นายกสมาคมอสังหาฯภูเก็ต รับโควิด-19 พ่นพิษ โดยเฉพาะเดือนเม.ย.63 ยอดโอนคอนโดฯต่ำสุดแค่ 35 ยูนิต ผู้ประกอบการเร่งปรับตัวแบ่งขายเอเจนท์ยกล็อตราคาพิเศษ พร้อมปรับแบรนด์ใหม่ง่ายต่อการขาย คาดปี64 แนวราบ-พูลวิลล่า ยังได้รับความสนใจจากลูกค้าจีน ส่วนแผนพัฒนาแคปส์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ ปรับลดเปิดตัวปี63 เหลือ 1 โครงการ รองรับดีมานด์ระดับกลาง-ล่าง
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แคปส์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดภูเก็ต เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติ โควิด-19 ว่า หากย้อนเวลาไปเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯในจังหวัดภูเก็ต อยู่ในระดับที่ประคับประคองตัว ไม่หวือหวามากนัก ส่วนใหญ่พัฒนาในระดับกลาง-ล่าง และมีโครงการในรูปแบบพูลวิลล่า ที่เริ่มมีความต้องการของดีมานด์จากต่างชาติมากขึ้น รวมไปถึงตลาดคอนโดฯ ที่เน้นขายลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ที่จะเจาะขายเป็นเมืองๆไป เพราะจีนมีประชากรที่มาก ส่งผลให้ที่ผ่านมาตลาดคอนโดฯในภูเก็ต มีอัตราการเติบโตสูง 20-30% ต่อปี เนื่องจากมีการการันตีอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่สูง
ดังนั้นในช่วงต้นปี 2563 ผู้ประกอบการต่างคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาฯจะเร่ิมกลับมาฟื้นตัว จึงมีแผนที่จะเปิดโครงการในปีนี้มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ที่ในช่วงไตรมาส1-2 มีการขออนุญาตจัดสรร ถึง 863 ยูนิต เกิน 50% จากปี 2562 ที่มีการขออนุญาตจัดสรรโครงการแนวราบ จำนวน 1,583 ยูนิต แต่เมื่อเกิดวิกฤติโควิด-19 ทำให้การพัฒนาโครงการต่างๆชะลอตัวจากเดิมที่คาดการณ์ว่าหากอยู่ในภาวะปกติ จะมีตัวเลขการขออนุญาตจัดสรรพุ่งสูงถึงกว่า 2,000 ยูนิต
ส่วนตลาดคอนโดฯนั้น ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่อย่างใด เนื่องจากต้องระบายซัพพลายเก่า ด้านยอดโอนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2561-2562)ค่อนข้างชะลอตัว
และในช่วงเกิดวิกฤติโควิด-19 พบว่ายอดโอนโครงการแนวราบในเดือนเมษายน 2563 ลดลงเหลือเพียง 86 ยูนิต จากช่วงเดียวกันของปี 2562 ที่มียอดโอน 307 ยูนิต แต่ตัวเลขการโอนเร่ิมสูงขึ้นในเดือนมิถุนายน 2563 อยู่ที่ 408 ยูนิต สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งอยู่ที่ 254 ยูนิต
ขณะที่โครงการประเภทคอนโดฯในช่วงเดือนเมษายน 2563 ยอดโอนลดลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 35 ยูนิตเท่านั้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งมียอดโอนที่ 130 ยูนิต และตัวเลขการโอนเริ่มสูงขึ้นในเดือนมิถุนายน 2563 อยู่ที่ 147ยูนิต สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งอยู่ที่ 139 ยูนิต ซึ่งคาดว่าเป็นตัวเลขการโอนที่อั้นมาจากช่วงเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2563 ที่ผ่านมา
“เมื่อดูตามฐานข้อมูลพบว่า โครงการที่เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2561-2562 แต่เมื่อเกิดโควิด-19 หลังจากไตรมาส3/2563เป็นต้นมา พบว่าโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรส่วนใหญ่ชะลอการก่อสร้างไปมากถึง 70-80% เพราะการตัดสินใจซื้อของลูกค้าหายไป ส่วนโครงการประเภทคอนโดฯที่ทำการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไปเมื่อปีที่ผ่านมา ก็ต้องดูความคืบหน้าของแต่ละโครงการ หากลูกค้าชะลอการจ่ายมาก การก่อสร้างก็ต้องชะลอด้วยเช่นกัน หรือโครงการใกล้แล้วเสร็จ แต่ลูกค้ามาโอนไม่ได้ เจ้าของโครงการก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางเอง เพราะการันตีผลตอบแทนไว้สูง หากไม่มีเงินสำรองจ่ายตามสัญญา ก็น่ากังวล เพราะจะเกิดผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของลูกค้าต่างชาติ เมื่อมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งขณะนี้เริ่มมีให้เห็นแล้วหลายโครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการในท้องถิ่น” นายพัทธนันท์ กล่าว
