ลูกไม้หล่นไม่ไกลต้น สุภาษิตนี้ใช้ได้กับตัวตนของไม้ผลที่หล่นใต้ต้น “คุณธีร ชุติวราภรณ์” EXEUTIVE ASSISTANT TO THE CEO ของบริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (V PROPERTY) และในฐานะลูกชายคนเก่งของ “คุณพรชัย” ที่เข้ามาเรียนรู้ช่วยงานคุณพ่อมาตั้งแต่โปรเจกต์แรกเมื่อ 7-8 ปีก่อนเรื่อยมาแบบเงียบๆหลังห้อง(แทบ)จะทุกครั้งตอนนั่งประชุม … ถึงวันนี้เขาขึ้นมานำพา V PROPERTY เดินหน้าบนถนนสายอสังหาริมทรัพย์ ที่แม้สภาวะการณ์โดยรวมของสภาพตลาดอสังหาฯเองจะอยู่ท่ามกลางมรสุมรุมเร้าแบบรอบทิศ แต่ “คุณธีร” ก็พกพาความพร้อมและความมุ่งมั่นอย่างเต็มพิกัดที่จะนำพาองค์กรก้าวข้ามผ่านวิกฤติต่างๆที่เผชิญ

บริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ตั้งเมื่อปี 2552 โดย Sapphire Holdings group กลุ่มบริษัทส่งออกอัญมณีรายใหญ่ในเมืองไทย ด้วยประสบการณ์ กว่า 40 ปี กับธุรกิจส่งออกอัญมณี ทำให้กลุ่มบริษัทฯ เป็นที่รู้จักในตลาดอัญมณีทั่วโลก ปัจจุบันทางกลุ่มบริษัทฯ ได้ขยายธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ มีโครงการที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียมที่พัฒนา อาทิ โครงการ VTARA สุขุมวิท 36 , โครงการ เอช สุขุมวิท 43 , IKON อ่อนนุช , และโครงการล่าสุดคือ IKON อุดมสุข คอนโดมิเนียมใหม่ใกล้ บีทีเอส อุดมสุข ราคาขายเริ่ม 9.9 แสนบาท สูงสุด 3.5 ล้านบาทเป็นห้องลอฟท์ เปิดขายเมื่อช่วงต้นเดือนตุลาคม 2563 ภายในเดือนเดียวทำยอดขายได้แล้ว 75% มีจำนวน 334 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 600 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างยื่นขอ EIA คาดเริ่มก่อสร้างได้ในช่วงไตรมาส 2/ 2564 กำหนดแล้วเสร็จในปี 2565

โครงการ IKON อุดมสุข พัฒนาบนที่ดิน 3 ไร่กว่าๆ ออกแบบเป็น Low Rise จำนวน 2 อาคาร มีห้องชุดให้เลือก 8 แบบ ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มจากห้องชุดขนาด 22.11,26.94, 28.19,33.53 และ ห้อง LOFT ขนาด 22.11 + 10.62, 26.94 + 13.42, 28.19 + 13.42, 33.53 + 18.26 ตารางเมตร ขายแบบ Fully Furnished จุดเด่นเพดานสูง 2.6 เมตร และ4.2 เมตรสำหรับห้อง LOFT เทียบกับอาคาร Low Rise ของคู่แข่งขันสูง 2.4-2.5 เมตร

จุดขายเด่น ทำเลโดน ราคาเด็ด โปรดักส์ตอบโจทย์ คงคอนเซ็ปต์ “ถูก” และ “ดี”

V PROPERTY เรายังคงคอนเซ็ปต์ “ถูก” และ “ดี” ครับ! และเอาใจใส่ทุกรายละเอียดของการพัฒนาโครงการ เป็นแนวคิดที่ได้มาจากคุณพ่อที่ว่า “ต้องไม่เอาเปรียบลูกค้า” ฉะนั้น ต้องเปิดโอกาสให้ลูกค้าทำ “กำไร” จากการลงทุนในอสังหาฯได้ด้วยไม่ว่าจะเป็นการซื้อไว้อยู่เองต้องมี Capital Gain หรือหากจะปล่อยเช่าก็ต้องมี Yield ที่ดีด้วย

