ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาฯจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นและกลับสู่ระดับเดิมเทียบเท่าในปี2562 ได้ ภายในปลายปี 2565
การคาดการณ์ของทริสเรทติ้งที่มีต่อมุมมองภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจากงานสัมมนา MS Team จัดโดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2562 โดยมีนายศักดิ์ดา พงศ์เจริญยง กรรมการผู้จัดการทริสเรทติ้ง พร้อมด้วยนักวิเคราะห์อาวุโส ร่วมเสนอมุมมองเกี่ยวกับแนวโน้มของภาวะเศรษฐกิจและการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมหลักของประเทศไทยในปี 2564 ซึ่งประกอบด้วย แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2564, ธุรกิจธนาคาร, ธุรกิจสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร, ธุรกิจน้ำมันและก๊าซธรรมชาติ, ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย, ธุรกิจโรงแรม, ธุรกิจเกษตรและอาหาร
คอนโดมิเนียมรับผลกระทบเต็มประตู
ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมาตั้งแต่การบังคับใช้มาตรการเกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (Loan to Value – LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในปี 2562 และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ในปี 2563 ส่งผลให้ตลาดหดตัวลง โดยมูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียมสุทธิของผู้ประกอบการ 23 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งลดลงจากจุดสูงสุดในปี 2561 ที่ประมาณ 2 แสนล้านบาทมาอยู่ที่ประมาณ 1.22 แสนล้านบาท ในปี 2562 และ 6.7 หมื่นล้านบาท ในปี 2563 และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดระลอกใหม่ของไวรัส COVID-19 ในช่วงปลายปี 2563 ถึงช่วงระยะต้นปี2564 นั้นคาดว่าจะส่งผลให้การฟื้นตัวของคอนโดมิเนียมล่าช้าออกไปอีกเนื่องจากผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจจะยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ ทั้งนี้ทริสเรทติ้งมองว่าการกลับมาของผู้ซื้อชาวต่างขาติจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยฟื้นฟูความต้องการคอนโดมิเนียม และคาดว่าอาจจะต้องใช้ระยะเวลาอย่างน้อยอีก 1 ปีกว่าที่ยอดขายคอนโดมิเนียมจะกลับไปอยู่ที่ระดับใกล้เคียงกับในปี 2563
ตลาดแนวราบชดเชยการหดตัวของภาคอสังหาฯ
ในทางตรงกันข้าม อุปสงค์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ค่อนข้างชัดเจน โดยข้อมูลที่รวบรวมจาก ผู้ประกอบการทั้ง 23 รายพบว่ายอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 15%-20% ในปี 2563 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาด การเติบโตของยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ช่วยชดเชยการหดตัวของยอดขายคอนโดมิเนียม
ในขณะที่ยอดโอนที่อยู่อาศัยก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นผลมาจากผู้ประกอบการหลายรายใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายและยอดโอนสำหรับโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ ทริสเรทติ้งคาดว่า อัตรากำไรโดยรวมในปี 2563 ของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจะลดลง 3%-4% และอัตราส่วนหนี้สินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 7-8 เท่า ในปี 2563 จากที่ระดับ 4-5 เท่า ในอดีต
โดยทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการดังกล่าวจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นและกลับไปอยู่เทียบเท่ากับระดับในปี2562 ได้ภายในปลายปี 2565 แต่อย่างไรก็ผลดำเนินงานของบริษัทอสังหาฯอาจแตกต่างกันซึ่งจะขึ้นอยู่กับการความสามารถของการปรับตัวของผู้ประกอบการในเรื่องของ สินค้าหรือโปรดักส์ เพื่อให้ตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มผู้บริโภค ซึ่งผู้ประกอบการที่มีสินค้าหลากหลาย มีส่วนแบ่งในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียม น่าจะมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นกว่าผู้ประกอบการทั่วไป
ธุรกิจโรงแรม อ่วมหนัก รายได้ลดลง 60% – 70%
