หลังจากเมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2564 ที่ผ่านมา ได้มีการพูดถึงแนวนโยบายการขับเคลื่อนให้ประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่สอง เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯระยะยาวในประเทศไทยให้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มเกษียณอายุ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังในการใช้จ่ายเงินสูงจากเงินบำนาญ เงินเก็บออม และประกันสุขภาพจากรัฐสวัสดิการ

โดยรัฐบาลมีแนวคิดที่แก้กฎหมาย กฎเกณฑ์ และระเบียบบต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องให้คนต่างชาติมาซื้อหรือเช่าระยะยาว ผ่านแนวทางเชิงนโยบาย 3 เรื่องหลัก คือ การขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดเป็น 70-80% จากปัจจุบัน 49% และปลดล็อกชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป พร้อมกับขยายเวลาสัญญาเช่าเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปีให้นักลงทุนต่างชาติจากเดิมสูงสุด 30 ปี

ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมากที่สุดและน่าเชื่อถือที่สุดในปัจจุบัน ได้นำเสนอข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในเมืองไทย เพื่อสะท้อนให้เห็นภาวะของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ (Freehold) และข้อมูลการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ (Leasehold)

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยเผยถึงภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศในช่วงปี 2561 – 2563 ว่า มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวมประมาณ 34,651 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 145,577 ล้านบาท หรือเฉลี่ยปีละ 11,550 ยูนิต มูลค่า 48,526 ล้านบาท โดย 5 จังหวัดที่คนต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด คือ ชลบุรี 30.3% รองลงมาคือ เชียงใหม่ 18.5%, ภูเก็ต 17%, กรุงเทพฯ 7.8% และสมุทรปราการ 6.3%

ทั้งนี้หากมองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในด้านราคาห้องชุด พบว่าคนต่างชาติส่วนใหญ่ 77.6% ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพียงแค่ 7.7% ของจำนวนห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ

ขณะที่ห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาท มีสัดส่วนการซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกันแค่ 22.4% แต่มีสัดส่วนจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 20 %

โควต้าต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด 49%ยังไม่ล้น
สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาชาวต่างชาติมีความสนใจที่จะซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเมืองศูนย์กลางทางภูมิภาค เมืองขนาดใหญ่ และเมืองท่องเที่ยว ขณะที่อัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติยังต่ำกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ยกเว้นบางพื้นที่มีความต้องการของคนต่างชาติสูงเกินโควตา ทำให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ที่กำหนดไว้ตามกฎหมายไม่เพียงพอ

ส่วนระดับราคาห้องชุดที่คนต่างชาติสนใจซื้อจะอยู่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ แต่ด้วยระดับราคาห้องชุดในกลุ่มนี้มีอุปทานในตลาดมาก จึงทำให้มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติมีไม่ถึง 10% ขณะที่ระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 20%

“การขยายสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับคนต่างชาติให้สามารถมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากกว่า 49% อาจจะมีความจำเป็นในบางพื้นที่เท่านั้น และระดับราคาห้องชุดที่ควรส่งเสริมให้เพิ่มสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ให้สูงขึ้นสำหรับคนต่างชาติควรเป็นห้องชุดระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกซื้อไปโดยคนต่างชาติมากเกินควร”

นอกจากนี้ควรคำนึงถึงการใช้ชีวิตของคนไทยที่อยู่อาศัยในอาคารชุดให้สอดคล้องตามบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมของไทย โดยผ่านการกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Right) ในนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วม โดยให้ชาวต่างชาติมีน้อยกว่าของเจ้าของร่วมที่เป็นคนไทย

สำหรับแนวคิดในการเปิดโควต้าให้คนต่างชาติซื้อและมีกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้ ในปัจจุบันยังไม่ปรากฏข้อมูลที่ชัดเจน เนื่องจากกฎหมายยังคงจำกัดสิทธิของคนต่างชาติในการถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินอย่างมาก ขณะเดียวกันยังไม่มีข้อมูลยืนยันชัดเจนว่าคนต่างชาติบางรายมีการใช้ตัวแทน (Nominee) ในการถือครองกรรมสิทธิ์แทน หรืออาจถือในนามนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นอยู่