พร้อมกันนี้ผู้บริหารหนุ่มของ V PROPERTY ยังยกตัวอย่างประกอบให้เห็นภาพแบบชัดๆด้วยว่าไม่ว่าจะเป็นโครงการ IKON อ่อนนุช ที่อยู่ห่าง BTS อ่อนนุช เพียง 800 เมตรที่ขายอยู่ 85,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม)ขณะที่คู่แข่งในย่านเดียวกันขายอยู่ที่ระดับราคา 130,000 – 140,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันมียอดขายไปแล้ว 85% เป็นคอนโดฯที่เพิ่งสร้างเสร็จไปเมื่อสองเดือนก่อน (สิงหาคม 2563)พร้อม Ready to move in อีกทั้งโครงการนี้ยังใส่รายละเอียดแบบจัดเต็ม พร้อมกับหาทางช่วยลูกค้าลดค่าใช้จ่ายต่อเดือนแบบสุดๆ เช่น ฟรี! อินเตอร์เน็ต ฟรี! น้ำดื่ม ฟรี! ค่าโทร.หรือแม้แต่การกำหนดราคาขายโครงการคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ล่าสุด โครงการ IKON อุดมสุข คอนโดมิเนียมใหม่ใกล้ BTS อุดมสุข ราคาเปิดตัวเริ่มต้น 45,000 บาทต่อตารางเมตรถูกกว่าคู่แข่งในของตลาดในระแวกนี้ถึง 40% อีกทั้งการออกแบบโปรดักส์ที่ตอบโจทย์ลูกค้า

โครงการ IKON อุดมสุข ยังมีความโดดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง ที่นอกจากตลอดแนวถนนอุดมสุขจะสมบูรณ์ไปด้วยอาหารการกินแล้ว อุดมสุขยังเป็นถนนคู่ขนานบางนา-ตราดทำเลที่การลงทุนและความเจริญต่างๆกำลังผุดขึ้นมามากมาย ที่อนาคตไม่ต่างจากสุขุมวิทตอนใน เพราะมีโครงการขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นแบงค็อก มอลล์ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีข่าวว่าทางเดอะมอลล์ กรุ๊ปจะย้ายออฟฟิศมาที่นี่ด้วย รวมถึงอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A ตึกยุคใหม่ครบวงจร ทำเลสุขุมวิท 66 ใกล้สถานีBTSอุดมสุข คาดก่อสร้างเสร็จไตรมาส2/ 2564 ของเมืองไทยประกันชีวิต เป็นต้น

นอกจากนี้ โครงการ IKON อุดมสุข ยังล้อมด้วยรถไฟฟ้า 3 สาย คือ สายสีเขียว เส้นสุขุมวิท , สายสีเหลือง เส้นถนนศรีนครินทร์ และ รถไฟฟ้า Light Rail สายบางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งที่ตั้งโครงการ IKON อุดมสุขนั้นอยู่ตรงกลางไปได้ทั้งสามสาย นั่นคือจุดเด่นซึ่งทำให้เชื่อมต่อได้หลากหลายทาง ทั้งในเมืองและนอกเมือง เดินทางไปสนามบินสุวรรณภูมิก็สะดวก และที่ตั้งโครงการก็อยู่ในซอย อุดมสุข 29 ซึ่งเป็นซอยทางลัดเชื่อมไปสุขุมวิท 101 และ สุขุมวิท101/1 ใกล้ทั้งตลาดอุดมสุขและตลาดสดมหาสินมีของกินตลอด 24 ชั่วโมง

ถึงตรงนี้กล่าวได้ว่า เสน่ห์ของ “อุดมสุข” ที่มีแทบจะไม่ต่างไปจากสุขุมวิทตอนต้นๆเลย ส่วนการปล่อยเช่าคอนโดนฯในย่านนี้อัตราการเฉลี่ยอยู่ที่ 400-600 บาท/ตารางเมตรถือว่าราคาดีมาก ลูกค้าที่ซื้อลงทุนก็ได้ Yield มากขึ้นแต่ซื้อห้องได้ในราคาที่ถูกกว่า

