หลังจากที่ไวรัสโคโรนา โควิด-19 ได้แพร่กระจายตั้งแต่ปี 2563 และลากยาวมาจนถึงปี 2564 ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมชะลอตัว เป็นอย่างมาก และโครงการไหนที่พึ่งพิงลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก ก็จะได้รับผลกระทบในหลายประการ เพราะชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ และขณะนี้มีกระแสข่าวลือออกมาว่า ขณะนี้ภาครัฐอยู่ในระหว่างดำเนินการเรื่องแก้กฎหมายเพื่อดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้สะดวกและจูงใจมากขึ้น ด้วยการแก้ไขกฎหมายต่างๆ รวมทั้งปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้  นอกจากนี้จะมีการแก้ไขพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จากเดิมที่กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี+40 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาวอีกด้วย

สำหรับพ.ร.บ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551   ที่กำหนดให้ต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของโครงการนั้น ๆ และอีก 51% เป็นสิทธิของคนไทยถือครอง ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ได้เคยยื่นขอเสนอผ่านสมาคมต่างๆไปยังหลายรัฐบาลในการให้แก้กฎหมายการถือครองห้องชุดของชาวต่างชาติมากกว่า 49% แต่ที่ผ่านมาก็ไม่เคยประสบความสำเร็จ ไม่มีรัฐบาลไหนเปิดไฟเขียว

ซึ่งการแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ มีข่าวลือหนาหูว่า รัฐบาลจะขยายเพดานให้ต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น โดยอาจถึง 70-80% แต่มีการกำหนดเงื่อนไขว่า สัดส่วนชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไปจะไม่มีสิทธิในการออกเสียง  ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาครอบครองและกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย ซึ่งขณะนี้ภาครัฐอยู่ในระหว่างการหารือ เพื่อสรุปตัวเลขที่ชัดเจน

แก้กฎหมายต้องไม่เกิดผลกระทบประเทศ

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า กรณีดังกล่าวหากเป็นการกระตุ้นให้คนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย ก็จะเป็นการช่วยดึงเงินและนำมาหมุนเวียนในระบบภายในประเทศ ซึ่งการลงทุนของชาวต่างชาติจะมองระยะยาว เพราะประเทศไทยน่าลงทุนและน่าอยู่อาศัย ทั้งนี้ต้องดูหลายปัจจัยประกอบ ปัจจุบันพ.ร.บ.อาคารชุด มาตรการ 19 ระบุว่า คนต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯไทย จะต้องแสดงหลักฐานการนำเงินต่างประเทศและเปลี่ยนเป็นเงินบาทผ่านธนาคารพาณิชย์ของไทย แต่ในบางประเทศก็มีข้อจำกัด เช่น จีน มีการจำกัดวงเงิน ห้ามนำเออกนอกประเทศเกิน 1.5 ล้านบาท/ปี ( ประมาณ 3 แสนหยวน) ซึ่งการบังคับให้แสดงหลักฐานการโอนเงินนั้นสร้างปัญหาให้คนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ซึ่งเป็นลูกค้ารายใหญ่ของไทย หากสามารถคลายล็อกได้ ก็จะช่วยได้เป็นอย่างมาก เพราะมองว่าไม่ควรจำกัดรูปแบบการนำเงินเข้ามาซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติ และหากคิดว่าจะเป็นการนำเงินมาฟอกเป็นสินทรัพย์นั้น ตนมองว่า ไม่ใช่อย่างแน่นอน  

สำหรับการเพิ่มสัดส่วนการซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติให้ได้เกิน 49%  นั้นก็ถือว่าเป็นเรื่องดี แต่ต้องระบุให้ชัดเจนว่า สัดส่วนที่เกินจาก 49% จะไม่มีสิทธิลงคะแนนเสียงใดๆในอาคารชุด และไม่มีสิทธิ์รวมตัวกันเพื่อนำที่ดินที่ได้ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น หากจะขายต่อต้องขายให้คนไทยเท่านั้น เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาในอนาคต หากทำเกินก็จะไปขัดแย้งกับกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งอาจจะทำให้เกิดปัญหาได้ในอนาคต

ส่วนเรื่องการซื้อบ้านแนวราบของชาวต่างชาติ ซึ่งกฎหมายเดิมไม่ได้รองรับ ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ซื้อโดยตรง หากจะมีการการแก้ปัญหาโดยไม่ผ่านรัฐสภา ควรจะให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเข้าไปมีส่วนร่วมในการร่างกฎหมาย ซึ่งต้องทำอะไรด้วยความรอบคอบ และต้องไม่สร้างปัญหาให้กับประเทศในอนาคต เชื่อว่าทุกอย่างสามารถทำให้เป็นจริงได้ เพียงแต่อย่าดำเนินการอย่างลุกลี้ลุกลนจนเกิดความเสียหาย

“ผมว่าควรไปเน้นในเรื่องการแก้ไขพ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ที่เดิมกำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด  30 ปี ก็ควรที่จะขยายเพิ่มเป็น 90 ปี เพราะมองว่าชาวต่างชาติต้องการใช้ประโยชน์ในระยะยาวมากกว่าการถือครองกรรมสิทธิ์ถาวรอยู่แล้ว และที่ผ่านมา 3 สมาคมอสังหาฯได้เคยยื่นข้อเสนอ 5 เรื่องหลักกับรัฐบาลไปเมื่อ 4 เดือนที่ผ่านมา แต่เรื่องก็เงียบหายไป ซึ่งถือว่าภาครัฐใช้ระยะเวลานานเกินไป หากใช้ระยะเวลาหลายเดือนก็จะไม่ทันการณ์ แต่หากรีบเกินไปก็ไม่คุ้มค่าและมีช่องโหว่ ทุกอย่างต้องคำนึงถึงผลกระทบในประเทศด้วย” นายอธิป กล่าวในที่สุด

