ซีบีอาร์อีฯเผย ตลาดคอนโดฯย่านใจกลางเมืองปี64 ยังชะลอตัว คาดใช้เวลาพลิกฟื้นตัวครึ่งหลังปี65-66 ด้านผู้ประกอบการปรับแผนหลังลูกค้าต่างชาติหาย หันพัฒนาโครงการ-อัดโปรโมชั่นรองรับกำลังซื้อในประเทศ แนะรัฐฉีดยาแรง ขยายวงเงินรับมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองไม่จำกัดราคา ขณะที่ราคาที่ดิน 3 ทำเลหลักยังไม่ปรับตัวมาก แลนด์ลอรด์บางรายขาดสภาพคล่องเตรียมเร่ขายลดราคา

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯในประเทศไทยว่า ยังคงชะลอตัว โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯยังมีความเสี่ยงจากโควิด-19 รอบใหม่ได้ทำให้ผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่จะมีไม่มากนัก โดยจะเป็นโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมือง เพราะราคาที่ดินยังอยู่ในระดับราคาที่พัฒนาได้และทำให้ราคาขายเริ่มมีความสมเหตุสมผลมากขึ้นโดยในปี 2564 ผู้พัฒนาโครงการจะยังให้ความสำคัญกับยูนิตที่แล้วเสร็จแต่ยังเหลือขายที่มีอยู่ในมือ แต่ขณะเดียวกันก็มองหาโอกาสใหม่ในทำเลใหม่ๆ และให้ความสำคัญกับสภาพคล่องทางการเงินด้วย โดยตลาดที่พักอาศัยแนวราบจะเป็นตลาดหลักสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยง ขณะที่ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังคงมีอยู่แต่มีงบประมาณที่น้อยลง นอกจากนี้ผู้พัฒนาโครงการจะเปลี่ยนไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อลดขนาดการลงทุน และทำให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติเงินทุนจากธนาคารได้ง่ายขึ้น

ทั้งนี้จากธุรกรรมซื้อขายที่ผ่านซีบีอาร์อีในปี 2563 พบว่าตลาดที่พักอาศัยระดับลักชัวรี่ที่เป็นกลุ่มเฉพาะยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมากจากทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุน โดยเฉพาะที่พักอาศัยที่บริหารโดยเครือโรงแรมและบ้านหรู แต่ลูกค้าใช้ระยะเวลาการตัดสินใจนานขึ้น เป็นที่น่าสังเกตว่ายูนิตขนาดใหญ่ในตลาดระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งยอดขายชะลอตัวในอดีตกลับมามียอดขายมากขึ้นในปีที่ผ่านมา นักลงทุนต่างชาติที่สนใจลงทุนในไทย โดยเฉพาะชาวจีน ยังคงให้ความสนใจตลาดในทุกระดับ แต่ยอดขายจากลูกค้ากลุ่มนี้จะกลับมาก็ต่อเมื่อสามารถเดินทางเข้ามาไทยได้ โปรโมชั่นและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่มีประสิทธิภาพจากรัฐบาลยังคงมีความจำเป็นสำหรับการดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติ ซีบีอาร์อีคาดหวังว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ได้ผลออกมาอีกโดยควรจะครอบคลุมมากยิ่งขึ้นเพื่อช่วยตลาดในปีนี้

ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯในเมือง ช่วงระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉลี่ยมีการเปิดตัวประมาณ 10,000 ยูนิต แต่ในปี 2563 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวเพียง 1,500 ยูนิต คิดเป็น 20% ของการเปิดตัวก่อนหน้านี้ แต่ปี 2564 คาดว่าการเปิดตัวของตลาดคอนโดฯจะทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจาก 1. สต๊อกเก่ายังไม่สามารถระบายได้หมด และ 2.ราคาที่ดิน ไม่ปรับตัวลดลง หากมีการพัฒนาก็จะมีต้นทุนที่สูง การเปิดโครงการจะต้องมีมูลค่าที่มากขึ้นเช่นกัน

ขณะที่โครงการรอบนอกเมือง ในปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวใหม่เพียง 25,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 50% ของค่าเฉลี่ยในช่วงระยะเวลา 5 ปีที่่ผ่านมา ที่มีการเปิดตัวถึง 50,000 ยูนิต ทั้งนี้เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการในระดับราคาที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ ส่วนใหญ่จะเป็นในระดับราคา 5 ล้านบาท และต่ำกว่า 5 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีราคาระดับลักชัวรี่ออกมาบ้างเล็กน้อย

