เน็กซัสเผยผลวิจัยภาพรวมตลาดคอนโดฯกรุงเทพปี 2563 เปิดตัวใหม่ 20,100 ยูนิต ต่ำที่สุดในรอบ 10ปี แต่ยอดขายพุ่ง 32,800 ยูนิต รับแรงกระตุ้นจากดีเวลลอปเปอร์อัดโปรโมชั่นเร่งปิดยอดขาย ชี้แนวโน้มปี 2564 ซัพพลายใหม่ไม่เกิน 38,000 ยูนิต

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯปี 2563และแนวโน้มปี 2564 ว่า  ตลาดคอนโดฯเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ต่อเนื่องมาถึงปี 2563 ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่เข้ามาในตลาดน้อยที่สุดในรอบ 10 ปีจาก จำนวน 20,100 ยูนิตเท่านั้นจาก 64 โครงการ ลดลง 39%เมื่อเทียบกับอัตราการเพิ่มเฉลี่ยของคอนโดฯในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 51,000 ยูนิตต่อปี เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลัก คือ  กำลังซื้อลดลงต่อเนื่อง ผนวกกับผลกระทบจากไวรัสโควิด–19 ที่แพร่ระบาดไปทั่วโลก รวมถึงไลฟ์สไลต์ของกลุ่มคนซื้อที่ปลี่ยนไป  ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดตัวหรือหยุดการพัฒนาโครงการไปถึง 18 โครงการ จำนวน 5,800 ยูนิต คิดเป็น 29% ของคอนโดฯในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563

ขณะที่ในฝั่งของผู้ประกอบการก็ได้มีการปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนใหม่ จากเดิมที่เน้นการลงทุนในย่านใจกลางเมือง รอบนอกใจกลางเมือง และรอบนอกเมือง แต่ในจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ 20,100 ยูนิต เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่นอกเมืองมากถึง 20% หรือประมาณ 4,000 ยูนิต  อาทิ ย่านรังสิต คูคต ศาลายา เทพารักษ์ บางปู เป็นต้น ซึ่งก่อนหน้านี้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดฯในยานนี้น้อยมาก ส่วนคอนโดฯในย่านใจกลางเมืองกลับมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมากเหลืออยู่แค่ 10%

ปี63คอนโดฯราคาตร.ม. ไม่ถึง 5หมื่นบาทมาแรง

เช่นเดียวกับราคาสินค้าคอนโดฯก็มีการปรับเปลี่ยนไปค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าตั้งแต่ระดับกลางหรือ Mid Market ไปจนถึงระดับ Super Luxury ที่มีราคาขายตั้งแต่ 5หมื่นบาทไปจนถึง 2.9 แสนบาทต่อตารางเมตร ในปี 2562 มีการเปิดตัวใหม่เข้าในตลาดมากถึง 80% แต่ในปีที่ผ่านมาลดลงเหลือ 45%

ขณะที่กลุ่ม City Condo ราคาเฉลี่ย5-7 หมื่นบาทต่อตารางเมตรกลับเพิ่มสูงถึง 37% และกลุ่มคอนโดฯระดับล่างหรือ Affordable ราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 5หมื่นบาทก็มีการเปิดตัวเข้ามาในตลาดมากถึง18%ประมาณ 3,600 ยูนิต เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าฐานใหญ่ของประเทศที่มีความสามารถในการซื้อที่ออยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท

ด้านยอดขายคอนโดฯในปี 2563 ที่ผ่านมา นลินรัตน์บอกว่า ตลาดคอนโดฯในกรุงเทพสามารถสร้างยอดขายรวมได้ 32,800 ยูนิต สูงกว่าจำนวนห้องชุดที่เปิดขายใหม่ 20,100 ยูนิต โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2563 จำนวน 9,100 ยูนิต และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2563  จำนวน 23,700 ยูนิต ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการได้เร่งจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายด้วยการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก ส่งผลให้จำนวนห้องชุดเหลือขายอยู่ในตลาดลดลงเหลือ 62,000 ยูนิต

ส่วนราคาขายเฉลี่ยห้องชุด ณ สิ้นปี 2563 อยู่ที่ 126,000 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 11% เมื่อเทียบกับช่วงปี 2562 ที่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ  141,000บาท แต่ในช่วงไตรมาส 2 ราคาขายห้องชุดลดลงมากถึง 16% และไตรมาส3ก็ลดลงอีก 4% ขณะที่ราคาห้องชุดในย่านใจกลางเมืองกลับลดลงมากถึง 25%

ซัพพลายคอนโดฯใหม่ปี64 ไม่เกิน 3.8 หมื่นยูนิต

สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดฯในปี 2564 นลินรัตน์วิเคราะห์ว่า จะมีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ประมาณ 33,000-38,000 ยูนิต ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563  และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้วมากกว่า 16,000 ยูนิต ส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคคาดว่าจะอยู่ที่ 30,000-35,000 ยูนิต

ด้านราคาขายห้องชุดในช่วง 2ปีข้างหน้า (2564-2565) คาดว่าจะยังไม่ปรับราคาเพิ่มขึ้นแบบรุนแรง โดยเฉพาะตลาดในย่านใจกลางเมืองราคาขายอาจจะปรับเพิ่มขึ้นได้ไม่เกิน 5%

ดังนั้นในช่วงครึ่งแรกของปีนี้  กลุ่มผู้บริโภคน่าน่าจะได้รับอานิสงค์จากการลดราคาขายของห้องชุด เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้าคงค้างในมือ ส่วนกลุ่มคนซื้อชาวต่างชาติคคาดว่าน่าจะเริ่มกลับเข้ามาในตลาดคอนโดฯช่วงครึ่งหลังของปีนี้ หลังจากที่การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ลดลงจากการฉีดวัคซีน