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาการเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของ V PROPERTY ทั้งโครงการที่ปิดการขายไปแล้วหรือโครงการที่กำลังดำเนินการพัฒนาและขายอยู่ในปัจจุบันล้วนอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ แต่ยังคงแนวคิดการกำหนดราคาขายที่ต่ำกว่าตลาดทั่วไปได้นั้น “คุณธีร” เล่าว่าเป็นเพราะราคาที่ดินที่ซื้อไม่สูงจนเกินไปบวกกับเป็นองค์กรที่ไม่ใหญ่มาก ทำให้ค่าดำเนินการหรือ Fixed cost อื่นๆไม่สูง มีการบริหารการจัดการที่ดี มีความระมัดระวังในการใช้จ่ายเงิน “ทุกบาทสำคัญมาก” กว่าจะเซ็นอะไรแต่ละอย่างพิจารณาแล้วพิจารณาอีก ซึ่งการให้ความสำคัญในเรื่องนี้ทำให้บริษัทปลอดภัยในช่วงวิกฤติโควิด -19 ซึ่งนอกจากจะไม่มีการลดพนักงานแล้ว เงินเดือนก็ไม่ได้ปรับลดลงด้วย

เมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจต่ำผนวกกับการสานต่อแนวคิดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งถือเป็นปัจจัยสี่พื้นฐานเพื่อเติมเต็มสังคมให้น่าอยู่ขึ้น เพื่อมอบความสุขที่ทุกคนสามารถสัมผัสได้ วัสดุอุปกรณ์ที่เลือกมาให้ลูกค้านั้นมีความจำเป็นถึงเลือกมา อะไรที่ดูแล้วไม่จำเป็น เอามาแล้วเป็นภาระเพิ่มก็จะไม่ให้ สิ่งต่างๆเหล่านี้ได้ถูกนำมาคิดอย่างละเอียดใส่ลงไปในโปรดักส์ให้สอดรับกับเทรนด์ผู้บริโภค เพื่อให้ลูกค้าได้ประโยชน์สูงสุด

ทั้งนี้ การรุกต่อคอนโดฯภายใต้แบรนด์ “IKON” เป็นโครงการที่สองปักหมุดทำเลอุดมสุข ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอายุ 20-35 ปี ปิดยอดขายได้ 75% ภายในเดือนเดียวที่เปิดตัวนอกจากจะได้รับแรงเหวี่ยงที่ดีจากโครงการ IKON อ่อนนุช แล้วความสำเร็จที่เกิดขึ้นสะท้อนถึงการมองตลาดที่ขาดของผู้บริหารของ V PROPERTY และยังมีความยืดหยุ่นในการบริหารและจัดการให้ธุรกิจแม้ยามวิกฤติต่างๆที่เกิดขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยรวมทั้งการแพร่ระบาดของโควิด – 19 ที่กระทบไปยังทุกภาคส่วน

ผลกระทบที่เกิดจากปัจจัยลบต่างๆนั้น “คุณธีร” ยอมรับว่า V PROPERTY ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ตัวอย่างเช่น โครงการ VTARA สุขุมวิท 36 มีลูกค้าบางส่วนกู้ไม่ผ่านรายได้ไม่ถึงเกณฑ์มาตรฐานใหม่ที่แบงก์ได้ปรับฐานเงินเดือนขึ้นจากฐานเดิม 15-20 % ซึ่งถือว่าค่อนข้างโหดมาก ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าต่างชาติที่เป็นชาวจีนที่ยอมทิ้งเงินดาวน์ เนื่องจากไม่สามารถเดินทางมาโอนได้หรือได้รับผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตรา ตอนที่ซื้อคอนโดฯหยวนหนึ่ง 5.7 บาท พอถึงกำหนดโอน หยวนหนึ่งเหลือแค่ 4 บาท ต้องใช้เงินหยวนเพิ่ม ห้องก็แพงขึ้น 20-30% ลูกค้าที่ยอมทิ้งดาวน์คิดเป็น 30 % (ของโควต้าลูกค้าต่างชาติ 49%) เมื่อต้องนำยูนิตเก่ากลับมาขายใหม่ก็ไม่ใช่ปัญหา เพราะมีคนที่รอคิวอยู่ (waiting list) ส่วนอีก 20 ยูนิตสุดท้ายที่เหลือขายก็ sold out ไปเมื่อเมษายน 2563 เป็นเดือนที่พีคสุดของการระบาดโควิด – 19 ซึ่งคีย์ซักเซสครั้งนี้ก็มาจากกลยุทธ์ราคาด้วยเช่นกัน

