รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังประกาศออกกฎกระทรวงกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ.2563 เปลี่ยนหน่วยงานประเมินราคาห้องชุดเป็นคณะกรรมการประจำจังหวัด ทั้งปรับวิธีคิดผลตอบแทนทางตรง โดยคำนวณจากหลายปัจจัยร่วม ตั้งราคาประเมินใหม่หวังสอดคล้องสภาพเศรษฐกิจ

เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2563 ที่ผ่านมา นายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง รักษาราชการแทน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง  ได้ลงนามในกฎกระทรวง เรื่องการกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ.2563 อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 4 วรรคหนึ่ง มาตรา 27 (1) มาตรา 28 วรรคสอง และมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ดังต่อไปนี้

ข้อ 1 ในกฎกระทรวงนี้

     “ข้อมูลราคาตลาด” หมายความว่า ข้อมูลราคาซื้อขายห้องชุดท่ีเกิดข้ึนตามปกติในท้องตลาด โดยเป็นข้อมูลท่ีตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือข้อมูลท่ีเกิดขึ้นตามกิจกรรมที่ปรากฏตามสภาวะตลาด เพื่อนำมาใช้วิเคราะห์หรือเปรียบเทียบราคาประเมินห้องชุด เช่นข้อมูลราคาซื้อขายจดทะเบียน ข้อมูลราคาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อมูลเสนอขาย ข้อมูลสอบทาน ข้อมูลค่าเช่า

     “วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาห้องชุด โดยนำข้อมูลราคาตลาด ของห้องชุดในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบกัน หรือใช้ข้อมูลตัวแทนของห้องชุดเป็นข้อมูลราคาตลาด และอาจนำปัจจัยท่ีสำคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาห้องชุดมาวิเคราะห์เพื่อกำหนดราคาประเมิน ห้องชุดนั้น

     “วิธีรายได้” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาห้องชุด โดยพิจารณาจากศักยภาพ ในการสร้างรายได้ของห้องชุดนั้นแปลงมาเป็นมูลค่า โดยใช้วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) ซึ่งเป็นการประมาณการจากรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หรือวิธีคำนวณ มูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Method) ซึ่งเป็นการประมาณการรายได้สุทธิจากทรัพย์สินในอนาคตตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับ เป็นมูลค่าปัจจุบัน

     “วิธีต้นทุน” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาห้องชุด โดยพิจารณาจากผลรวมของมูลค่าที่ดิน และมูลค่าสิ่งปลูกสร้างซึ่งหักค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้างแล้ว โดยการประเมินราคาท่ีดินให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบจากอาคารลักษณะเดียวกัน(Comparative Unit Method) วิธีคิดต้นทุนแบบแยกส่วน (Unit – in – Place Method) หรือวิธีการถอดปริมาณงานก่อสร้าง (Quantity Survey Method)

ข้อ 2 เมื่อคณะกรรมการประจำจังหวัดที่อาคารชุดต้ังอยู่ได้รับเอกสารเก่ียวกับการจดทะเบียนอาคารชุดจากสำนักงานท่ีดิน ผู้รับจดทะเบียนอาคารชุดน้ันแล้ว ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดจัดให้มี การสำรวจสภาพอาคารชุดและห้องชุด และสืบหาราคาตลาดของห้องชุดที่จะกำหนดราคาประเมิน เพื่อให้ได้ข้อมูลตามท่ีคณะกรรมการกำหนด โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียด ดังต่อไปน้ี

(1) ทำเลท่ีต้ัง

(2) คุณภาพอาคารชุดและห้องชุด

(3) ส่ิงอำนวยความสะดวก

(4) สภาพแวดล้อม

(5) การใช้ประโยชน์ของอาคารชุด

(6) รายละเอียดภายในห้องชุด

ข้อ 3 ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้จากการดำเนินการตามข้อ 2 เพื่อกำหนดราคาประเมินห้องชุด และจัดทำรายงานการประเมินราคาห้องชุด พร้อมท้ังจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด

ข้อ 4 การกำหนดราคาประเมินห้องชุด ในกรณีที่มีข้อมูลราคาตลาด ให้กำหนดราคาประเมินห้องชุดโดยใช้ข้อมูลราคาตลาดของห้องชุดในอาคารชุดน้ัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาตลาดหรือมีแต่ไม่เพียงพอท่ีจะใช้ประเมินราคาได้ ให้ใช้วิธีการประเมินอย่างหนึ่งอย่างใดหรือหลายวิธีการประกอบกันดังต่อไปนี้ ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งราคาประเมินห้องชุดที่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้น

