ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้ที่มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่มีจำกัด อย่างไรก็ตาม บริษัทมีผลการดำเนินงานทางการเงินที่น่าพอใจ รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาด้วยอัตรากำไรที่อยู่ในระดับน่าพอใจ ในขณะที่บริษัทสามารถคงภาระหนี้ที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับบริษัทที่ได้รับอันดับเครดิตเดียวกันในอุตสาหกรรม อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างความกดดันต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่ค่อนข้างจำกัด

บริษัทฯมีฐานรายได้ค่อนข้างเล็กเทียบบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต โดยรายได้ของบริษัทอยู่อันดับที่ 17 จาก 22 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทฯในปี 2562 อยู่ที่ 4,620 ล้านบาท คิดเป็น 1.5% ของรายได้ทั้งหมดของทั้ง 22 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต

นอกจากนี้ บริษัทฯมีประเภทของสินค้าและกลุ่มตลาดเป้าหมายค่อนข้างจำกัด บริษัทฯเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ “LANCIO” ที่ระดับราคา 3-6 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ภายใต้แบรนด์ “LIO” ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท สินค้าสำคัญของบริษัท ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ โดยรายได้ของทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 61% ของรายได้ทั้งหมดในปี 2562 และ 65% ของรายได้ทั้งหมดในครึ่งปีแรกของปี 2563

ผลการดำเนินงานยังคงแข็งแกร่ง

ผลการดำเนินงานของบริษัทฯยังคงแข็งแกร่ง แม้ว่าจะมีผลกระทบในเชิงลบจากมาตรการบังคับใช้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 และการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ตั้งแต่ปลายเดือนมีนาคม 2563 แต่ยอดขายของบริษัทฯยังคงเพิ่มขึ้น โดยรายได้ของบริษัทฯเติบโตอย่างต่อเนื่องจาก 4,080 พันล้านบาทในปี 2561 เป็น 4,290 ล้านบาทในปี 2562 เช่นเดียวกับรายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ที่เพิ่มขึ้น 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนไปอยู่ที่ 2,560 ล้านบาท

เนื่องจากบริษัทฯเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ยอดขายรอการรับรู้รายได้จึงมีขนาดเล็ก ดังนั้น รายได้ของบริษัทฯจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่และยอดโอนในปีนั้น ๆ เพื่อรักษาการเติบโตของรายได้ บริษัทฯมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 8-10 โครงการซึ่งมีมูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทฯได้เปิดโครงการใหม่จำนวน 5 โครงการซึ่งมีมูลค่า 3,590 ล้านบาทในครึ่งแรกของปี 2563 และมีแผนจะเปิดอีก 3-4 โครงการ มูลค่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีหลัง นอกจากนี้ บริษัทฯจะใช้บริการตัวแทนขายเพื่อกระตุ้นยอดขายในโครงการที่เปิดมานานบางโครงการ

ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 66 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 22,800 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทฯ จะอยู่ในช่วง4,850-5,350 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า

การคงความสามารถในการทำกำไรคือกุญแจสำคัญ

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรที่ระดับปัจจุบันไปอีก 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากมีการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯมีความสามารถในการควบคุมต้นทุนที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้างซึ่งช่วยให้บริษัทฯรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจมาอย่างต่อเนื่อง กำไรขั้นต้นของบริษัทอยู่ในช่วง 39%-40% อีกทั้ง บริษัทฯยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ระดับ 15%-17% ของรายได้ไว้ได้ ส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) อยู่ที่ระดับ 24%-26% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ภายใต้กลยุทธ์ของบริษัทฯที่มุ่งเน้นการรักษาความสามารถในการทำกำไรที่ระดับปัจจุบัน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะยังคงเน้นการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพควบคู่ไปกับการรักษาอัตราการขาย ทั้งนี้ จากการที่บริษัทฯมีภาระหนี้ที่ค่อนข้างต่ำและไม่มีความน่ากังวลด้านสภาพคล่องในระยะเวลาอันใกล้ บริษัทฯจึงไม่มีความจำเป็นต้องลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย

ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทฯจะสามารถคงอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้คงอยู่ได้ที่ 23%-24% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า และมีความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก ในขณะเดียวกันก็ยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไปอีกด้วย การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งหนี้เสียอาจเพิ่มสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทฯ จากบริบทเหล่านี้ บริษัทฯจำเป็นที่จะต้องเปิดโครงการใหม่และคัดกรองลูกค้าอย่างระมัดระวังมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดหวังว่ามาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ จากทางรัฐบาลจะส่งผลเชิงบวกในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย โดย ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยอนุญาตให้ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% จากสินเชื่อที่กู้ รวมเป็น 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทโดยจะมีผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2563 อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวการณ์ในปัจจุบัน บริษัทฯพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น

ภาระหนี้ต่ำ

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทฯจะสามารถคงนโยบายทางการเงินได้อย่างระมัดระวัง บริษัทฯมีความตั้งใจที่จะคงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำกว่า 1 เท่าในระยะกลางและระยะยาว ภาระหนี้ของบริษัทฯอยู่ระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมเนื่องจากบริษัฯเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรซึ่งใช้เงินลงทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 34% ในปี 2562 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนงินทุนโดยเฉลี่ยของบริษัทฯพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 22 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งอยู่ที่ระดับ 52% ในปี 2562 อัตราส่วนนี้ของบริษัทอยู่ที่ 34.5% ณ เดือนมิถุนายน 2563

ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะยังคงอยู่ที่ระดับ 35%-40% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย คงอยู่ในระดับไม่เกิน 4 เท่า ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ภายใต้สมมติฐานที่ว่าบริษัทฯมีแผนเปิดโครงการแนวราบมูลค่า 4,000-5,000ล้านบาทต่อปี งบประมาณในการซื้อที่ประมาณ 1,000-1,200 ล้านบาทต่อปี

สภาพคล่องแข็งแกร่ง

ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทฯมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอจะคืนหนี้จนถึงสิ้นปี 2564 จากเดือนมิถุนายน 2563 ถึงเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 2.290 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1,440 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 845 ล้านบาท และที่เหลือคือเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน ณ เดือนมิถุนายน 2563 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทฯประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 483 ล้านบาท และวงเงินจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 2,050 ล้านบาท บริษัทฯได้ชำระหุ้นกู้จำนวน 440 ล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนกรกฎาคม 2563 ด้วยหุ้นกู้ใหม่อายุ 1 ปี 9 เดือน ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 900 ล้านบาทต่อปี แหล่งเงินทุนที่กล่าวมานี้น่าจะเพียงพอครอบคลุมภาระหนี้ที่ต้องชำระในช่วง 18 เดือนข้างหน้าแม้ว่าบริษัทฯจะไม่สามารถออกหุ้นกู้หรือตั๋วแลกเงินมาทดแทน ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าความสามารถในการชำระหนี้ที่จะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทฯคาดว่าจะอยู่ในระดับ 24%-25% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับ 10 เท่า

ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินของธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทฯจะต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 บริษัทฯมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.5 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทฯจะสามารถคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินได้อย่างไม่มีปัญหา

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• รายได้ของบริษัทเติบโตที่ระดับ 5% ต่อปี ในปี 2563-2565
• อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 38% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับ 23%-24% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 1,000-1,200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทฯจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้ได้ตามเป้าหมายและสามารถคงนโยบายทางการเงินได้อย่างระมัดระวัง ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทฯจะอยู่ที่4,850 -5,350 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 35%-40% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 4 เท่า ในช่วงเวลาเดียวกัน