เปิดทางร่วมทุนเพิ่มโอกาสขยายธุรกิจ

พร้อมกันนี้ “คุณธีร” ยังเล่าถึงแผนการนำบริษัทฯเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯว่า ยังอยู่ในแผนและได้เตรียมความพร้อมไว้รองรับอยู่แล้ว แต่ด้วยสภาพตลาดที่ไม่เอื้อมากนักจึงไม่ได้เร่งรีบที่จะต้องดำเนินการภายในระยะอันใกล้นี้ ขณะเดียวกันสภาพคล่องทางการเงินที่ V PROPERTY มีอยู่ในมืออย่างต่ำๆก็ 1,000 ล้านบาทก็เพียงพอที่จะนำมาพัฒนาโครงการอสังหาฯได้พร้อมกัน 4-5โครงการ

“เราเลือกเดินอย่างแข็งแรงดีกว่า สิ่งหนึ่งที่ผมได้แนวคิดมาจากคุณพ่อคือ คุณพ่อ conservative มากๆและก็กลัวดอกเบี้ยสุดๆก็เลยเลือกที่จะใช้เงินทุนของตนเองเป็นเงินทุนหมุนเวียนมากกว่า” แต่ขณะเดียวกันจากการที่ทีมงาน prop2morrowได้พูดคุยกับ “คุณธีร” ในครั้งก็เห็นชัดว่าเขาพร้อมเปิดรับโอกาสใหม่ๆเข้ามาหากพิจารณาแล้ว “คุ้ม” ซึ่งสะท้อนภาพได้จากการเข้าไปซื้อบิ๊กล็อตจากผู้ถือหุ้นเดิมจนก้าวขึ้นมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นอันดับสองในบริษัท โอเชี่ยน คอมเมิรช จำกัด (มหาชน)หรือ OCEAN รวมทั้งสิ้น 198,600,000 หุ้นหรือคิดเป็น 16.46 % และบริษัท โอเชียนฯนี้ก็เข้ามามาร่วมทุนลักษณะโปรเจกต์บายโปรเจกต์กับ V PROPERTY เช่นร่วมทุนในโครงการ IKON ทั้งที่อ่อนนุชและอุดมสุขในสัดส่วน 55% ต่อโครงการ (อีก 45% เป็นสัดส่วนของ V PROPERTY)

ไปต่อคอนโดฯทำเลคุ้นเคย “สุขุมวิท” พร้อมแตกทำเล ขยายสินค้าสู่ตตลาดบ้านแนวราบ

สำหรับแผนการลงทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 นั้น ได้ซื้อที่ดินเตรียมพร้อมไว้แล้ว เบื้องต้นได้เตรียมเปิด 2 โครงการรวมมูลค่า 2,000 ล้านบาท โครงการแรกเป็นคอนโดฯสูง 22ชั้นในสุขุมวิท 38 บนที่ดิน เกือบ 1 ไร่ เป็นโครงการที่มีความเป็นส่วนตัว (private) สุดในย่านนั้นมีจำนวนเพียง 100 ยูนิตต้นๆ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 30-120 ตารางเมตร โดยยังคงคอนเซ็ปต์เป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าให้กับลูกค้า คาดเปิดตัวในไตรมาส 3 / 2564

ส่วนโครงการที่สอง จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำเลย่านรามอินทรา (เยื้องกับแฟชั่นไอส์แลนด์)บนเนื้อที่ดิน 16 ไร่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีชมพู บริษัทจะพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 70 ยูนิต ราคาขายประมาณ 10-15 ล้านบาท ตามแผนที่วางไว้จะเปิดตัวในไตรมาส 2 / 2564

“การเติบโตของ V PROPERTY ต่อปีต้องไม่ต่ำกว่า 10-15% เป็นตัวเลขที่ไม่หวือหวา แต่เรามั่นใจว่าทำได้” นั่นเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่ “คุณธีร ชุติวราภรณ์”ผู้บริหารและทายาทของ V PROPERTY กล่าวในตอนท้าย