ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 พบอุปสงค์และอุปทานใหม่ปรับตัวสูงขึ้นหลังจากที่ตลาดอยู่ในจุดที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาในช่วงไตรมาสก่อนหน้า
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึง ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก หลังจากที่ชะลอการเปิดตัวโครงการในช่วงที่ผ่านมาจากวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งพบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ถึง 18 โครงการ 8,344 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 28,401 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 7,138 ยูนิต แต่พบว่าลดลงจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,715 ยูนิต หรือ 24.6% และพบว่ากำลังซื้อในประเทศเริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 43% ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 14% และพบว่าในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 2 ราย สามารถปิดการขาย 100% ของทั้งโครงการหลังจากเปิดการขายเพียงแค่ในช่วงของการพรีเซลล์เท่านั้น ทั้งในพื้นที่ใจกลางเมือง และในทำเลย่านอ่อนนุช รวมถึงอีก 3 โครงการ ของกรมธนารักษ์ ในพื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย ห้วยขวาง และยานนาวา ต่างสามารถปิดการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว
เมื่อพิจารณาในส่วนของ 2 โครงการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการในระยะเวลาอันรวดเร็วพบว่า ทั้ง 2 โครงการมีจุดขายที่ชัดเจนทั้งในเรื่องของทำเลที่ตั้ง รวมถึงราคาขายที่ถือว่าต่ำกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่บนทำเลเดียวกันกว่า 20 % ซึ่งหมายความว่า ผู้ประกอบการเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว สำหรับอุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จยังคงทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่องในหลายโครงการ
ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังคงนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการขาย 100% ในหลายโครงการ สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่การผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้นเนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี ยังสามารถกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว
บริษัทฯ คาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่อีกเพียงแค่ไม่เกิน 10 โครงการ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ มองว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาดเหมือนกับผู้ประกอบการหลายรายที่เลือกใช้กลยุทธ์เรื่องของราคาเข้ามาใช้ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา บวกกับรูปแบบทำเลที่น่าสนใจ อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาให้ความสนใจโครงการและยอดขายอาจเป็นไปตามที่วางไว้
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 18 โครงการ 8,344 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 28,401 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 7,138 ยูนิต แต่พบว่าลดลงจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,715 ยูนิต หรือ 24.6%
อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ คาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา และพบว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป และบางรายเลือกที่จะทดลองตลาดในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาด้วยการเปิดจองให้กับผู้ที่สนใจล่วงหน้าก่อนการเปิดขายอย่างเป็นทางการเพื่อเป็นการเก็บยอดขายบางส่วนไว้เพื่อความมั่นใจว่าหากเปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการยอดขายจะเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้
สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุด 4,033 หน่วย หรือประมาณ 48% รองลงมาคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศตะวันออก ( สุขุมวิท ) 2,518 ยูนิต หรือประมาณ 30% ตามมาด้วยคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ 770 หน่วย หรือประมาณ 9 % และพบว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น ซึ่งพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดเป็นได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี สามารถปิดการขายได้ 100% ในช่วงระยะเวลาอันรวดเร็ว
โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 กว่า 57% หรือประมาณ 4,758 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 23% หรือประมาณ 2,797 ยูนิตและช่วงระดับราคา 150,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนที่ประมาณ 7% หรือ 565 ยูนิต โดยในช่วงที่ผ่านมา พบว่าบางคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีบางโครงการอยู่ในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรประมาณ 3% ซึ่งทั้ง 3 โครงการเป็นความร่วมมือระหว่าง กรมธนารักษ์ สำนักงาน ก.พ. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) ในการพัฒนาที่พักอาศัยเพื่อเป็นสวัสดิการให้แก่ข้าราชการพลเรือนสามัญได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในลักษณะอาคารพักอาศัยรวม (คอนโด) 7 ชั้น โดยแต่ละโครงการมี 76 ห้อง พื้นที่ใช้สอย ห้องละประมาณ 40 ตารางเมตร ราคาห้องละ 999,999 บาท ซึ่งเปิดขายอย่างเป็นทางการเดือนกันยายนที่ผ่านมา และพบว่า ทั้ง 3 โครงการที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีผู้สนใจจองมากกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายทั้ง 3 โครงการในระยะเวลาอันรวดเร็ว
นายภัทรชัย ยังคาดการณ์ว่า จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตรอีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30% ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมแผนป้องกันเพื่อให้อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่ออยู่ในระดับที่น้อยที่สุด
ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 พบว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ส่งผลให้กำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการเน้นกับมาให้ความสำคัญกับกำลังซื้อในประเทศมากขึ้น
นายภัทรชัย กล่าวให้ความเห็นว่า อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 43% ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 14% และพบว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 2 ราย สามารถปิดการขายทั้ง 100% ของทั้งโครงการหลังจากเปิดการขายเพียงแค่ในช่วงของการพรีเซลล์เท่านั้น ทั้งในพื้นที่ใจกลางเมือง และในทำเลย่านอ่อนนุช รวมถึงอีก 3 โครงการ กรมธนารักษ์ ในพื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย ห้วยขวาง และยานนาวา ต่างสามารถปิดการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาในส่วนของ 2 โครงการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการในระยะเวลาอันรวดเร็วพบว่า ทั้ง 2 โครงการมีจุดขายที่ชัดเจนทั้งในเรื่องของทำเลที่ตั้ง รวมถึงราคาขายที่ถือว่าต่ำกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่บนทำเลเดียวกันกว่า 20 % ซึ่งหมายความว่า ผู้ประกอบการเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว
สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 กว่า 57% หรือประมาณ 2,501 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา <100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 43% หรือสามารถขายได้ประมาณ 1,535 ยูนิตในช่วงไรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา จากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากพบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่หลายโครงการในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา สามารถปิดการขายได้มากกว่าที่คาดการณ์ไว้แต่ส่วนใหญ่พบว่า ราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ในช่วงไม่เกิน100,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี่พบว่ากำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา ซึ่งเนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 95,027 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 9.6% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาเป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรและตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่าอาจจะไมได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมาไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยของตลาดมากนัก และพบว่า แทบจะทุกโครงการที่ประสบความสำเร็จในเรื่องการขายในช่วงที่ผ่าน มีราคาขายเฉลี่ยที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งส่งผลให้โครงการเหล่านั้นสามารถทำยอดขายได้ค่อนข้างสูงและบางโครงการสร้างปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
