เมเจอร์ฯเผยตลาดลักชัวรี่ยังมีดีมานด์ แต่อาจตัดสินใจช้า เชื่อหลังมีวัคซีนป้องกันโควิด-19 ความเชื่อมั่นฟื้นตัว ด้านพันธมิตรยังพร้อมลงทุนต่อเนื่อง ครึ่งปีหลังจ่อผุดคอนโดฯโลว์ไรส์แบรนด์ใหม่ครั้งแรก “MILES RATCHADA-LADPRAO” มูลค่า 550 ล้านบาท อีก 1 โครงการ ล่าสุดนำห้องชุด”มิวนีค สุขุมวิท 23”อัดแปญขายต่ำกว่าตลาด หวังดันยอดรับรู้รายได้รวมแตะ 6,279.91 ล้านบาท ด้านซีบีอาร์อี ระบุดัชนีความเชื่อมั่นเริ่มฟื้นตัว ยอดWalk-in เพิ่มขึ้น กลุ่มเก็งกำไรลดลง ซื้ออยู่จริงมากขึ้น
นายสุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ MJD เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด–19 ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมาก โดยมองว่าตลาดระดับลักชัวรี่ยังไม่น่าเป็นห่วงมากนัก ยังมียอดขายอย่างต่อเนื่อง ดีมานด์ยังมีกำลังซื้อ แต่จะอาจจะตัดสินใจซื้อช้าลง แม้ว่าจะไม่หวือหวาเหมือนเช่นที่ผ่านมา แต่เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวด้วย และเชื่อในศักยภาพของทำเลและโครงการของ MJD โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใน Prime Area จะได้รับการตอบรับที่ดี ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการวางแผนอย่างรัดกุม โดยจะเน้นระบายสต๊อกที่มีอยู่เป็นหลัก
อย่างไรก็ตามเชื่อว่าตลาดคอนโดฯในช่วงกลางปี 2563-กลางปี 2564 ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ถ้าหากมีวัคซีนป้องกันเชื้อโควิด-19 เมื่อไหร่ ความรู้สึกในการซื้อที่อยู่อาศัยของดีมานด์ก็จะกลับมาอีกครั้งหนึ่ง ในส่วนของพันธมิตร MUST International Trading PTE Ltd. ,GMM Singapore Real Estate PTE Ltd. ซึ่งเป็นนิติบุคคลจดทะเบียนในสาธารณรัฐสิงคโปร์ และ GRG Global Investments Limited เป็นนิติบุคคลจดทะเบียนในเขตบริหารพิเศษฮ่องกงแห่งสาธารณรัฐประชาชนจีน นั้นยังมีความพร้อมที่จะลงทุนกับบริษัทฯอย่างต่อเนื่อง แต่ทั้งนี้ต้องรอให้สถานการณ์ตลาดเอื้ออำนวยด้วย
โดยในครึ่งปีหลัง 2563 บริษัทฯมีแผนจะเปิดตัวใหม่อีก 1 โครงการ คือ “MILES RATCHADA-LADPRAO” พัฒนาในรูปแบบของโลว์ไรส์ คอนโดมิเนียมครั้งแรก และเป็นแบรนด์ใหม่ ซึ่งจะเป็นโครงการที่ดีไซน์ใหม่รับกับวิถีชีวิตใหม่ New Normal ราคาตั้งแต่ 1.9 ล้านบาทขึ้นไป หรือราคา 80,000-90,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 300 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 550 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดพรีเซลประมาณเดือนกันยายน 2563 นี้
ส่วนความคืบหน้าโครงการ “มิวนีค สุขุมวิท 23” ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 1 ไร่เศษ สูง 36 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 34.74-191.11 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 7.9-50 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยที่ 250,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 201 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 2,800 ล้านบาท ซึ่งเปิดขายเมื่อปี 2559 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 70% โดยสัดส่วน 25% เป็นยอดขายจากลูกค้าต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นชาวฮ่องกงถึง 50% ทั้งนี้ จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด1-19 บริษัทไม่มีความกังวลลูกค้าต่างชาติที่ไม่สามารถเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงนี้ เพราะต้องรอให้รัฐบาลผ่อนคลายการเดินทางเข้ามาในราชอาณาจักรของชาวต่างชาติก่อน ซึ่งสิ่งที่บริษัททำได้ในขณะนี้คือ ผ่อนปรนในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ลูกค้ามอบอำนาจให้ตัวแทนมาตรวจสอบสภาพห้องก่อน เพื่อตรวจเช็กสภาพ และเมื่อพร้อมค่อยดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ล่าสุดโครงการดังกล่าวมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วประมาณ 10 ยูนิต ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทมีแผนจัดแคมเปญทางการตลาดกับโครงการดังกล่าว เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ซึ่งบริษัทเชื่อว่าจากการจัดแคมเปญทางการตลาดจะช่วยผลักดันยอดขายให้เพิ่มเป็น 80-90% ภายในปลายปี 2563 นี้
“เราได้นำห้องชุดในโครงการมาจัดโปรโมชั่นในกระตุ้นยอดขาย โดยนำเสนอราคาขายที่ 7.9 ล้านบาท หรือเริ่มต้นที่ 220,000 บาท/ตารางเมตร ในส่วนของ 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ 35 ตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่จับต้องได้และเป็นราคาที่ดี อีกทั้งยังสามารถที่จะนำมาปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติได้ในราคา 40,000 บาทขึ้นไป/เดือน ซึ่งในโซนสุขุมวิทตอนต้นจะมีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่ ขณะที่ราคาคอนโดฯลักชัวรี่ทั่วไปราคาจะอยู่ที่ประมาณ 250,000-300,000 บาท/ตารางเมตร” ดร.สุริยา กล่าว
ปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) ในมือรวมมูลค่า 10,000 ล้านบาท จะทยอยรับรู้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 จะมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ จำนวน 3 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 7,000 ล้านบาท ได้แก่
1.โครงการมิวนีค สุขุมวิท 23 มูลค่าโครงการ 2,800 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 70% เริ่มส่งมอบตั้งแต่เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา
2.โครงการมารุ ลาดพร้าว 15 มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 60% จะเริ่มส่งมอบตั้งแต่เดือนกันยายนนี้
3.โครงการมารุ เอกมัย 2 มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 80% จะเริ่มส่งมอบตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนนี้
อย่างไรก็ตามในปี 2563 นี้ คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้รวมประมาณ 6,279.91 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 320.97 ล้านบาท ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้รวมแล้ว 3,836 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 118.47 ล้านบาท
ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนาถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า หลังจากที่สถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลายลงในครึ่งปีหลัง 2563 ส่งผลให้ ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (Consumer Confidence Index) ที่เคยตกต่ำสุดในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ที่ 47.2% และตัวเลขกลับมาเพิ่มในเดือนกรกฎาคม 50.1%
ขณะเดียวกันยังพบว่าจำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ (Walk-In) ที่ซีบีอาร์อีบริหารอยู่ ในช่วงเดือนมีนาคม 2563 ลดลงเหลือเพียง 600 คน/เดือน และเริ่มขยับขึ้นตั้งแต่เดือนพฤษภาคมจนถึงกรกฎาคม ซึ่งสามารถวัดความต้องการซื้อ(ดีมานด์)ในตลาดได้ โดยเฉพาะในเดือนกรกฎาคมเพิ่มขึ้นเกือบ 1,200 คน/เดือน สาเหตุอาจจะเกิดจากผู้บริโภคต้องการมองหาที่อยู่ในเมืองและนอกเมือง ไว้สำหรับรองรับเป็นบ้านหลังที่สอง เพื่อรองรับปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นอีก โดยพบว่า ตัวเลขการซื้อบ้านหลังที่สองเพิ่มเป็น 25% ในไตรมาส 2/2563 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 5% เท่านั้น แต่การซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรลดลงมาเหลือ 16% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 34% และการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองลดลงมาที่ 59% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 61% โดยตัวเลข ซึ่งจะชี้ให้เห็นว่า ตัวเลขที่นำมาเสนอกำลังบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมาฟื้นตัว
ในส่วนของสินค้า(ซัพพลาย) ปีนี้แทบจะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ โดยในรอบ 6 เดือนแรกปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ (Downtown AREA) มีการเปิดตัวใหม่เพียง 989 ยูนิต ลดลง 84% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 และในช่วงไตรมาส2/2563 ที่ผ่านมาโครงการในทำเลย่าน Downtown AREA สามารถทำยอดขายได้ 60.1% หรือ 18,109 ยูนิต จากทั้งหมด 30,146 ยูนิต ซึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการมีการนำห้องชุดมาจัดแคมเปญเพื่อกันตุ้นยอดขายกันมาก ส่งผลให้มียอดขายที่สูงกว่าในช่วงไตรมาส1/2563 ซึ่งอยู่ที่ 59.1% ขณะที่ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงไตรมาส2/2563 ในย่านสุขุมวิทระดับลักชัวรี่นั้นไม่มีเลย มีเพียงระดับราคา 150,000-170,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 695 ยูนิตเท่านั้น สำหรับราคาเฉลี่ยคอนโดฯที่เปิดขายในย่านสุขุมวิท ช่วงไตรมาส2/2563 ได้ปรับตัวลดลงมา 4% อยู่ที่ประมาณ 248,435 บาท/ตาราเมตร จากเดิมอยู่ที่ราคาเฉลี่ยประมาณ 260,000 บาท/ตารางเมตร
สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและเหลือขายอยู่ในตลาดในทุกทำเลในเมือง จะเห็นว่าการขายเฉลี่ยในทุกทำเลประมาณ 60% ทำให้เหลือยูนิตในตลาดประมาณ 12,000 ยูนิต และหากแยกเป็นทำเลแล้ว ยอดขายของโครงการที่สร้างเสร็จเฉลี่ยอยู่ที่ 92.8% หรือมีซัพพลายเหลือประมาณ 4,000 ยูนิต
