ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี 2563 ที่ผ่านมาพบว่าอุปทาน ( Supply)คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ปรับตัวลดลงกว่า 51.5% ด้วยมูลค่าการพัฒนาเพียงแค่ประมาณ 66,490 ล้านบาท มูลค่าการลงทุนปรับตัวลดลงกว่า 149,480 ล้านบาทจากปีก่อนหน้า ผู้ประกอบการยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปีนี้ออกไป และพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราวกว่า 5 โครงการ และมีการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ หรือบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินบางแปลงในปี 2563
อีกทั้งที่ผ่านมาซึ่งผู้ประกอบการรายรายยังคงเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็วเข้ามาเป็น Key Success Factor เพื่อกระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้นในภาวะที่ตลาดชะลอตัว
เมื่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2563 นั้นอ่อนแรง จากปัจจัยลบที่รุมเร้าข้ามปีทั้งสภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง วิกฤติโควิด-19ที่หวั่นระบาดหนักรอบ 2 รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแรง แล้วปีหน้า 2564 จะ “ไปต่อ”หรือ “รอก่อน” แล้วถ้าไปต่อเซ็กเมนต์ไหนจะมาแรง !! ทีมข่าว prop2morrow ได้สะท้อนภาพธุรกิจผ่านข้อมูลและมุมมองของแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย โดยนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่ากลยุทธ์ในเรื่องของราคาขายจะยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2564
สำหรับอุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หลายโครงการจะทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีแผนนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลงในปี 2564 รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เพื่อที่จะสามารถปิดการขาย 100%
ส่วนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2564 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่าจะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่การผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้นเนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี ยังสามารถกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว
คาดการณ์ว่าในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อย่างไรก็ตามเรามองว่า สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ บางราย อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล แต่ ผู้ประกอบการจะต้องควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาดเหมือนกับผู้ประกอบการหลายรายที่เลือกใช้กลยุทธ์เรื่องของราคาเข้ามาใช้ในปี 2563 ที่ผ่านมา บวกกับรูปแบบทำเลที่น่าสนใจ อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาให้ความสนใจโครงการและยอดขายอาจเป็นไปตามที่วางไว้
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2558 – ไตรมาสที่ 4 ปี 2563
ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี 2563 ที่ผ่านมา แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 56 โครงการ 21,643 ยูนิต ปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 51.5% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 66,490 ล้านบาท สำหรับมูลค่าการลงทุนปรับตัวลดลงกว่า 149,480 ล้านบาทจากปีก่อนหน้า ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าสำหรับในปี 2564 อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร จะยังคงปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าจะเป็นอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาของกรุงเทพมหานคร
สำหรับในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
นอกจากนี่ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ออกไป เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดโดยเฉพาะสต็อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดและมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของกำลังซื้อต่างชาติและกำลังซื้อชาวไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (หน่วย)
ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี2563 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุด 11,132 หน่วย หรือประมาณ 51% เนื่องจากในช่วง 4-5 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ยังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมรอการขายในพื้นที่ดังกล่าวอีกเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการรายรายเลือกที่จะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลย่านนี้ออกไปในปี 2563 ที่ผ่านมา และพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราวกว่า 5 โครงการ และมีการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ หรือบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินบางแปลงในปี 2563 ที่ผ่านมารองลงมาคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศตะวันออก ( สุขุมวิท ) 5,430 ยูนิต หรือประมาณ 25% ตามมาด้วยคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ 2,069 ยูนิต หรือประมาณ 10 %
แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา จะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นในปี 2564
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 จำแนกตามราคาเฉลี่ย
ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2563 กว่า 50% หรือประมาณ 10,894 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 30% หรือประมาณ 6,513 ยูนิตและช่วงระดับราคา ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 8% หรือ 1,779 ยูนิต แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยคาดการณ์ว่า จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย
ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวในปี 2564 รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 50,000บาทต่อตารางเมตรอีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30% ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมแผนป้องกันเพื่อให้อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่ออยู่ในระดับที่น้อยที่สุด
จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ยังคงส่งผลให้กำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการเน้นกับมาให้ความสำคัญกับกำลังซื้อในประเทศมากขึ้น ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า สำหรับในปี 2564 กลยุทธ์ด้านการกำหนดราคาขายยังเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตา ซึ่งคาดการณ์ว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็วเข้ามาเป็น Key Success Factor เพื่อกระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้นในภาวะที่ตลาดชะลอตัว และกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา ซึ่งเนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งอาจส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในปี 2564
สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี 2563 ที่ผ่านมา อยู่ที่ประมาณ 101,790 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากในปีก่อนหน้า ก่อนหน้าถึง 17.33% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 ที่ผ่านมาพบว่า 51.0% เป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรและตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่
นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่าอาจจะไม่ได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมาไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยของตลาดมากนัก และพบว่า แทบจะทุกโครงการที่ประสบความสำเร็จในเรื่องการขายในช่วงที่ผ่าน มีราคาขายเฉลี่ยที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งส่งผลให้โครงการเหล่านั้นสามารถทำยอดขายได้ค่อนข้างสูงและบางโครงการสร้างปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
