ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กร NOBLE ที่ “BBB”

หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ที่ “BBB-” และเปลี่ยนแนวโน้ม เป็น “Stable” จาก “Negative”

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE ที่ระดับ “BBB” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ “BBB-” พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Negative” หรือ “ลบ” การเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวสืบเนื่องมาจากความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นและผันผวนน้อยลงในช่วง 3 ปีข้างหน้า

อันดับเครดิตยังคงสะท้อนแบรนด์สินค้าของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ตลอดจนยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากของบริษัทที่จะช่วยประกันรายได้ในอนาคตของบริษัทส่วนหนึ่งและช่วยลดความผันผวนของผลการดำเนินงานในอนาคตลง อันดับเครดิตยังคำนึงถึงภาระหนี้ในระดับค่อนข้างสูง ประกอบกับความกังวลต่อผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งจะสร้างแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงปานกลางเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ใช้แบรนด์สินค้าที่แข็งแรงในการเจาะฐานลูกค้ากลุ่มใหม่

ทริสเรทติ้งมองว่าความแข็งแกร่งของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมมาจากแบรนด์ที่ได้รับการยอมรับ ทำเลโครงการคอนโดมิเนียมที่ดีในย่านใจกลางเมือง และการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางในกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน โดยที่โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาทต่อยูนิต ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทเปิดตัวคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ในชื่อ “Nue” โดยมุ่งหวังเจาะตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ต่ำลงคือต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังจะขยายการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังโครงการบ้านจัดสรรและโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรมากขึ้นในปีหน้าด้วย

บริษัทกำลังขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติโดยผ่านการสนับสนุนของ Fulcrum Global Capital ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท ยอดขายของบริษัททำสถิติสูงสุดที่ 9,900 ล้านบาทในปี 2561 แต่ลดลงเป็น 4,800 ล้านบาทในปี 2562 จากการบังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และผลกระทบทางเศรษฐกิจจากความตึงเครียดของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนประกอบกับในปี 2562 บริษัทมีการเปิดโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวซึ่งมีมูลค่า 2,400 ล้านบาท ยอดขายในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2563 เติบโต 31% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 5,200 ล้านบาทแม้ว่าจะมีการแพร่ระบาดของไวรัสก็ตามทริสเรทติ้งคาดว่าการมีสินค้าที่หลากหลายมากขึ้นและฐานลูกค้าที่กว้างขึ้นจะช่วยให้บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีอย่างต่อเนื่องในระยะยาวได้

ทั้งนี้ คาดว่ายอดขายของบริษัทจะปรับดีขึ้นเป็น 8,000 ล้านบาทถึง 10,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 ตามแผนการเปิดโครงการที่มากขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้านี้

ยอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวนมากช่วยลดความผันผวนของกำไรในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

จากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ 8,000 ล้านบาทถึง 10,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2566 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) จะอยู่ในช่วง 2,000-2,500 ล้านบาทต่อปี รายได้และกำไรในอนาคตของบริษัทได้รับแรงหนุนส่วนหนึ่งจากยอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวนมากเสริมด้วยยอดขายจากจำนวนยูนิตที่เหลือขายในโครงการระหว่างการพัฒนา

ณ เดือนสิงหาคม 2563 โครงการระหว่างการพัฒนาของบริษัทประกอบด้วย โครงการคอนโดมิเนียมที่บริษัทพัฒนาเอง 16 โครงการ โครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน 1 โครงการ และโครงการบ้านจัดสรร 3 โครงการ ยอดขายรอการส่งมอบ (Backlog) ของบริษัทมูลค่า  14,500 ล้านบาทคาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปี 2563 ถึงปี 2566 รายได้ที่จะมีการรับรู้อย่างต่อเนื่องจากยอดขายรอการส่งมอบจะช่วยลดความผันผวนในรายได้และกำไรของบริษัท โครงการของบริษัทมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง) จำนวน13,200 ล้านบาท โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 91% ที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ บริษัทมีสินค้าเหลือขายสร้างเสร็จมูลค่า 4,200 ล้านบาทซึ่งสามารถรับรู้รายได้ทันทีเมื่อมีการขาย

ความสามารถในการทำกำไรคาดว่าจะลดลงซึ่งเป็นผลจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยาวนาน

