แม้ว่าภาพรวมสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยและทั่วโลกยังคงมีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่การฉีดวัคซีนเพื่อป้องกันการติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยในช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมากลายเป็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับภาคธุรกิจในทุกภาคส่วนกลับมามีความหวังอีกครั้งว่าการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าวจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นในเร็ววัน เพื่อให้ภาคธุรกิจต่างๆ กลับมาคึกคักอีกครั้ง รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าวเป็นอย่างมากในปี 2563 ที่ผ่านมา รวมถึงแผนการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ได้รับการฉีดวัคซีนครบแล้วสามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564 โดยให้เป็นการท่องเที่ยวในพื้นที่จำกัด (seal area) โดยเริ่มจากพื้นที่จังหวัดภูเก็ต และสามารถท่องเที่ยวในจังหวัดภูเก็ตได้โดยไม่ต้องกักตัว ซึ่งจากปัจจัยบวกเหล่านี้จะส่งผลให้กำลังซื้อทั้งในภาคการท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจกลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี
คาดการณ์Q2/64ภาพรวมตลาดอสังหาฯฟื้นตัว
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาส 1/2564 ที่ผ่านมาตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น สะท้อนให้เห็นผ่านอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาอยู่ที่ร้อยละ 48.0 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึงร้อยละ 17.0 ขณะที่อุปทานเปิดขายใหม่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 10 โครงการ 3,608 ยูนิตเท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเพียงแค่ 22,340 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,272 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 38.6 และส่วนใหญ่นักพัฒนายังคงเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง รองลงมาคือในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือและพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ขณะที่ช่วงระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรและช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นช่วงระดับราคาที่มีการพัฒนามากที่สุดและสามารถขายได้มากที่สุดเช่นเดียวกัน ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯมองว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวจะเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้พัฒนาให้ความสนใจและเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดและสามารถดูดซับได้ดีที่สุดในปีนี้
อย่างไรก็ตามอุปทานที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดโดยเฉพาะอุปทานในส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ รวมถึงภาพรวมของกำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงชะลอตัว และผลตอบแทนจากการลงทุนที่ปรับตัวต่ำลงทั้งในส่วนของการลงทุนปล่อยเช่าที่เกิดการตัดราคาค่าเช่าเพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เช่าในภาวะที่การแข่งขันค่อนข้างสูงแต่ดีมานด์มีอย่างจำกัด อีกทั้งอุปทานคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ส่งผลให้นักพัฒนาส่วนใหญ่เลือกที่จะยังไม่เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมาและยังรอดูท่าทีและสถานการณ์ตลาดอีกครั้งสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปีนี้ ซึ่งนักพัฒนาหลายรายมีแผนที่จะเปิดตัวในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีเป็นต้นไปหากภาพรวมตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสช่วงไตรมาสที่ 1/2558 – ไตรมาสที่ 2/2564
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
หมายเหตุ: F = ประมานการณ์
พบQ1/64คอนโดฯพื้นที่กทม.เปิดใหม่เพียง 10 โครงการ
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯพบว่าภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 1/2564 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 10 โครงการ 3,608 ยูนิตเท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเพียงแค่ 22,340 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,272 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 38.6 และพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุด 2,642 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 73.2 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 19,000 ล้านบาท และผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์อีก 967 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 26.8 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 3,340 ล้านบาท
สำหรับในช่วงต้นปีที่ผ่านมาฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ พบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2564 ตังแต่กลางเดือนมกราคม ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการปรับแผนการพัฒนาลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง หรือแม้กระทั่งในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมเอง ผู้พัฒนาบางรายเลือกที่จะขยายแผนการลงทุนออกไปในพื้นที่อื่นๆ นอกเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) ทั้งในพื้นที่ ศรีราชา บางแสน หรือแม้กระทั่ง จังหวัดระยอง และจากแผนการพัฒนาในปี 2564 ของผู้พัฒนารายใหญ่ มีเพียงแค่บางรายเท่านั้นที่ประกาศเพิ่มแผนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในปี 2564 เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) หรือ SIRI , บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือ NOBLE เป็นต้น เนื่องจากสามารถระบายสต๊อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังคงค้างออกไปได้เป็นจำนวนมากในปีที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ตามผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังรอดูท่าทีและสถานการณ์ตลาดอีกครั้งสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ซึ่งนักพัฒนาหลายรายมีแผนที่จะเปิดตัวในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีเป็นต้นไป
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (หน่วย)
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
กรุงเทพฯชั้นนอกยังเป็นทำเลยอดฮิต
สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/2564 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 4 โครงการ ประมาณ 1,659 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 46.0 รองลงมาคือพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) จำนวน 2 โครงการ ประมาณ 897 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 24.9 ถัดมาคือพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม,สุขุมวิทตอนต้น) จำนวน 3 โครงการ ประมาณ 848 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 23.5
ขณะที่ช่วงระดับราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นช่วงระดับราคาที่นักพัฒนามีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในช่วงไตรมากแรกของปีที่ผ่านมาประมาณ 1,800 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 49.9 รองลงมาคือในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตรและช่วงระดับราคา 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปที่ประมาณ 694 ยูนิต หรือคิดเป็น ร้อยละ 19.2
อุปสงค์ อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส ณ สิ้นไตรมาสที่ 1/2564
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
สำหรับอัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1/2564 ที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 48.0 ถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับในปี2563 ที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าตลาดเริ่มมีแนวโน้มกลับมาคึกคักมากขึ้นบางโครงการสามารถปิดการขายในช่วง Presale ที่ผ่านมาได้สูงถึงร้อยละ 80 ถึงแม้ว่าหลายโครงการที่เปิด Presale ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาจะมีการเปิดขายรอบ VIP หรือรอบออนไลน์มาก่อนตั่งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้เมื่อเปิด Presale อย่างเป็นทางการสามารถมีอัตราการขายได้อยู่ในเกณฑ์ที่ดี หรือบางโครงการตั้งอยู่บนทำเลที่น่าสนใจติดกับห้างสรรพสินค้าชั้นนำ บวกกับมีราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาด รวมถึงมีรูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ส่งผลให้ได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี
ประมาณการณ์คอนโดฯเปิดใหม่Q2/64แตะ 4,500 ยูนิต
เมื่อพิจารณาจากอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 48.0 ของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาพบว่า ในช่วงระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นช่วงราคาที่มีอัตราการขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 61.3 ตามมาด้วยช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 44.1 และช่วงระดับราคา 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปหรือคิดเป็นร้อยละ 32.1 ซึ่งจากอัตราการขายได้เฉลี่ยที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาสะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียมในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรและ ช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตรยังเป็นช่วงระดับราคาที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย หากผู้พัฒนาสามารถพัฒนาโครงการออกมาได้ตอบโจทย์ต่อความต้องการ รูปแบบโครงการน่าสนใจ ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี ระดับราคาที่เหมาะสมไม่สูงจนเกินไปและยังมีช่องว่างให้สามารถทำกำไรได้ ก็ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่จะถึง ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 4,500 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า และส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 50,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร ในระดับราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาทและ และการเปิดตัวจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากทำเลเหล่านั้นยังคงมีที่ดินรอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมากและราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในพื้นที่ใจกลางเมือง และยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตซึ่งเป็นราคาที่กำลังซื้อสามารถดูดซับได้ง่ายได้
