ผู้ประกอบการอสังหาฯกทม.-ภูมิภาค รับโควิด -19 กระทบภาพรวมตลาด หากลากยากถึงปี64  จับตาดูแผนกระตุ้นเศรษฐกิจรัฐบาลช่วยดึงดีมานด์–ฟื้นภาคอสังหาฯหรือไม่ ระบุรัฐคุมเข้มปล่อยสินเชื่อยังเป็นปัญหาหลักที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว พัฒนาสินค้าราคาจับต้องได้ ปิดการขายเร็ว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREA) เปิดเผยถึง ภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมทั่วโลกว่า เข้าสู่ภาวะวิกฤติ อันเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้ธุรกิจส่วนใหญ่และประชาชนหลายล้านชีวิตได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก และกำลังเป็นปัญหาที่ขยายเป็นวงกว้าง เช่น ปัญหาด้านเศรษฐกิจ ปัญหารายได้ หนี้สิน และวิถีชีวิตที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งทุกฝ่ายได้มีการคาดการณ์กันไปต่างๆ นานา ล้วนเป็นไปในทิศทางลบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมากเช่นกัน แม้ว่าจะไม่รุนแรงเท่าธุรกิจการท่องเที่ยว โรงแรม สายการบิน และธุรกิจส่งออกบางประเภท คาดว่ากว่าจะฟื้นตัวคงต้องใช้เวลานาน และเงินทุนหมุนเวียน ซึ่งมาในรูปของหนี้สินที่ต้องใช้ในการฟื้นธุรกิจให้กลับมา ส่วนผลกระทบด้านอสังหาฯ ประเภทเช่า เช่น ห้างสรรพสินค้า และ พื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆเกิดปัญหาด้านอัตราค่าเช่า ซึ่งเดิมทีถึงแม้จะมีการปรับลดลงบ้างแล้ว แต่เทียบกันยังดูสูงมากโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับจำนวนลูกค้าและรายได้ ซึ่งต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวระยะหนึ่ง ส่วนด้านอสังหาฯ เพื่อการขาย เช่น บ้านและคอนโดฯ ก็ประสบปัญหายอดขายที่ลดลงอย่างมาก ทำให้มียอดคงเหลือขายจำนวนมาก นอกจากนี้ ยังประสบกับปัญหาการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพิ่มขึ้นมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดหมุนเวียนในธุรกิจอย่างมาก

“ความช่วยเหลือจากภาครัฐฯ จึงมีความจำเป็นอย่างมากต่อการรักษาธุรกิจให้อยู่รอด ขณะเดียวกันผู้ประกอบการต้องมีการปรับทิศทางและกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อให้สอดรับกับเหตุการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน ท่ามกลางวิกฤติ สมาคมฯ ได้ตระหนักถึงผลกระทบรอบด้านจึงได้ปรับทิศทางในการจัดกิจกรรมรูปแบบต่างๆ เพื่อเผยแพร่ข้อมูลความรู้ ความเข้าใจให้แก่สมาชิก โดยเรียนเชิญผู้ทรงคุณวุฒิทุกวงการมาร่วมถ่ายทอดประสบการณ์และแลกเปลี่ยนข้อมูล เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ผู้บริโภค และประชาชนโดยทั่วไป” นายพรนริศ กล่าว

นอกจากนี้ยังเสริมความแกร่งด้วยการประสานความร่วมมือกับเครือข่ายสมาคมอสังหาฯ ส่วนภูมิภาค ทั้ง 13 สมาคม ประกอบด้วย

1.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนนทบุรี

2.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสมุทรสาคร

3.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี

4.สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง

5.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา

6.สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา

7.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น

8.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี

9.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่

10.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก

11.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา

12.สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต

13.สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดชายแดนใต้

โดยได้ร่วมกันระดมความคิดเห็นและนำเสนอข้อปัญหาต่างๆ ให้นายกรัฐมนตรีรับทราบและเสนอคณะรัฐมนตรีเพื่อหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ต่อไปอีกทั้งได้ร่วมกันจัดกิจกรรมเพื่อส่งเสริมและช่วยเหลือสมาชิกทั่วประเทศ

นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในเชียงใหม่อยู่บ้าง ในมุมที่ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อ และกลุ่มลูกค้าชาวจีนชะลอการโอน เนื่องจากไม่สามารถบินเข้าประเทศไทยได้ตลาดแนวราบซึ่งเป็นตลาดที่มีเรียลดีมานด์มากกว่า ไม่ได้หดตัวลงมาก เมื่อเทียบกับตลาดแนวสูง แต่เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มลดการเปิดตัวโครงการใหม่และลดจำนวนยูนิตในการสร้างลงมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วทำให้ซัพพลายในตลาดไม่ได้เหลือมากนัก ซึ่งการที่กลุ่มลูกค้าจีนลดน้อยลงกลับเป็นผลดีของกลุ่มลูกค้าท้องถิ่นที่ได้เลือกซื้อสินค้าในราคาพิเศษ พร้อมโปรโมชั่นพิเศษในช่วงนี้