สำหรับแนวโน้มอัตราดูดซับของคอนโดฯในเมือง ในปี 2563 ที่ผ่านมา สามารถระบายออกไปได้ 7,000 ยูนิต ซึ่งเป็นปริมาณมากกว่าปี 2562 เนื่องจากในปี 2562 ลูกค้าต่างชาติชะลอการซื้อคอนโดฯ ขณะที่ในปี 2563 ที่ผ่านมา เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ผู้ประกอบการต่างเร่งนำสต๊อกเหลือขายมาทำกิจกรรมส่งเสริมการขาย โดยซัพพลายที่อยู่ในเมือง จำนวน 14,000 ยูนิต ในปีที่ผ่านมาสามารถขายออกไปได้ 7,000 ยูนิต ส่วนในปี 2564 และปี 2565 จะมีคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายเข้าสู่ตลาดปีละ 3,000 ยูนิต ทำให้ซัพพลายที่ต้องขายไม่ต่ำกว่า 20,000 ยูนิต

ดังนั้นการที่จะมองว่า สต๊อกจะลดลงภายในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า อาจจะไม่สมเหตุผล เนื่องจาก 1.ลูกค้าต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ 2.เมื่อสภาวะเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ซัพพลายคงเหลือไม่ถึง 20 % ตลาดคอนโดฯกลับมาฟื้นตัวได้

“คาดว่าตลาดคอนโดฯในเมืองจะกลับมาฟื้นตัวในครึ่งหลังปี 2565 และส่วนของรอบนอกเมือง คาดใช้เวลาฟื้นตัวที่นานกว่า เนื่องจากมีสต๊อกเหลือขายกว่า 100,000 ยูนิต อัตราดูดซัพ ประมาณ 25,000 ยูนิตต่อปี กำลังซื้้อที่ยังไม่แข็งแรง คาดว่าใช้เวลาพลิกฟื้นในปี 2566 เป็นต้นไป” นางสาวอลิวัสสา กล่าว

ส่วนราคาของคอนโดฯ นั้นเป็นการยากต่อการคาดเดาว่าราคาเฉลี่ยอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ แต่มองว่าระดับราคามีแนวโน้มลดลง 5-30% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการมีสต๊อกเหลือขายมากน้อยเพียงใด ซึ่งจะทำให้เป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยเฉพาะตลาดลักชัวรี่ และ Branded Residence เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้สินค้ากับโปรโมชั่นเข้ากับกำลังซื้อในประเทศ

ด้านโครงการที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี แต่โดยมูลค่าของอสังหาฯนั้นมองว่าเป็นระยะเวลาที่สั้นเกินไป จึงอยากให้ภาครัฐพิจารณาขยายระยะเวลาเพิ่มขึ้นเป็น 60 ปี ซึ่งจะช่วยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบให้สามารถขายให้กับชาวต่างชาติได้มากขึ้น

“ในด้านการช่วยเหลือจากภาครัฐที่ผ่านมาถือว่ามีการช่วยเหลือในระดับดี แต่ยังกระจัดกระจายไปหน่อย ซึ่งมองว่าเป็นการให้ยาที่ค่อนข้างอ่อน เพราะในด้านเศรษฐกิจหลักนั้นยังต้องพึ่งพาการท่องเที่ยว ดังนั้นยังถือว่าทรงตัว ยิ่งการแพร่ะระบาดของโควิด-19 รอบ2 ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาฯเปลี่ยนแปลงไป อย่างไรก็ตามในส่วนของประชาชนกำลังซื้อลดลง แต่การว่างงานเพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลออกยาแรงออกมาเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯอีกครั้งหนึ่ง เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน โดยขยายการพิจารณาวงเงินตั้งแต่ 0-15 ล้านบาท แต่ถ้าจะให้ยาแรงไปเลย ก็ไม่ควรที่จะจำกัดระดับราคา” นางสาวอลิวัสสา กล่าว

