ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เป็น “BB” จากระดับ “BB+” และปรับลดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกัน ไถ่ถอนเมื่อเลิกบริษัท (Hybrid Debentures) เป็น “B” จากระดับ “B+” พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Negative” หรือ “ลบ”

การปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนแอซึ่งเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ตลอดจนอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนในระดับสูง และสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงการถือครองที่ดินรอการพัฒนาจำนวนมากและคุณภาพที่ดีของโรงแรมของบริษัทฯ

ทั้งนี้ หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนมีอันดับเครดิตต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทฯอยู่ 3 ขั้น โดยอันดับเครดิตที่ต่ำกว่าสะท้อนถึงสถานะด้อยสิทธิจากหนี้ที่ไม่ด้อยสิทธิ 2 ขั้น รวมถึงการที่ผู้ออกตราสารสามารถขอเลื่อนการชำระดอกเบี้ยได้ตามดุลยพินิจของผู้ออกตราสารอีก 1 ขั้น ทั้งนี้ อันดับเครดิตที่ลดลง 2 ขั้นเนื่องจากสถานะด้อยสิทธินั้น สะท้อนถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของผู้ถือตราสารที่มีโอกาสที่จะได้รับคืนเงินต้นไม่ครบจำนวนในกรณีที่เกิดการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนซึ่งออกโดยผู้ออกตราสารที่มีอันดับเครดิตต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-investment Grade)

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของโครงการคอนโดมิเนียม

ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะลดลงในปีนี้ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 จะยังคงบั่นทอนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะลดลง 20% ในปี 2563 จากปีที่แล้วและปรับเพิ่มขึ้น 7%-10% ต่อปีในปีถัด ๆ มา โดยรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมคาดว่าจะลดลงเหลือเพียงประมาณ 3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 จาก 5,000-6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2562 เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศลดลง อย่างไรก็ตาม รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 8,000 ล้านบาทถึง 10,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565

ในประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้เนื่องจากคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะหดตัวลงในขณะที่สินค้าคงเหลือยังมีจำนวนมาก ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทฯมีโครงการบ้านจัดสรรระหว่างการพัฒนา 56 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียม 19 โครงการ ซึ่งรวมทั้งโครงการของบริษัทฯเองและโครงการภายใต้การร่วมทุน โดยมีมูลค่าเหลือขายรวม 55,000  ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) บริษัทฯมีบ้านจัดสรรคงเหลือสร้างเสร็จมูลค่า 1,400 ล้านบาทและคอนโดมิเนียมคงเหลือสร้างเสร็จมูลค่า 10,000 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรทั้งโครงการของบริษัทฯ เองและโครงการภายใต้การร่วมทุนมูลค่า 10,000 ล้านบาทต่อปี และเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่โครงการโดยมีมูลค่า 2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565

ทั้งนี้ งบประมาณในการซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ1,000-2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากโรคโควิด 19

ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมของบริษัทฯจะได้รับผลกระทบอย่างมากในปี 2563 และจะปรับดีขึ้นในช่วงปี 2564-2565 ทั้งนี้ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่นได้รับผลกระทบจากการแพร่ะระบาดของโรคโควิด 19 โดยมาตรการการควบคุมการเดินทางและการปิดพื้นที่โดยคำสั่งของภาครัฐเพื่อยับยั้งการแพร่ระบาดของไวรัสส่งผลให้ผลการดำเนินงานของโรงแรมของบริษัทฯอ่อนแอลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 เป็นต้นมา หลังจากที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัสภายในประเทศได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 รัฐบาลได้ยกเลิกมาตรการปิดพื้นที่และมีแผนจะออกมาตรการเพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศ ซึ่งคาดว่าจะช่วยบรรเทาการหดตัวของรายได้จากธุรกิจโรงแรมได้ส่วนหนึ่งโดยเฉพาะโรงแรมในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง โรงแรมคิโรโระของบริษัทในประเทศญี่ปุ่นก็ได้รับผลกระทบจากมาตรการปิดพื้นที่ของรัฐบาลท้องถิ่นเช่นเดียวกัน

การแพร่ระบาดของไวรัสรอบที่ 2 ในภูมิภาคฮอกไกโดส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในท้องถิ่น ทริสเรทติ้งมองว่าการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวทั้งในประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่นยังมีความไม่แน่นอนเนื่องจากจำนวนผู้ติดเชื้อยังคงเพิ่มขึ้นทั่วโลกซึ่งส่งผลให้มาตรการควบคุมการเดินทางยังคงมีผลบังคับใช้ต่อไปอีกระยะหนึ่ง นอกจากนี้ ภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลกจะยังคงขัดขวางความต้องการการเดินทางท่องเที่ยวแม้ว่าจะสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัสได้เป็นส่วนใหญ่แล้ว

ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (RevPAR) ของโรงแรมจะลดลงมากถึงประมาณ 50% โดยเฉลี่ยจากปีที่แล้วในปี 2563 ก่อนจะปรับดีขึ้นในปี 2564 โดยจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่าปี 2562 ประมาณ 30% และในปี 2565 จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่าปี 2562 ประมาณ 5% นอกจากนี้ ยังคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะลดลงประมาณครึ่งหนึ่งในปีนี้และปรับดีขึ้นเป็น 2,000 ล้านบาทในปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ทริสเรทติ้งเชื่อว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเริ่มฟื้นตัวและคาดว่ารายได้จะเติบโตเป็น 2,700 ล้านบาทในปี 2565

