ตอนที่แล้วที่เกี่ยวกับตลาดอาคารสำนักงานในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 ได้พูดถึงเรื่องของราคาที่ดินที่มีผลให้อาคารสำนักงานจำนวนมากขยับขยายออกไปนอกพื้นที่ CBD ออกไปตามแนวถนนเส้นทางต่างๆ ที่อาจจะต่อเนื่องหรือสามารถเชื่อมต่อได้โดยตรงกับ CBD เช่น เพชรบุรี พหลโยธิน รัชดาภิเษก สุขุมวิท พระราม 9 เป็นต้น และพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางอื่นๆ ที่อยู่ไกลออกไปจากพื้นที่ CBD เช่น แจ้งวัฒนะ พัฒนาการ รามคำแหง เป็นต้น พื้นที่สำนักงานใหม่ใน CBD มีพื้นที่ลดลงแบบชัดเจนเมื่อเทียบกับช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 – 2550 โดยเฉพาะในช่วงปี พ.ศ. 2551 – 2560
ตลาดอาคารสำนักงานในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2561 – 2566 (แค่ 6 ปีพอเพราะหลังจากนี้ยังไม่ชัดเจน) กลับมาขยายตัวแบบรุนแรงอีกครั้ง เพราะเป็นช่วงเวลาที่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการ และที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมากถึง 2.89 ล้านตารางเมตร มากกว่าช่วงเวลา 20 ปีก่อนหน้านี้รวมกันซะอีก เพราะช่วงเวลาระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 เป็นช่วงเวลาขาขึ้นสำหรับตลาดอาคารสำนักงาน และเป็นช่วงเวลาที่เห็นได้ชัดเจนว่าตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัว เพระมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายต่อเนื่องมามากเกินไป ประกอบกับกำลังซื้อของคนไทยอยู่ในช่วงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัวลดลงเช่นกัน แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะเริ่มมีกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาบ้างแล้วแต่ก็ยังไม่มากนัก
อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จและเปิดให้บริการใหม่ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2561 – 2566 มีทั้งอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จไปแล้วในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2561 -2563 ซึ่งมีพื้นที่รวมประมาณ 7.45 แสนตารางเมตร และยังมีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกไม่น้อยกว่า 2.14 ล้านตารางเมตร ดังนั้น พื้นที่สำนักงานที่เปิดให้บริการแล้วและที่กำลังจะเปิดให้บริการในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2561 – 2566 จึงมีมากถึง 2.89 ล้านตารางเมตร แม้ว่าจะดูแล้วเป็นพื้นที่สำนักงานจำนวนมากที่เกิดขึ้นหรือที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดในช่วงเวลาแค่ 6 ปี แต่จริงๆ แล้วยังคงน้อยกว่าช่วงเวลาก่อนการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจถึงกว่าเท่าตัว แต่คำถามที่ตามมาติดๆ หลังจากที่เห็นพื้นที่สำนักงานมหาศาลซึ่งกำลังก่อสร้างและต้องเข้าสู่ตลาดแน่นอนมากมายขนาดนี้ คือ ความต้องการพื้นที่สำนักงานหรืออุปสงค์นั้นมากขนาดนี้จริงหรือเปล่า เพราะโดยทั่วไปแล้วพื้นที่สำนักงานที่มีการเช่าใหม่ในกรุงเทพมหานครนั้นอยู่ที่ไม่เกิน 200,000 ตารางเมตรต่อปี ซึ่งเป็นทั้งการเช่าพื้นที่ใหม่ การย้ายอาคาร การขยายพื้นที่เช่า
แต่อย่างไรก็ตามพื้นที่สำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดมหาศาลแบบนี้อยู่ในพื้นที่ CBD มากถึง 1.29 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 44.6% เมื่อรวมกับพื้นที่สำนักงานเดิมที่มีอยู่แล้วในปัจจุบันก็จะมีผลให้พื้นที่ CBD ในช่วงประมาณปี พ.ศ. 2566 จะมีพื้นที่สำนักงานรวมประมาณ 6.19 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 43% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครในตอนนั้น พื้นที่อื่นๆ ที่เคยมีข่าวหรือพยายามสร้างข่าวสร้างกระแสกันออกมาว่าจะเป็น “New CBD” หรือพื้นที่ CBD ใหม่ก็คงเป็นได้แค่ข่าวหรือคำคุยของผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่ต้องการขายข่าวหรือขายโครงการตัวเองเท่านั้น เพราะอย่างไรก็ตาม CBD ของกรุงมหานครก็คงยังอยู่ที่เดิมต่อไปได้อีกนานจนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงระดับย้ายเมืองหลวงหรือสร้างเมืองเศรษฐกิจทดแทนกรุงเทพมหานคร พื้นที่เศรษฐกิจหรือธุรกิจอื่นๆ ที่มีความเป็นไปได้ว่าจะเป็น CBD ก็อาจจะเป็นไปแค่ “Sub CBD” หรือ CBD ย่อย เพราะสุดท้ายแล้วพื้นที่ CBD ก็ยังคงต้องวัดกันด้วยพื้นที่สำนักงานมากกว่าจำนวนยูนิตในโครงการคอนโดมิเนียม
ตอนก่อนหน้านี้ทิ้งท้ายไว้ที่เรื่องของ “Co-Working Space” ไว้ตอนต่อไปมาดูว่าเป็นไปได้มั้ยที่ “Co-Working Space” จะมาแทนพื้นที่สำนักงานแบบเดิม