ดังนั้นหากประเทศไทยมีแผนจะเปิดโอกาสให้คนต่างชาติเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน คาดว่าน่าจะมีคนต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพอสมควร เนื่องจากราคาบ้านและที่ดินในเมืองไทยยังคงมีราคาต่ำกว่าในหลายประเทศมาก และบางประเทศกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของรัฐ

โดยที่ภาครัฐอาจต้องกำหนดให้คนต่างชาติที่จะเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้เฉพาะราคาที่สูงกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในปัจจุบันคนไทยส่วนใหญ่ประมาณ 90% ซื้อบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท

รวมทั้งควรการกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Right) ของคนต่างชาติในนิติบุคคลบ้านจัดสรรให้มีได้ไม่เกิน 49% เพื่อให้เจ้าของร่วมที่เป็นคนไทยสามารถมีสิทธิในการกำหนดกฎระเบียบ กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ในชุมชนอาคารชุดให้สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมตามบริบทของสังคมไทย

ตลาดเช่าอสังหาฯระยะยาวVolume ยังน้อย
ส่วนแนวคิดในการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าให้นักลงทุนต่างชาติ จากเดิมสูงสุด 30 ปี จะขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปีนั้น ดร.วิชัยกล่าวว่า ที่ผ่านมามีคนต่างชาติที่ให้ความสนใจจำนวนไม่มากนัก ประเมินได้จากข้อมูลของชาวต่างชาติที่มีการทำสัญญาเช่าระยะยาวในระหว่างปี 2561 – 2563 สะสมรวมทั้งหมด 1,483 ยูนิตเท่านั้น คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาท หรือเฉลี่ยปีละ 494 ยูนิต มูลค่า 1,797 ล้านบาท ซึ่งถือว่าตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในช่วงที่ผ่านมามีขนาดเล็กมาก

โดยแบ่งเป็นคอนโดมิเนียมจำนวน 1,280 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 4,503 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 427 ยูนิต มูลค่า 1,501 ล้านบาท และบ้านและที่ดิน 203 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 888 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 68 ยูนิต มูลค่า 296 ล้านบาท ส่วนใหญ่ประมาณ 93.4% อยู่ในเมืองท่องเที่ยว คือ ภูเก็ต 78.8% ชลบุรี 10.3% และเชียงใหม่ 6.3%

สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดการเช่าระยะยาวปัจจุบันยังมีขนาดเล็กมาก เนื่องจากสัญญาเช่า 30 ปี และสามารถต่อครั้งละ 30 ปี อาจยังไม่จูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทย ดังนั้นหากขยายเวลาเช่าเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น รวมทั้งการทำสัญญาเช่า 2 ครั้งแทนที่จะเป็น 3 ครั้งสามารถลดความเสี่ยงไปได้ 1 ใน 3

ดร.วิชัยกล่าวเสริมอีกว่า หากนโยบายเหล่านี้สามารถทำได้จริง ก็จะเป็นผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก เพราะเป็นนโยบายที่สามารถสร้างดีมานด์ใหม่ๆ จากต่างประเทศ ซึ่งปัจจุบันยังมีสัดส่วนค่อนข้างน้อยเพียง 10% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด

อย่างไรก็ตามการดำเนินนโยบายเหล่านี้จะต้องชัดเจนในหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่จะแก้ไขด้านกฎหมาย กฎระเบียบ และกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องต่างๆ ทั้งมาตรการเพิ่มอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้กับคนต่างชาติ การอนุญาตให้คนต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน หรือการขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อ 40 ปี ที่อาจจะต้องพิจารณากำหนดให้มีการขยายสิทธิ์ครอบครองที่อยู่อาศัยให้แก่คนต่างชาติในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม เช่น กรุงเทพฯ,EEC,เชียงใหม่ และภูเก็ต เป็นต้น และการซื้ออยู่อาศัยในระดับราคาเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีกระทบน้อยมากต่อผู้ซื้อคนไทย