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับสูง

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงมากที่ 70% ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน ณ เดือนมิถุนายน 2563 เท่ากับ 1.96 เท่า ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ดังนั้น บริษัทฯ จำเป็นต้องระมัดระวังให้อัตราส่วนดังกล่าวสอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารและหุ้นกู้ด้วย นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินยังติดลบในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2563 เนื่องจากผลขาดทุนที่มีนัยสำคัญจากธุรกิจโรงแรม ทั้งนี้ หากธุรกิจโรงแรมฟื้นตัวช้าก็อาจส่งผลให้บริษัทมีผลขาดทุนสุทธิในช่วงปี 2563-2564

บริษัทฯ มีแผนจะลดภาระหนี้โดยการขายที่ดินและโรงแรมของบริษัท บริษัทฯสะสมที่ดินไว้จำนวนมากสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและถือครองสิทธิการเช่าสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและโครงการแบบผสมผสาน ปัจจุบันบริษัทฯ มีที่ดินรอการพัฒนาประมาณ 1,300 ไร่ซึ่งรวมถึงที่ดินเปล่าและที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในโครงการต่าง ๆ ของบริษัท บริษัทฯ ถือครองที่ดินกรรมสิทธิ์แปลงใหญ่จำนวนมากซึ่งรวมถึงที่ดิน 300 ไร่ในฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น ที่ดิน 165 ไร่ในจังหวัดเชียงใหม่ ที่ดิน 100 ไร่บนถนนกาญจนาภิเษก บริเวณรามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังถือครองสิทธิการเช่าบนที่ดิน 21 ไร่บนถนนรัชดาภิเษก, ที่ดิน 58 ไร่บนถนนรามอินทรา และที่ดิน 900 ไร่ในจังหวัดตราด รวมถึงยังเป็นเจ้าของโครงการหอพักยูนิลอฟท์ เชียงใหม่ และโรงแรมที่มีคุณภาพดีอีก 6 แห่งด้วย

ในช่วง 2 ปีข้างหน้านี้บริษัทฯจะเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร การขายที่ดินเพื่อลดภาระหนี้ และการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก บริษัทฯมีแผนจะขายที่ดินกรรมสิทธิ์ 4 แปลงซึ่งมีมูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท ที่ดินสิทธิการเช่า 3 แปลง หอพักยูนิลอฟท์ เชียงใหม่ หุ้นทั้งหมดในโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน แอนด์ ทาวเวอร์ และหุ้นจำนวน 49% ในโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งได้รวมแผนการขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน แอนด์ ทาวเวอร์และการขายที่ดินบริเวณแจ้งวัฒนะ กรุงเทพกรีฑา และรามคำแหงในสมมติฐานพื้นฐานด้วย หากการขายเป็นไปตามที่คาดการณ์ เงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์ดังกล่าวคาดว่าจะช่วยลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 65% ได้ อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจยังไม่เป็นไปตามที่กำหนดไว้คือ 3% หากผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ยังไม่ฟื้นตัวกลับเป็นปกติ

สภาพคล่องตึงตัว

สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทฯยังคงตึงตัว ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทฯมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 8,500 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 5,500 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1,700 ล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 1,000 ล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 300 ล้านบาท แหล่งเงินทุนของบริษัทฯประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2,400 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกซึ่งสามารถเบิกใช้ได้ทันทีจำนวน500 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทฯยังมีที่ดินซึ่งไม่ติดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีจำนวน3,800 ล้านบาทและสินค้าคงเหลือสร้างเสร็จในโครงการที่ปลอดภาระหนี้แล้วจำนวน 6,100 ล้านบาทซึ่งสามารถใช้เป็นหลักประกันสำหรับขอวงเงินกู้ใหม่ได้หากจำเป็น

บริษัทฯมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากความต้องการของนักลงทุนที่ไม่แน่นอนในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนทำให้บริษัทมีความเสี่ยงในการต่ออายุหุ้นกู้อย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้น บริษัฯจึงมีแผนจะขอวงเงินสินเชื่อจากธนาคารล่วงหน้าเพื่อเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการจัดหาแหล่งเงินทุน

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2563-2565 มีดังนี้

• บริษัทฯจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ และจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรทั้งโครงการของบริษัทฯเองและโครงการภายใต้การร่วมทุนมูลค่า 10,000 ล้านบาทต่อปี และโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-256
• งบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินเท่ากับ 1,000-2,000 ล้านบาทต่อปี
• รายได้จากธุรกิจโรงแรมจะลดลงประมาณครึ่งหนึ่งในปีนี้ และจะปรับดีขึ้นในปี 2564 ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะเท่ากับ 2,700 ล้านบาทในปี 2565
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะลดลงเหลือ13,000 ล้านบาทในปีนี้ และปรับดีขึ้นเป็น 15,000 – 16,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
• บริษัทจะขายที่ดินและสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าสถานะทางการเงินของบริษัทฯ จะไม่อ่อนแอลงไปจากระดับปัจจุบัน ทั้งนี้ ยังคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้าอีกด้วย

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากมีสัญญาณบ่งชี้ที่ทำให้เชื่อว่าผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทฯ มีแนวโน้มที่จะอ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทฯ ที่ลดลงเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้ก็อาจเป็นสาเหตุที่ทำให้มีการปรับลดอันดับเครดิตด้วย ในทางตรงกันข้าม หากผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ฟื้นตัวกลับไปอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และสถานะทางการเงินปรับดีขึ้นโดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนต่ำกว่า 65% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินสูงกว่า 3% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งก็อาจเป็นเหตุให้มีการปรับเพิ่มอันดับเครดิตได้