(1) วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

(2) วิธีรายได้

(3) วิธีต้นทุน

ในกรณีท่ีไม่มีข้อมูลราคาตลาดหรือมีแต่ไม่เพียงพอที่จะใช้ประเมินราคาได้ ให้เลือกใช้วิธีการประเมินตาม (1) ก่อน ถ้าไม่อาจใช้ได้ ให้เลือกใช้วิธีการประเมินตาม (2) หรือ (3) ตามลำดับ

ข้อ 5 อาคารชุดใดประกอบด้วยอาคารหลายอาคาร การกำหนดราคาประเมินห้องชุดให้กำหนดราคาแยกเป็นรายอาคาร

ข้อ 6 อาคารชุดใดมีสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย ให้กำหนดราคาประเมินส่ิงปลูกสร้างหรือที่ดินดังกล่าวแยกไว้ต่างหากจากราคาประเมินห้องชุด

ข้อ 7 รายงานการประเมินราคาห้องชุด ให้จัดทำสรุปภาพรวมของการกำหนดราคาประเมินห้องชุดนั้นเป็นรูปเล่มรายงานตามท่ีคณะกรรมการกำหนด โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียดดังต่อไปน้ี

(1) ชื่ออาคารชุด

(2) ที่ตั้งอาคารชุด

(3) แผนท่ีสังเขปแสดงที่ตั้งอาคารชุด

(4) สรุปผลการวิเคราะห์ราคาประเมินห้องชุด

(5) ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินส่ิงปลูกสร้างหรือท่ีดินในกรณีที่มีส่ิงปลูกสร้าง หรือท่ีดินท่ีจัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุด

ข้อ 8 บัญชีราคาประเมินห้องชุดอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียด ดังต่อไปนี้

(1) ชื่ออาคารชุด

(2) ท้องที่ท่ีเป็นที่ตั้งของอาคารชุด

(3) ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินในกรณีท่ีมีสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุด โดยกำหนดให้ราคาประเมินมีหน่วยเป็นบาทต่อตารางเมตร

(4) การใช้ประโยชน์ของห้องชุดในแต่ละชั้น ให้ประธานกรรมการประจำจังหวัดเป็นผู้ลงนามในบัญชีราคาประเมินห้องชุด

ข้อ 9 ในกรณีที่ความปรากฏแก่คณะกรรมการประจำจังหวัดเองหรือปรากฏจากการตรวจสอบข้อมูลของคณะกรรมการประจำจังหวัดว่า อาคารชุดใดมีการซื้อขายห้องชุดจำนวนตั้งแต่ร้อยละสามสิบ ของจำนวนห้องชุดท้ังหมดในอาคารชุดนั้น และราคาเฉลี่ยของราคาซื้อขายจดทะเบียนของห้องชุด ที่มีการซื้อขายน้ัน ต่างจากราคาประเมินตามบัญชีราคาประเมินห้องชุดที่ใช้บังคับอยู่เกินร้อยละสิบห้า ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดกำหนดราคาประเมินห้องชุดใหม่ และแก้ไขราคาประเมินห้องชุด ของอาคารชุดดังกล่าว พร้อมท้ังจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุดใหม่ โดยไม่ต้องรอให้ครบรอบการใช้บัญชี ราคาประเมินห้องชุดนั้น

ข้อ 10 เพื่อประโยชน์ในการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุดข้ึนใหม่เพื่อจะใช้ในรอบถัดไป ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดจัดให้มีการดำเนินการสืบหารายชื่ออาคารชุดที่ตั้งอยู่ในจังหวัดที่รับผิดชอบ ที่ได้มีการประกาศบัญชีราคาประเมินห้องชุดไว้แล้ว และจะครบรอบการใช้บัญชีหรือเกินกว่ารอบการใช้บัญชี ตามมาตรา 29 และดำเนินการกำหนดราคาประเมินห้องชุด จัดทำรายงานการประเมินราคาห้องชุด และจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุดเป็นการล่วงหน้าก่อนได้โดยให้นำข้อ 2 ข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ 6 ข้อ 7 และข้อ 8 มาใช้บังคับด้วยโดยอนุโลม

หมายเหตุ :- เหตุผลในการประกาศใช้กฎกระทรวงฉบับนี้ คือ โดยที่มาตรา 28วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 บัญญัติให้การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวงและมาตรา 27 (1) ประกอบกับมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้การกำหนดราคาประเมินห้องชุดใหม่ และการแก้ไขราคาประเมินห้องชุดในบัญชีราคาประเมินห้องชุดให้กระทำได้ในกรณีที่ราคาห้องชุดที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดในท้องที่หนึ่งท้องที่ใดกับราคาประเมินห้องชุดในบัญชีราคาประเมินห้องชุดมีความแตกต่างกันตามเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง จึงจำเป็นต้องออกกฎกระทรวงนี้