หวั่นข่าวลือกระทบภาคอสังหาฯ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การเปลี่ยนกฎหมายถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นได้ยินมานานแล้วว่าจะมีการแก้ไข  แต่ก็ยังไม่มีความคืบหน้า และข่าวลือล่าสุดมีเพิ่มเติมว่าจะมีการแก้ไขให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ 70-80%  แต่กำหนดเงื่อนไขว่า สัดส่วนชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไป จะไม่มีสิทธิในการออกเสียงในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด  ซึ่งตนมองว่าคงเป็นไปได้ยาก เพราะชาวต่างชาติที่ซื้ออาคารชุด ก็มีความต้องการใช้สิทธิของตนในการออกเสียง และหากบังคับใช้เช่นนั้นก็อาจจะมีชาวต่างชาติซื้อน้อย หรืออาจจะไม่ซื้อเลย  และหากจะแก้กฎหมาย ทุกอย่างต้องผ่านกระบวนการพิจารณาขั้นตอน จนถึงรัฐสภา ซึ่งเชื่อว่าไม่ผ่านโดยง่ายแน่นอน และผลของข่าวดังกล่าวจะเป็นการทำลายอุตสาหกรรมอสังหาฯ

“ส่วนการถือครองที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น ตราบใดที่กฎหมายยังไม่เข้ารัฐสภา ก็ยังไม่มีทางที่จะเป็นไปได้ ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องใหม่ ทางสมาคมฯก็ได้เสนอไปก่อนหน้านี้แล้ว มั่นใจว่าจะยังไม่เกิดในรัฐบาลนี้อย่างแน่นอน หากจะออกเป็นพระราชกำหนด(พ.ร.ก.)ก็ไม่ได้ เพราะไม่ใช่เรื่องฉุกเฉินเร่งด่วน หรือมีปัญหาถึงขั้นกระทบเศรษฐกิจอย่างรุนแรง”นายพรนริศ กล่าวในที่สุด

แนะกำหนดเป็นกฎหมายเฉพาะกิจ มีกรอบเวลาชัดเจน

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เรื่องการแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกินกว่า 49% นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในช่วงหลังวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 รัฐบาลในสมัยนั้นได้เคยมีการออกกฎหมายเฉพาะ เรื่องการแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด เพิ่มเติม ปี 2542 ( ประกาศใช้เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2542) เพื่อแก้วิกฤตการณ์ รวมทั้งหมด 11 ฉบับ(มีอายุเพียง 5 ปี)  และ 1 ในจำนวนนั้น ก็เป็น 2 เรื่องที่เกี่ยวกับภาคอสังหาฯ แต่ที่ผ่านมาก็ยังไม่มีอาคารชุดใดเลยมีชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 49%

และอีกเรื่องคือการแก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ปี 2542ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ทั้งคนไทยและต่างชาติเช่าระยะยาวได้ 30 ปี ก็ผ่อนปรนให้เช่าได้ไม่เกิน 50 ปี และต่อได้อีกไม่เกิน 50 ปี แต่จนปัจจุบันพบว่ามีผู้เช่าตามกฎหมายดังกล่าวเพียงไม่เกิน 10 รายเท่านั้น  เพราะกฎหมายดังกล่าวมีความยุ่งยากและซับซ้อน ขณะเดียวกันก็ยังมีกฎหมายเปิดช่องว่างให้สามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ โดยไม่ต้องเช่า ดังนั้นกฎหมายดังกล่าวจึงไม่ประสบความสำเร็จจวบกระทั่งปัจจุบัน

“หากจะมีการแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด ก็ทำได้ แต่ควรที่จะอยู่ในกรอบของกฎหมาย  ในความคิดเห็นของผมมองว่า   อาจจะมีการระบุโซนพื้นที่อย่างชัดเจน” นายอิสระ กล่าว

นายอิสระ กล่าวเพิ่มเติมถึงเรื่องซื้อบ้านจัดสรรของชาวต่างชาติ ว่า กฎหมายโดยทั่วไป ต่างชาติไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ที่ผ่านมาต่างชาติบางรายอาศัยช่องโหว่ทางกฎหมาย ซื้อในนามบริษัท หรือใช้นอมินี ในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา หัวหินฯลฯ แต่ถ้าจะดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายควรจะเป็นการเช่าระยะยาว 30 ปี ซึ่งรัฐบาลสามารถแก้กฎหมายให้ซื้อบ้านจัดสรรได้ แต่ต้องกำหนดกรอบระยะเวลาเช่นเดียวกับปี 2542 เช่นกัน และต้องจำกัดเรื่องที่ดิน เพื่อไม่ให้ถือครองที่ดินโดยเกษตรกรรมในทางอ้อม  หากรัฐบาลมีความจริงจังก็สามารถดำเนินการแก้ไขได้

“หากเกรงว่า กฎหมายที่จะแก้ไขนี้จะเป็นหมัน หรือแท้ง ก็ใช้วิธีฝากอุ้มบุญก็อาจจะทำได้ โดยรัฐบาลก็ต้องมีการชี้แจงกับประชาชนถึงเหตุผลในการดำเนินการ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัว เพราะในหลายๆประเทศก็มีกฎหมายให้ต่างชาติเช่าระยะยาว แต่ทั้งนี้ต้องอยู่ในกรอบที่กำหนดเช่นกัน” นายอิสระ กล่าวในที่สุด

คงต้องจับตาดูว่า การแก้ไขกฎหมายต่างๆจะเป็นสิ่งที่รัฐบาลสามารถทำได้หรือไม่  ฤาจะเป็นเพียงแค่ “ข่าวลวง” หรือ “ขายฝัน”