ธุรกิจโรงแรม เป็นธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบมากเป็นอันดับต้น ๆ จากการแพร่ระบาดของไวรัสCOVID-19 ทั้งนี้ข้อมูลจาก World Tourism Organization (UNWTO) ระบุว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั่วโลกลดลง 74% ในปี 2563 ซึ่ง ต่ำกว่าปีก่อนหน้า สำหรับในประเทศไทยนั้น นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาลดลงถึง 83% ในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการโรงแรมได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากจากปริมาณธุรกิจที่หดตัวลงในระดับที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยรายได้ต่อห้องพักโดยเฉลี่ย (RevPAR) ในปี 2563 ต่ำกว่าในปี 2562 อยู่ราว 60%-70% ดังนั้น การบริหารจัดการต้นทุนจึงกลายเป็นความจำเป็นในลำดับต้น ๆ ของ ผู้ประกอบการโรงแรมในการลดผลขาดทุนให้น้อยที่สุดจากระดับการเข้าพักที่ต่ำกว่าปกติมาก ทริสเรทติ้งคาดว่าการฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรมจะเป็นไปอย่างค่อนข้างช้าและอาจใช้เวลาจนถึงปี 2567 กว่าธุรกิจจะฟื้นตัวอย่างเต็มที่ โดยการฟื้นตัวในปี2564 จะมีปัจจัยขับเคลื่อนมาจากตลาดภายในประเทศโดยเป็นกลุ่มที่ใช้ โรงแรมเพื่อการท่องเที่ยวพักผ่อนหย่อนใจเป็นหลัก ส่วนการเดินทางระหว่างประเทศนั้น ทริสเรทติ้งเชื่อว่าจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้อย่างเร็วที่สุดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี2564 นี้ ในขณะที่การเดินทางเพื่อธุรกิจน่าจะใช้เวลานานกว่านั้น ทริสเรทติ้งคาดว่า อัตราส่วนทางการเงินที่บ่งชี้ระดับภาระหนี้ของผู้ออกตราสารในธุรกิจโรงแรมจะอยู่ในระดับสูงต่อไปในปี 2564 ก่อนที่จะลดลงมาอยู่ในกรอบระดับที่คาดหวังในปี 2565 ทั้งนี้กว่าอัตราส่วนทางการเงินต่าง ๆ จะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับก่อนเกิดไวรัสCOVID-19 ได้ก็น่าจะต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อยจนถึงปี 2566
สำหรับแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2564 ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยเมื่อพิจารณาจากผลผลิตมวลรวมภายในประเทศจะขยายตัวที่ระดับ 2.6% ในปี 2564 ซึ่งฟื้นจากการหดตัวที่ระดับ 6.1% ในปี 2563 แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะมีทิศทางในการฟื้นตัวที่ชัดเจน แต่การระบาดระลอกใหม่ของไวรัสCOVID-19 ก็สร้างอุปสรรคในการฟื้นตัวที่กำลังจะเริ่มดีขึ้น ทั้งนี้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงต้องพึ่งพารายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นสำคัญ โดยทริสเรทติ้งคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2564 จะอยู่ที่ระดับ 3 ถึง 4 ล้านคน แม้จะตระหนักได้ว่าเศรษฐกิจไทยจะต้องลดการพึ่งพาการท่องเที่ยวลง แต่ในระยะสั้นนั้นการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวยังถือว่าเป็นหัวใจสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจภายในประเทศ ในขณะที่ภาคการส่งออกนั้นมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้ช้ากว่าเนื่องจากประเทศเศรษฐกิจหลักยังคงได้รับผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของจำนวน ผู้ติดเชื้อไวรัสCOVID-19 นอกจากนี้การฟื้นตัวของการบริโภคภาคเอกชนก็มีแนวโน้มที่จะได้รับแรงกดดันจากผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมจากการระบาดของไวรัสCOVID-19 ไม่ว่าจะเป็นปัญหาในเรื่องระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น หรือปัญหาการ ว่างงาน และปัญหาสภาพคล่องที่ตึงตัวของภาคธุรกิจ ความหวังจึงขึ้นอยู่กับประสิทธิผลของการกระจายการฉีดวัคซีนในประเทศต่างๆ ทั่วโลก อันจะนำมาสู่การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวของไทยได้ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 และการใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศต่างๆ ทั่วโลกซึ่งจะช่วยสนบัสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ทริสเรทติ้ง มองว่า มาตรการช่วยเหลือด้านเศรษฐกิจต่างๆ ของรัฐบาลไทยที่มีให้แก่กลุ่มประชากรที่มีความเปราะบางนั้นได้ผลในระดับหนึ่งที่จะช่วยให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ในขณะเดียวกันการใช้จ่ายภาครัฐก็ยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักสำหรับระบบเศรษฐกิจไทยต่อไปในระยะ 2-3 ปีข้างหน้าด้วย เช่นกัน โดยรวมแล้ว ทริสเรทติ้งเห็นว่าระบบเศรษฐกจิของไทยกำลังเริ่มฟื้นตัว โดยที่ระยะเวลาในการฟื้นตัวนั้นจะขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกที่สำคัญหลายประการเป็นหลักโดยเฉพาะอย่างยิ่งประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการฉีดวัคซีน และการฟื้นตัวของระบบเศรษฐกิจทั่วโลก
