คอลลิเออร์สฯเผยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังรุกธุรกิจคลังสินค้า-โรงงานให้เช่าหวังรองรับความลูกค้า 1-2 ปีข้างหน้า ระบุผลสำรวจพบสมุทรปราการมีอุปทานสูงสุด 2,691,6022 ตารางเมตร หรือ 38% คาดปี64 จะมีคลังสินค้า-โรงงานให้เช่าเปิดบริการใหม่อีกกว่า 500,000 ตารางเมตร และมีทิศทางการเติบโตที่สดใส สวนกระแสวิกฤติโควิด-19 จับตาปัจจัยเสี่ยงจากใน-ต่างประเทศ  

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ณ สิ้นครึ่งหลังปี 2563 จากการสำรวจของบริษัทฯพบว่า แม้ว่าจะไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกและในประเทศไทยส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อสภาพแวดล้อมทางธุรกิจและสภาพการดำเนินงานในตลาดโลก รวมถึงมาตรการปิดเมืองและจำกัดการเดินทางของชาวต่างชาติในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ แต่พบว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดยังคงให้ความสนใจพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าเพื่อรองรับความต้องการใช้พื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าของลูกค้าในช่วงอีก 1-2 ปีข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่ ถนนบางนา-ตราด และย่านเทพารักษ์ บนพื้นที่รวมกว่า 150 ไร่ และสามารถพัฒนาเป็นโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าประมาณ 150,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) และในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) อีกกว่า 300,000 ตารางเมตร ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564

ส่วนแบ่งพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานจำแนกตามพื้นที่ ณ สิ้นครึ่งหลัง ปี 2563

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ณ สิ้นครึ่งหลัง ปี 2563 อุปทานสะสมพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการยังคงสูงที่สุด คิดเป็น 38% หรือ 2,691,6022 ตารางเมตร ตามมาด้วยในพื้นที่EEC คิดเป็น 32 % หรือ 2,255,517 ตารางเมตร คาดการณ์ว่า ในปี 2564 จะมีคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเปิดบริการใหม่อีกกว่า 500,000 ตารางเมตร และส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดเช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ WHA เป็นต้น โดยเฉพาะในพื้นที่EEC (ระยอง ชลบุรีและฉะเชิงเทรา) หลังจากความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานของEEC เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อสนามบินและการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ยังส่งผลดีต่อกลุ่มธุรกิจด้านอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุนเนื่องจากเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่น่าจับตามองในอนาคตอันใกล้

อัตราการเช่า จำแยกตามสถานที่ ณ สิ้นครึ่งหลัง ปี 2563

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ทั้งนี้ ณ ครึ่งสิ้นหลังของปี 2563 มีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในประเทศไทยถูกใช้ไปแล้วทั้งหมด 6.092 ล้านตารางเมตรจากพื้นที่ทั้งหมด 6.963 ล้านตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 87.5% ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 0.2% จากในช่วงครึ่งแรกของปี ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เน้นการรักษาลูกค้าเดิมไว้และรักษาความสัมพันธ์กับลูกค้าเก่าไว้ ซึ่งการใช้พื้นที่ใหม่ในปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมาเกิดขึ้นจากการขยายพื้นที่เช่าของลูกค้าเดิมเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตามในพื้นที่กรุงเทพฯยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าที่สูงที่สุดอยู่ที่ประมาณ 90.7% ของพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมด รองลงมาคือในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการซึ่งถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการทางด้านโลจิสติกส์ค่อนข้างสูง เนื่องจากมีการเชื่อมต่อกับศูนย์กลางการผลิตและการกระจายสินค้า โดยพบว่ามีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 91% ตามด้วยพื้นที่EEC ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 78.2% ซึ่งพบว่า อัตราการเช่าในพื้นที่EEC ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากกลุ่มลูกค้าในภาคธุรกิจอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และเภสัชกรรม เป็นต้น

สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าส่วนใหญ่จะได้รับผลกระทบจากวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 แต่พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายยังสามารถปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้าได้มากกว่า 100,000 ตารางเมตรและยังมีอีกเป็นจำนวนมากที่อยู่ระหว่างการรอเซ็นสัญญา จากกลุ่มลูกค้าธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจอาหาร และธุรกิจโลจิสติกส์ ตามการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการทำงานจากที่บ้าน(Work From Home : WFH)และธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

 รายรับเฉลี่ยโดยรวมจากอีคอมเมิร์ซในประเทศไทย

ที่มา: Oxford Business Group, ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ธุรกิจช้อปออนไลน์ในประเทศไทยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2563 ที่ผ่านมา พบว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ 220,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 4-5% ของธุรกิจค้าปลีกทั้งประเทศ มีการเติบโตสูงถึง 35% จากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่า 163,300 ล้านบาท ซึ่งตลาดธุรกิจอีคอมเมิร์ซในไทยยังคงเติบโตอย่างก้าวกระโดดแม้ในช่วงของการระบาดไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา ทั้งนี้การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ Customer Journey เปลี่ยนไปสู่รูปแบบออนไลน์มากขึ้น ซึ่งเป็นเสมือนตัวเร่งให้กลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์ มีอัตราการเติบโตสูงที่ขึ้นเช่นเดียวกัน สอดรับกับความสำเร็จของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและความต้องการโรงงานและคลังสินค้าในไทยที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับภาพรวมธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในปี 2564 บริษัทฯคาดการณ์ว่า จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องแม้ว่าในปี 2563 ที่ผ่านมาบางธุรกิจจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้การลงทุนของภาคธุรกิจชะลอตัวและกระทบต่อภาพรวมธุรกิจของผู้พัฒนาในภาคอุตสาหกรรมบ้าง แต่ในปี 2564 คาดการณ์ว่า ภาคธุรกิจต่างๆ จะเริ่มกลับมาทยอยลงทุนอีกครั้ง หลังจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 คลี่คลายลง แม้ว่าในช่วงปลายปีที่ผ่านมาจะเกิดการแพร่ระบาดครั้งใหม่อีกครั้งในหลายพื้นที่ของประเทศไทย แต่รัฐบาลสามารถรับมือกับการแพร่ระบาดครั้งใหม่ได้เป็นอย่างดี ส่งผลให้เริ่มกลับมาเปิดประเทศทำให้การติดต่อค้าขายกลับมามากขึ้น ส่งผลดีต่อธุรกิจในภาคอุตสาหกรรม แต่อย่างไรก็ตามปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดยังคงเป็นเรื่องของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 รอบใหม่ที่เกิดขึ้นจะต้องไม่ยืดเยื้อ ความล่าช้าของวัคซีน สงครามการค้าสหรัฐฯ – จีน และปัญหาค่าเงินบาทที่ยังแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ราคาค่าเช่าเฉลี่ย จำแนกตามพื้นที่ ณ สิ้นครึ่งหลังปี 2563

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ด้านราคาค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานทุกพื้นที่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ที่ผ่านมายังคงอยู่ที่ 152 บาทต่อตารางเมตร เท่ากับในช่วงครึ่งแรกของปี ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เน้นรักษาระดับราคาเดิมไว้ พื้นที่กรุงเทพฯยังคงเป็นพื้นที่ที่มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดที่ 174 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งคลังสินค้าให้เช่าบางแห่งในพื้นที่กรุงเทพฯ มีราคาเสนอเช่าสูงกว่า 200 บาท (สัญญาเช่า 3 ปี) ตามด้วยค่าเช่าในพื้นที่ EEC ซึ่งอยู่ที่ 153 บาทต่อตารางเมตร และในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการที่ประมาณ 152 บาทต่อตารางเมตร