ส่วนโครงการแนวราบ ที่ยังได้รับการตอบรับดีคือระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และพูลวิลล่า ตลาดบน ระดับราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป โดยเน้นจำนวนยูนิตที่น้อย เจาะตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ที่เริ่มให้ความสนใจตลาดพูลวิลล่ามากขึ้น คาดว่าในปี 2564 จะมีการเปิดตัวโครงการประเภทดังกล่าวกันมาก ซึ่งเชื่อว่าในช่วงนั้น สถานการณ์โควิด-19 จะคลี่คลายลงแล้ว โดยผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการประเภทดังกล่าวจะปรับตัวได้ดีกว่าโครงการแนวสูง
อย่างไรก็ตามจากวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการแนวสูง และมียอดขายที่ช้าลง ต้องปรับแผนการตลาดใหม่ ด้วยการร่วมมือกับเอเจนซี่ ที่เป็นพันธมิตร แบ่งขายห้องชุดแบบยกล็อต ในราคาพิเศษ เพื่อนำไปขายให้กับลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนมากขึ้น และต้องดำเนินการตามเงื่อนไขที่เอเจนซี่ต้องการคือ มีการปรับเปลี่ยนแบรนด์ใหม่ เพื่อให้สามารถขายสินค้าได้ง่ายขึ้น
“หลังวิกฤติโควิด-19 ชาวต่างชาติจะให้ความสนใจมาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองมากขึ้น เพราะมีความมั่นใจในเรื่องความปลอดภัย เนื่องจากประเทศไทยขึ้นมาเป็นที่ 1 ของโลกด้านความมั่นคงทางสาธารณสุข โดยเฉพาะพูลวิลล่า ที่อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ ซึ่งทำเลที่ได้รับความสนใจก็จะเป็นทำเลเดิมๆคือ เชิงทะเล และเกาะแก้ว เป็นต้น คาดว่าจะสามารถเห็นภาพที่ชัดเจนได้ในปี 2564”นายพัทธนันท์ กล่าว
นายพัทธนันท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ด้านราคาที่ดินที่ภูเก็ต หลังจากวิกฤติโควิด-19 พบว่า เจ้าของที่ดินบางส่วนรีบนำมาขาย และสามารถต่อรองราคาได้ ซึ่งบางรายลดราคาลงถึง 10-20% แต่เจ้าของที่ดินบางรายก็ไม่ปรับลดราคาแต่อย่างใด ส่วนผู้ประกอบการก็มีการปรับตัวด้วยการซื้อที่ดินที่มีขนาดเล็กลง ในจำนวนยูนิตไม่มากนัก เพื่อที่จะสามารถปิดการขายได้เร็ว
สำหรับธุรกิจโรงแรมในภูเก็ต พบว่าในช่วงไตรมาส 3/2563 ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการบางรายประกาศขายโรงแรม ระดับ 3 ดาว เป็นจำนวนมาก แต่ไม่เป็นที่เปิดเผย และพบว่าหลายรายไม่สามารถจบดีลได้ เนื่องจากนักลงทุนที่สนใจจะเทกโอเวอร์นั้นกดราคาที่จะซื้อมากเกินไป ซึ่งต่ำกว่าภาระหนี้สินของโรงแรมแต่ละแห่ง ผู้ประกอบการจึงยังไม่สามารถขายกิจการต่อได้
นายพัทธนันท์ กล่าวเพิ่มเติมถึงแผนการดำเนินงานของบริษัทฯตนนั้น เดิมในปี 2563 จะพัฒนาโครงการแนวราบทั้งหมด 3โครงการ 3 ทำเล ภายใต้แบรนด์ “ภูเก็ตโกลเด้นวิลล์” ได้แก่
1.ทำเลป่าหล่าย ตั้งอยู่บนพื้นที่ 3 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของบ้านแฝด พูลวิลล่า ขนาด 35-50 ตารางวา ราคา 6-7.2. ล้านบาท จำนวน 24 ยูนิต มูลค่าโครงการ 160 ล้านบาท
2.ทำเลป่าคลอก ตั้งอยู่บนพื้นที่ 6 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของบ้านแฝด ขนาด 35 ตารางวา ราคา 3.1 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 56ยูนิต มูลค่าโครงการ 170 ล้านบาท
3.ทำเลเชิงทะเล ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของทาวน์เฮาส์ ขนาด 18-20 ตารางวา ราคา 2.3-2.7 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 180 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ในระหว่างการขออนุญาตจัดสรร
ทั้งนี้หลังจากเกิดวิกฤติโควิด-19 บริษัทฯจึงได้ปรับแผนด้วยการเปิดตัวโครงการทาวน์เฮาส์ ย่านเชิงทะเล เพียงโครงการเดียวก่อน เพราะดีมานด์ในระดับราคาดังกล่าวยังมีอยู่พอสมควร คาดว่าจะสามารถเปิดตัวโครงการได้ประมาณเดือนพฤศจิกายน 2563 นี้ ส่วนทำเลย่านป่าคลอก คาดว่าจะเปิดตัวได้ในช่วงไตรมาส 1/2564 และทำเลย่านป่าหล่าย จะเปิดตัวได้ในช่วงไตรมาส 2/2564 ตามลำดับ
“ทั้ง 3 โครงการนี้ เราคิดไว้ตั้งแต่ปี 2562 แล้ว เพราะมีที่ดินรองรับแล้ว หากยืดระยะเวลาออกไปนาน ก็จะต้องแบกรับภาระด้านดอกเบี้ย เราจึงต้องพยายามเปิดตัวโครงการให้เร็ว และพยายามลดต้นทุนค่าใช้จ่ายให้มากที่สุด” นายพัทธนันท์ กล่าว