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก ในขณะเดียวกันก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ปริมาณหนี้เสียก็อาจเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อบวกกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะเป็นปัจจัยหลักที่กระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย

เนื่องจากอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัวลง ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมจะระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ทั้งนี้ ยังคาดการณ์ว่าการแข่งขันด้านราคาในตลาดคอนโดมิเนียมจะยังทวีความรุนแรงต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นและต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้นด้วย นอกจากนี้ แผนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่เพิ่มมากขึ้นก็จะเป็นแรงกดดันที่ทำให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลดลงด้วยเนื่องจากโดยปกติอัตรากำไรของโครงการบ้านจัดสรรจะต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแต่ก็ใช้เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการที่ต่ำกว่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยของบริษัทอาจลดลงจาก 36%-37% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2563-2564 เป็น 32%-33% ในช่วงปี 2565-2566 ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิคาดว่าจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 10% ในช่วงระยะเวลาที่ประมาณการ

ภาระหนี้จะยังคงอยู่ในระดับสูง

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ปี 2562 จากการจ่ายเงินปันผลพิเศษจำนวนมากถึง 5,500 ล้านบาทในปีนั้น จึงทำให้ฐานเงินทุนของบริษัทลดลง และส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 63% ณ เดือนธันวาคม 2562 และ 64% ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนเท่ากับ 1.6-1.7 เท่าในช่วงปี 2562 ถึงช่วง 6 เดือนแรกของปี 2563

ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังอยู่ในระดับสูงต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทจะขยายการพัฒนาโครงการทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ซึ่งมีทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการภายใต้การร่วมทุน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม (พัฒนาโดยบริษัทและภายใต้การร่วมทุน) มูลค่า 10,000 ล้านบาทในปี 2564 และมูลค่า 7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 รวมถึงเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาทในปี 2564 อีกด้วย และยังคาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุน 1,700-1,800 ล้านบาทต่อปีสำหรับการซื้อที่ดินในช่วงปี 2563-2566 ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะยังคงอยู่ในระดับ 61%-64% อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าบริษัทน่าจะคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้สูงกว่า 10% ได้ในระยะยาว

สภาพคล่องที่เพียงพอ

ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยบริษัทมีภาระหนี้ที่ครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4,700 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ 2,600 ล้านบาท และเงินกู้โครงการระยะยาว 2,100 ล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2563 แหล่งที่มาของสภาพคล่องประกอบด้วยเงินสดในมือ 2,100 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิก 1,400 ล้านบาท รวมถึงเงินทุนจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ 1,800 ล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทจะจ่ายชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจาการโอนโครงการคอนโดมิเนียม และบริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ เนื่องจากความต้องการของนักลงทุนที่ไม่แน่นอนในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะมีการเตรียมพร้อมเป็นอย่างดีเพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการที่ไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่มาทดแทนหุ้นกู้ที่หมดอายุลงได้ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้ธนาคารกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.66 เท่าซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2563-2566 มีดังนี้

• บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม (พัฒนาโดยบริษัทและภายใต้การร่วมทุน) มูลค่า 10,000 ล้านบาทในปี 2564 และมูลค่า 7,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 รวมถึงเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาทในปี 2564
• เงินลงทุนซื้อที่ดินเท่ากับ 1,700-1,800 ล้านบาทต่อปี
• รายได้จากการดำเนินงานรวมเท่ากับ 8 พันล้านบาทถึง 10,000 ล้านบาทต่อปี
• อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ในช่วง 36%-37% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2563-2564 และลดลงเป็น 32%-33% ในช่วงปี 2565-2566 ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิคาดว่าจะอยู่ในช่วง 10%-15%

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอับดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ในระดับ 10%-15% ได้อย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินอ่อนแอลงจากที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นหากขนาดธุรกิจของบริษัทใหญ่ขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นอย่างมากจากระดับปัจจุบันโดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินยังคงสูงกว่า 20% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนต่ำกว่า 60% อย่างต่อเนื่อง

อันดับเครดิตองค์กร: BBB

อันดับเครดิตตราสารหนี้:

NOBLE20NA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,050 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 BBB-

NOBLE212A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564   BBB-

แนวโน้มอันดับเครดิต:   Stable