ผลกระทบจากโควิด-19ฉุดอสังหาฯซบกระทบผู้ประกอบการ รายได้จากการขายลด22.75%  และผลตอบแทนจากการลงทุนลดฮวบ 51% ขณะที่ฝั่งคนซื้อถูกปฎิเสธสินเชื่อจากแบงก์พุ่งสูงถึง 51% แต่ราคาขายที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ยังเพิ่มขึ้นตามต้นทุน

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร  เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา Property Focus 2021  ของกรุงเทพธุรกิจว่า  ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ภาวะเศรษฐกิจของไทยในปี 2563 ที่ผ่านมาซบเซาค่อนข้างหนัก ถือเป็นปัจจัยลบต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ หลังจากเมื่อ2ปีก่อนรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯโดยรวมเพิ่มขึ้น 3.7% แต่ในปี 2563 ที่ผ่านมา รายได้จากการขายลดลง 22.75% ขณะที่ผลตอบแทนจากการจากลงทุนลดลงมากถึง 51% เนื่องจากผู้บริโภคไม่กล้าใช้จ่ายเงิน เพราะตัวเลขหนี้ครัวเรือนและอัตราการว่างเริ่มสูงขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯลดลง

ขณะที่สัดส่วนคนซื้อบ้านที่ถูกปฎิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินโดยรวมก็พุ่งสูงถึง 51% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่อยู่ประมาณ 47%   โดยกลุ่มสินค้าที่ถูกปฎิเสธสินเชื่อมากที่สุดคือ ทาวน์โฮมมีสัดส่วนมากถึง 54%  เช่นเดียวกับกลุ่มสินค้าบ้านแฝดที่มีประมาณ 42%  ส่วนบ้านเดี่ยวมีอยู่ 37%

สำหรับอุปสงค์โดยรวม(ยูนิต) เฉพาะตลาดอสังหาฯในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑลในปี 2563 ลดลงถึง 35%  โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมลดลงมากสุด 47% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง 28% ส่วนบ้านเดี่ยวลดลงแค่ 3% และบ้านแฝดลดลง 6%

ทำให้ในช่วง1-2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ได้ปรับพอร์ตการลงทุนหันมาพัฒนาบ้านแนวราบในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด  สอดรับกับพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปซื้อบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น จะเห็นได้จากข้อมูลจากเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2562 สัดส่วนการซื้อคอนโดฯสูงถึง 53%  แต่ในปีผ่านมาลดลงเหลือ 37%

ส่วนความต้องการซื้อบ้านแนวราบในปี 2563 มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 67% โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 33%  และทาวน์โฮม 23%

ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลง 38%
ด้านอุปทานจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ (New Supply) ในปีที่ผ่านมาลดลงทุกกลุ่มสินค้าประมาณ 38% มีจำนวน  72,752 ยูนิต เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีจำนวน 118,037 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าคอนโดฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมากที่สุด 61% จำนวน 25,906 ยูนิต ขณะที่ปี 2562 มีการเปิดตัวมากถึง 66,367 ยูนิต

ส่วนบ้านแนวราบมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงแค่ 9% โดยเฉพาะบ้านแฝดมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่มีอยู่ 6,599 ยูนิต เพิ่มขึ้นเป็น 7,701 ยูนิต

ขณะที่สต็อกสินค้าคงเหลือในตลาด ณ สิ้นปี 2563 มีมากกว่า 286,824 ยูนิต ในจำนวนนนี้เป็นคอนโดฯมากที่สุดกว่า 90,000 ยูนิต และทาวน์โฮมอีกกว่า 70,000 ยูนิต  คาดว่าจะใช้เวลาประมาณกว่า 3ปีถึงระบายสต็อกสินค้าก้อนนี้ได้หมดโดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เข้ามาเพิ่ม

ราคาบ้านใหม่ขยับเพิ่มตามต้นทุนที่ดิน
นายแสนผินกล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ว่าในปี 2563 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการจะจัดโปรโมชั่นลดราคาขายทั้งบ้านแนวราบและคอนโดฯ แต่ราคาที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ยังคงมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามต้นทุนปัจจุบัน โดยเฉพาะราคาที่ดิน เช่น  ที่ดินย่านรามคำแหง-วงแหวนพระราม 9-อ่อนนุช ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 91,539 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 61% จากปี 2562 ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางวาละ 56,944 บาท ส่งผลให้ราคาขายบ้านแนวราบเพิ่มสูงขึ้น เช่น บ้านเดี่ยวราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.1ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% และบ้านแฝดราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9%

ยกเว้นคอนโดฯที่ราคาขายต่อยูนิตลดลงเฉลี่ยอยู่ที่ 2.6 ล้านบาท  เนื่องจากผู้ประกอบการได้มีการปรับแพ็คเก็จการขายใหม่หันมาสร้างคอนโดฯราคา 1 แสนกว่าบาทต่อตารางเมตรแทน

อย่างไรก็ตามผลกระทบที่เกิดขึ้นต่อธุรกิจอสังหาฯจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อ จะเห็นได้จากในปีที่ผ่านมามีการนำนวัตกรรมทางการเงินมาใช้มากขึ้น ทั้งการพักชำระหนี้ การผ่อนเงินงวดอัตราต่ำในช่วงแรก ขณะที่ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ แถมยังได้รับมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ส่วนการแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่นของผู้ประกอบการยังมีสูง ทำให้คนซื้อมีโอกาสในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น