เริ่มต้นเปิดศักราชใหม่ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยก็ต้องเผชิญกับความท้าทายอีกรอบจากการกลับมาระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ หลังจากตลอดทั้งปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบเต็มๆจากโควิด-19 จนทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องเร่งปรับตัวชะลอเปิดตัวโครงการใหม่

โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯที่ได้รับผลกระทบเต็มๆจากการล็อคดาวน์การเดินทางของชาวต่างชาติ ทำให้ยอดขายห้องชุดที่จับกลุ่มลูกค่าต้างชาติหายไปเกือบหมด ขณะที่กำลังซื้อในประเทศก็หดตัวลง เพราะผู้บริโภคไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจของประเทศ รวมถึงสถานะทางการเงินของตัวเองในระยะยาว

เมื่อวันที่ 26 มกราคมที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย คือ  การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากเดิม 2% เป็น 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยจากเดิม 1% เป็น 0.01% ของมูลค่าจดจำนอง เฉพาะการซื้อที่อยูอาศัยจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564

ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า การต่ออายุมาตรการดังกล่าว จะเข้ามาช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงไปที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่ม Mass market ที่มีความหนาแน่นของผู้บริโภคสูง

ขณะเดียวกัน นโยบายดังกล่าวยังเข้ามาช่วยแบ่งเบาภาระต้นทุนในการทำตลาดของผู้ประกอบการที่ต้องการเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยรอขายในมือ โดยเฉพาะสต็อกคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่คิดเป็นสัดส่วนเหลือขายรวมกันสูงถึง 57% จากจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมด

แม้ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะเร่งทำตลาดเพื่อระบายสต็อกสินค้ารอการขายสะสมในตลาด แต่ในช่วงสิ้นปีที่ผ่านมา สต็อกสินค้าเหลือขายกลับปรับตัวเพิ่มขึ้น จากผลสำรวจของ บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท พบว่า ณ สิ้นปี 2563 มีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวนสูงถึง 226,645 ยูนิต

ดังนั้นการขยายระยะเวลามาตรการดังกล่าว จะเข้ามามีส่วนช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยในภาวะชะลอตัว แต่ความท้าทายรอบด้านที่ยังคงมีผลต่อเนื่อง และมีความไม่แน่นอนสูงจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาฯยังคงต้องระมัดระวังการลงทุนในอนาคต โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของจำนวนสินค้าเหลือขายในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัย จะช่วยประคองให้ตลาดอสังหาฯไม่หดตัวลงแรงจากปีที่ผ่านมา  โดยคาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้จะลดลงเหลือ 1.82-1.85 แสนยูนิต หรือลดลง 3.1-4.7%

ส่วนยอดคงค้างสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของระบบธนาคารพาณิชย์ คาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมียอดรวมประมาณ 5.23 แสนล้านบาท คิดเป็น 3.16% ของสินเชื่อรวม ดันั้นในปี 2564  NPL ยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และผลกระทบจากการระบาดระลอกใหม่ของโควิด-19 ทำให้คาดว่าสัดส่วน NPLในปีนี้ อาจจะขยับขึ้นไปที่ระดับ 3.53%

สต็อกคอนโดฯเหลือขายราคาต่ำกว่า3ล้าน5หมื่นยูนิต

ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คาดว่าในปี 2564 จำนวนสินค้าเปิดขายใหม่จะขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 11.9% และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 3.9% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำในปี 2563 ซึ่งคาดว่าจะมีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดแค่ 79,408 ยูนิต ลดลง 46.6%

ขณะที่จำนวนสินค้าเหลือขายยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 6.2% เนื่องจากมีโครงการเปิดขายใหม่มากกว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ โดยเฉพาะสินค้าอาคารชุดเหลือขายคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้น 16.5% เนื่องจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติหดตัวไปจนถึงกลางปีนี้ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีสต็อกสินค้าคอนโดฯเหลือขายทั่วประเทศประมาณ 107,070 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการสูง 494,,740 ล้านบาท  ในจำนวนนี้เป็นกลุ่มคอนโดฯราคาต่ำกว่า 3ล้านบาทมากถึง 56,934 ยูนิต

ส่วนบ้านจัดสรรเหลือขายทั่วระเทศที่มีราคาไม่เกิน3ล้านบาท ก็มีจำนวนมากกว่า 95,000 ยูนิต จากจำนวนสินค้าเหลือขายทั้งหมด  187,705 ยูนิต