรับมือได้ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในภาคบริการเมื่อเกิดวิกฤติการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ซึ่งไม่เฉพาะสถานการณ์โควิดในขณะนี้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิกฤตการณ์อื่นๆ ที่เคยเกิดขึ้นในอดีต อาทิ เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 สถานการณ์วุ่นวายทางการเมืองระหว่างปี 2556-2557 และการที่เงินบาทแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลอดปี 2562
ในขณะที่สถานการณ์โควิด-19 ได้ทำให้เกิด New Normal หรือวิถีชีวิตใหม่เกิดขึ้นหลายด้านในภาคธุรกิจบริการ อีกหนึ่ง New Normal ที่ JLL คาดว่าจะเกิดขึ้นคือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทั้งห้องพักโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกัน ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวดำเนินอยู่ก่อนแล้ว แต่เชื่อว่า สถานการณ์โควิด-19 จะเป็นตัวเร่งที่สำคัญ
“การลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรมมีจุดแข็งและจุดอ่อนที่แตกต่างกัน ในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ข้อได้เปรียบคือ การมีต้นทุนต่ำและกำไรสูงกว่า รวมถึงการเป็นธุรกิจที่มีเสถียรภาพมากกว่า ในขณะที่โรงแรมมีโอกาสรับลูกค้าและปรับค่าบริการขึ้นได้ง่ายกว่าในช่วงที่มีความต้องการใช้ห้องพักสูง เนื่องจากห้องพักไม่ติดข้อผูกมัดกับลูกค้าที่เช่าระยะยาว” นายอเล็กซ์ กล่าว
นางสาวพิมพ์พะงา กล่าวเพิ่มเติมว่า เพื่อผสานจุดแข็งและปิดจุดอ่อนของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท เครือผู้ประกอบการโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะจากต่างประเทศ จึงหันมาจับกลุ่มผู้ใช้บริการห้องพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว คาดว่าแนวโน้มนี้จะขยายตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากตระหนักถึงจุดแข็งของอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองประเภทที่ช่วยปิดช่วยจุดอ่อนของกันและกันได้ ดังจะเห็นตัวอย่างโครงการใหม่ เช่น โรงแรมสเตย์บริดจ์ สวีท แบงค็อก ทองหล่อ โดยเครือโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล (IHG) และโรงแรมไลฟ์ สุขุมวิท 8 บางกอก จากกลุ่มแอสคอทท์