อีกทั้งขณะนี้ รัฐบาลมีแนวโน้มที่จะออกนโยบายเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวประเภทพิเศษที่มาอยู่ยาว 90-270 วัน ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องดี เพราะหากมาตรการควบคุมโควิด-19 ในประเทศยังทำงานได้ผล และประเทศกลับมาเปิดเป็นปกติก็จะเห็นยอดนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาเพิ่มเชียงใหม่เป็นเมืองที่พึ่งอุตสาหกรรมท่องเที่ยวมากระดับหนึ่ง การที่ภาคท่องเที่ยวฟื้นตัวจะทำให้ดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัยจากกลุ่มคนไทยที่ทำงานในธุรกิจโรงแรม ร้านอาหาร ร้านขายของที่ระลึก และในอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

นายธนะ ศิริธนชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดขอนแก่น กล่าวว่า การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ของขอนแก่นอย่างรุนแรงแต่หากสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้นในปี 2564 อาจจะเริ่มเห็นกระทบหนักมากยิ่งขึ้น เดิมทีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติไม่ได้มาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยในขอนแก่นอยู่แล้ว จึงเห็นผลกระทบกับผู้ซื้อท้องถิ่นและคนจากจังหวัดใกล้เคียงที่ลดลง เพราะรับรายได้น้อยลงจากงานที่ทำอยู่ทั้งที่ไปทำงานในจังหวัดท่องเที่ยวและต่างประเทศ ส่วนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ยังมีอยู่บ้างแต่น้อยลง อย่างไรก็ดี วิกฤตโควิดเป็นเพียงปัญหาระยะสั้น ขอนแก่นยังมีปัจจัยบวกที่สนับสนุนการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ อยู่อีกมาก อาทิ การปรับผังเมืองใหม่ การตัดถนนเส้นใหม่ในเมืองและแผนการสร้างวงแหวนรอบนอก หรือนโยบายของรัฐบาลและมหาวิทยาลัยขอนแก่นในการพัฒนาศูนย์กลางเศรษฐกิจ ศูนย์การแพทย์ ไปจนถึงโครงการขยายสนามบิน เพื่อรองรับนักเดินทาง 2 ล้านกว่าคนต่อปี โครงการรถไฟรางคู่ไปหนองคาย รถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ที่เชื่อมกับนครราชสีมา รวมทั้งโครงการท่าเรือบก และโครงการเมืองนวัตกรรมระบบราง ซึ่งโครงการเหล่านี้จะดึงดูดให้แรงงานจากจังหวัดอื่น นักศึกษา และชาวต่างประเทศสนใจย้ายเข้ามาอยู่ในเมืองขอนแก่นเพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเติบโตขึ้นอย่างมากในอนาคต

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ของภาคตะวันออกเรียกได้ว่าเป็นตลาดของผู้ประกอบการท้องถิ่นอย่างแท้จริง เพราะความเชี่ยวชาญในพื้นที่และความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคท้องถิ่น จึงทำให้พัฒนาสินค้าที่อยู่อาศัยและกำหนดกลยุทธ์ได้ตรงใจลูกค้า แต่สถานการณ์โควิด-19 ส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ ทั้งประเทศ ในภาคตะวันออกก็เช่นเดียวกัน ทั้งแนวราบและแนวสูงต่างชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่แทบจะไม่มีการขยับตัวเลย ทั้งโครงการระดับล่างซึ่งเน้นจับกลุ่มโรงงาน และระดับกลางที่จับกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม แต่โครงการราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปยังพอมีกำลังซื้อให้เห็นบ้าง เนื่องจากผู้ประกอบการใช้กลไกส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่แนวราบ ถ้าเป็นตลาดทาวน์โฮม ยอดขายตกลงไปถึง 80% ส่วนบ้านราคาระดับ 3 ล้านขึ้นไปยังพอขายได้ทั้งนี้ทางธนาคารเองก็เพิ่มความเข้มงวดในการให้สินเชื่อมากขึ้น ถึงแม้ลูกค้าในปีนี้จะมีคุณภาพมากกว่าช่วงเกิดวิกฤตโควิด-19 เสียอีก ส่วนกลุ่มลูกค้าคนจีนยังมีการเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง    ถึงจะไม่หวือหวาเหมือนเมื่อก่อน การพัฒนาโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) ของภาครัฐไม่ได้จูงใจผู้ประกอบการหรือผู้บริโภคอย่างที่คิด ต้องรอดูแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลในปีหน้าและในระยะยาวรวมถึงการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมด้านอื่นๆ ในภูมิภาคนี้ว่าจะสามารถช่วยดึงดีมานด์กลับขึ้นมาได้หรือไม่

