แม้การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะยังส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจ “ตกต่ำ” หลายธุรกิจต้องปิดกิจการลงเนื่องจากขาดสภาพคล่อง กิจกรรมต่างๆต้องหยุดชะงักลงรวมถึงกำลังซื้อหายไป หนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบนั้นคือ “อสังหาริมทรัพย์”

ผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ทำให้ยอดโอนกรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงซึ่งทำให้ตลาดอสังหาฯหดตัวและต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี กำลังซื้อของผู้บริโภคหายไปเนื่องจากต้องการ “รักษาเงินสด” เพื่อใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นรวมทั้งความเชื่อมั่นต่อ “รายได้” ที่ยังไม่แน่นอนส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อสินค้า โดยเฉพาะสินค้าขนาดใหญ่ใช้ทุนทรัพย์จำนวนมากอย่าง “บ้าน” หรือ “คอนโดมิเนียม” ที่ได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก รวมทั้งตลาดชาวต่างชาติลดลงจำนวนมากเนื่องจากยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาภายในประเทศไทยได้ แม้แนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยจะลดลงแต่ดูเหมือนว่าราคา “ที่ดิน” กลับไม่ลดลงตามไปด้วยและยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเห็นอัตราการขยายตัวที่ชัดเจนมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2563 พบการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 333.4 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งมีดัชนีเท่ากับ 310.7 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 284.7 จุด

ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ซึ่งเป็นโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ขณะที่ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) เป็นทำเลที่เคยมีแตราการปรับตัวสูงสุดติดต่อกัน 3 ตั้งแต่ ไตรมาส 4/2562 ถึง ไตรมาส 2/2563 มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอตัว ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการเมื่อธันวาคม 2563 มีการปรับราคาเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

โดย 5 ทำเลที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด ได้แก่
1 สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4 ) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ร้อยละ 67.6 เมื่อเทียบกับช่วงระยะเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

2) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 43.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.6 เมื่อเทียบกับ ไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

3) สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น ร้อยละ 16.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

4) สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) ซึ่งเป็นเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคตมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ร้อยละ 35.6 มื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เนื่องจากได้อานิสงค์จากรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่มีความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวม ณ ธันวาคม 2563 อยู่ที่ร้อยละ 74.37

5) สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.0

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ที่เคยมีอัตราขยายตัวติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2562 ถึงไตรมาส 2 ปี 2563 ถึงร้อยละ 61.3 – 66.0 แต่ในไตรมาสนี้มีการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงเหลือเพียงร้อยละ 10.2 เท่านั้น

ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นจึงเป็นโจทย์ที่ท้าทายสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่ดินเป็นหน่วยต้นทุนแรกและวัตถุดิบชิ้นสำคัญของการพัฒนาโครงการ ดังนั้นการพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์เหมาะสมกับราคาซึ่งมี “ที่ดิน” เป็นตัวควบคุมอยู่จึงทำให้อาจต้องยอมลดกำไรลงในบางส่วนเพื่อให้สินค้ามีอัตราการขายที่รวดเร็ว ที่ดินสินทรัพย์ที่ไม่มีค่าเสื่อมราคากาลเวลาที่ผ่านไปจะยิ่งทำให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะความเจริญที่เกิดจากการขยายตัวของเมืองจะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างก้าวกระโดด