ด้านนางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า เจ้าของพื้นที่และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการสินทรัพย์ในเชิงรุกเพื่อรักษารายได้และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่างๆ การลงทุนแต่ละครั้งจะได้รับการประเมินหลายครั้งเพื่อทำความเข้าใจกับการแทรกแซงจากคู่แข่ง รวมถึงความต้องการของผู้เช่านั้นกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และช่วงเวลานี้เหมาะสมที่จะลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ที่มีอยู่หรือขายออก

ทั้งนี้ในช่วงระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ซึ่งมีผลต่อการซื้อขายที่ดิน อีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบ คือการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยจะเห็นได้ว่าแทบจะไม่มีผู้ประกอบการรายใดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดฯ ซึ่งในช่วงระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา (2553-2563) พบว่าราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านเพลินจิต-ลุมพินี ในปี 2563 ราคาพุ่งสูงสุดถึง 3.9 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ย่านสุขุมวิท ราคาในปี 2563 พุ่งสูงสุดถึง 1.7 ล้านบาท/ตารางวา และย่านสีลม-สาทร ก็มีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง แต่เปอร์เซ็นต์ยังไม่สูงเท่ากับ 2 ทำเลดังกล่าวข้างต้น โดยปี (2560-2563) แทบไม่มีการปรับตัว

บริษัทฯมองว่าแนวโน้มราคาในซีบีดี ทั้ง 3 ทำเล ราคาอาจจะไม่สูงเท่ากับความต้องการของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเจ้าของอาจจะถือครองไว้ โดยยังไม่ได้ตัดสินใจขาย แต่ก็มีเจ้าของที่ดินบางแปลงก็สนใจที่จะขายที่ดิน โดยติดต่อบริษัทฯให้ขายในราคาที่ลดลง และต้องการให้โอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีเจ้าของที่ดินบางรายเริ่มขาดสภาพคล่องทางการเงิน

ปัจจุบันที่ดินในย่านซีบีดี โดยเฉพาะย่านสุขุมวิทเริ่มหายากขึ้นและมีราคาสูง ผู้ประกอบการจึงหันไปหาที่ดินที่เข้าไปในซอยเล็กน้อย ขนาดประมาณ 200-400 ตารางวา เดิมราคาประมาณ 600,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันราคาลดลงถึงประมาณ 30% หรือ 300,000 บาท/ตาราเงมตรซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ ที่เป็นโลว์ไรส์ ที่ใช้ที่ดินขนาดเล็ก ระยะเวลาในการขายและก่อสร้างที่เร็วขึ้น

ส่วนที่ดินใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้ทางด่วน ลูกค้าก็หันไปทำแนวราบมากขึ้น ส่งให้บางทำเลมีการปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย และจากการประกาศเก็บภาษีที่ดินฯส่งผลให้เจ้าของที่ดินติดต่อเพื่อปรึกษาเรื่องที่ดินที่ถือครองจำนวนมาก เพราะต้องการลดภาระ หรือต้องการทำประโยชน์ในที่ดินที่ถือครองอยู่ ซึ่งบริษัทฯได้แนะนำให้รวบรวมที่ดินที่มีอยู่ โดยจัดทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่ดิน ประเมินราคาที่ดินแต่ละแปลง รวมไปถึงประมาณความต้องการในแต่ละทำเลว่าเป็นที่ต้องการในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการหรือไม่ อีกทั้งต้องพิจารณาตรวจสอบเรื่องผังเมืองฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2565 และกฎระเบียบในการก่อสร้าง ที่มีส่วนสำคัญมากสำหรับการตัดสินใจของเจ้าของที่ดินว่าจะสามารถนำมาดำเนินการได้อย่างไรบ้าง

“ขณะนี้มีผู้ประกอบการบางรายที่ถือครองที่ดินเป็นจำนวนมาก แต่ยังไม่คิดจะนำออกมาขาย บางรายก็ตัดสินใจนำออกมาขาย ขณะที่บางรายก็หาผู้ร่วมทุนนำที่ดินมาพัฒนาโครงการ เพื่อลดภาระของผู้ประกอบการ ส่วนอาคารเก่า ที่ไม่มีการปรับปรุง อาจจะต้องมีการพิจารณานำออกมาขาย ซึ่งมีหลายรายติดต่อเข้ามาเช่นกัน” นางกุลวดี กล่าวในที่สุด