“การทำอสังหาฯในปัจจุบันยากกว่าเมื่อ 3-5 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ต้องมีความรู้ ความเข้าใจ เพื่อพัฒนาสินค้าให้เข้ากับสถานการณ์ในปัจจุบันให้มากขึ้น และในอนาคตจะมีระบบการเงินที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯอีกมาก คิดว่ากระบวนการต่างๆคงต้องมีการศึกษาข้อมูลไว้ตั้งแต่เบื้องต้น มิเช่นนั้นอาจจะเสียเปรียบในการดำเนินธุรกิจได้”นายมีศักดิ์ กล่าว

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวจึงได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคโควิด-19 ค่อนข้างรุนแรง นักท่องเที่ยวหยุดการเดินทางเข้าประเทศ ธุรกิจต่างๆ หยุดให้บริการ กำลังซื้อของคนจึงลดลง ตลาดอสังหาฯ เองก็ได้รับผลกระทบไม่น้อย โดยเฉพาะโครงการแนวสูง ที่ส่วนใหญ่มีลูกค้าเป็นชาวต่างชาติ ทั้งจีน รัสเซียและยุโรป ที่ติดปัญหาไม่สามารถมาโอนได้ แต่ก็มีโครงการแนวราบบางประเภทที่ยังไม่ได้รับความสนใจอยู่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป และโครงการบ้านพักตากอากาศ

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ชะลอการก่อสร้างและเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะความไม่มั่นใจว่าสถานการณ์จะกลับมาเป็นปกติเมื่อใด ประเทศไทยและภูเก็ตมีภาพลักษณ์ที่ดีในสายตาของชาวต่างชาติ ที่มองว่ามีความพร้อมที่จะเป็นบ้านหลังที่สอง มีความมั่นใจกับการรับมือการระบาดโควิด-19 ของรัฐบาล หากภาครัฐออกนโยบายเปิดประเทศเพื่อต้อนรับนักท่องเที่ยวที่ต้องการเดินทางมาพักในประเทศไทยระยะยาวจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจของภูเก็ต ดึงแรงงานกลับมาที่จังหวัด กำลังซื้อจะกลับมาอีกครั้ง และยิ่งหากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ด้วยแล้วเชื่อว่าจะได้ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตกลับมาคึกคักอีกครั้ง

“ตลาดแนวราบในภูเก็ตนั้นมีหลายกลุ่ม หากเป็นกลุ่มคนไทยก็ต้องเป็นระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา  ส่วนพูลวิลล่า ยังมีความน่าสนใจในการลงทุน เพราะประเทศไทยได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ประเทศที่ดีที่สุดด้านการฟื้นตัวจาก โควิด-19 และหากเศรษฐกิจฟื้นตัวก็จะกลับมาบูมอีกในอนาคต เพราะดีมานด์ยังมีอยู่ ผู้ประกอบการแนวราบก็เร่ิมมองตลาดบนมากขึ้น ส่วนโครงการที่ก่อสร้างจะแล้วเสร็จ แต่ชาวต่างชาติมาโอนไม่ได้ ก็ขาดสภาพคล่อง เจ้าของโครงการ ต้องชำระค่าส่วนกลางแทน ซึ่งผู้ประกอบการก็ต้องปรับกลยุทธ์ เชื่อว่าเมื่อต่างชาติเร่ิมกลับมา และโควิดคลี่คลาย แรงเหวี่ยงความต้องการอสังหาฯก็จะกลับมา และโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ จะมีขนาดที่เล็กลง พื้นที่ 5-10 ไร่ จะมีความชัดเจนในเรื่องกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อลดปัญหาเรื่องต้นทุนการพัฒนา”นายพัทธนันท์ กล่าวในที่สุด

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง เปิดเผยว่า ตั้งแต่เกิดวิกฤติโควิด-19 ลูกค้ามีความต้องการซื้อแนวราบมากขึ้น แต่มาซื้อได้ยากขึ้น หรือหากได้เห็นสินค้าแล้วก็จะตัดสินใจซื้อในทันที และขายดีในบางเซกเมนต์ ส่วนโครงการแนวสูง ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย รวมถึงโครงการเดิมที่เปิดเมื่อปีที่ผ่านมาก็ชะลอตัวลง ขณะที่การเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น ทำให้ขายที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นเช่นกัน และเร่ิมฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 3/2563พอไตรมาส 4/2563 ก็เร่ิมประสบปัญหาเรื่องการเรียกการชำระหนี้ ที่สถาบันการเงินเลื่อนนัดชำระหนี้ให้ก่อนหน้านี้

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดสงขลา กล่าวว่า ได้รับผลกระทบจากการท่องเที่ยวน้อยมาก และจากปัจจัยลบที่ผ่านมาทำให้ผู้ประกอบการในพื้นที่มีการปรับตัวและระมัดระวังมากขึ้น และมีความโชคดีที่ยังเป็นฮับในหลายๆด้าน ส่วนผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยแล้วราคาสมเหตุสมผล ก็ตัดสินใจซื้อ ขณะที่บางส่วนก็อาจจะชะลอการซื้อออกไปก่อน ส่วนการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังเป็นปัญหาหลัก ซึ่งผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัว ด้วยการปรับสินค้าในราคาที่จับต้องได้ เพื่อที่จะปิดการขายได้เร็ว