ดีดีพร็อพเพอร์ตี้แนะผู้ประกอบการอสังหาฯรุกสร้างแบรนด์–ปรับกลยุทธ์การตลาด สร้างแรงจูงใจลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย เชื่อฉีดวัคซีนแล้วตลาดจะฟื้นตัว ด้านนายกอสังหาฯภูเก็ตหวั่นเปิด Phuket Sandbox ไม่การันตีนักท่องเที่ยวกลับคืน ขณะที่อสังหาฯในพื้นที่แข่งขันเดือดแย่งลูกค้าผ่านกู้แบงก์ พบสินค้าราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป ขายได้ดี–มีโอกาสต่อรองราคาได้ถูก ส่วนนายกอสังหาฯสงขลาเผยทาวน์เฮาส์ประสบปัญหามากสุดยอดขายอืด ชี้ผุดโครงการทำเล Red Ocean ความเสี่ยงน้อย ปลอดภัยสุด

แนะขยันสร้างแบรนด์–ปรับกลยุทธ์การตลาดดึงลูกค้าต่างชาติ

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผย ภายใต้หัวข้อ “ฟื้นท่องเที่ยว กระตุ้นแรงซื้อต่างชาติ หนุนธุรกิจอสังหาฯผ่าวิกฤตโควิด-19” ว่า จังหวัดท่องเที่ยวในประเทศไทยยังมีผู้เช่าอยู่พอสมควร แต่ไม่มากนักเทียบกับช่วงก่อนโควิด-19  โดยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาประเทศไทยมีคนจีนเข้ามาซื้อมากถึง 60% เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ โดยส่วนใหญ่จะซื้อเพื่อลงทุน และจะพิจารณาจากการการันตีผลตอบแทน รองลงมาเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ส่วนใหญ่ซื้อในราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปในทำเลภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ ระยอง และประจวบคีรีขันธ์ และจะซื้อบ้านที่ถูกหลักฮวงจุ้ย จึงทำให้ประเทศไทยเป็นอันดับ 2 สัดส่วน 17% ที่จีนให้ความสนใจซื้ออสังหาฯ รองจากญี่ปุ่น ที่มีสัดส่วนถึง 51% โดยชาวเมืองปักกิ่งจะให้ความสนใจซื้อมากที่สุด  และราคา 2.5 ล้านบาทขึ้นไป และมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป จะให้ความสนใจซื้อมากในสัดส่วนที่เท่ากันคือ 27%  ในขณะเดียวกัน ทั้ง 5 จังหวัดท่องเที่ยวดังกล่าวข้างต้นก็ได้รับความสนใจเช่าจากชาวต่างชาติมากเช่นกัน โดยเฉพาะพัทยา มีตัวเลขอัตราการเช่าเติบโตสูงถึง 106%  รองลงมาเป็นทำเลดอยสะเก็ด จ.เชียงใหม่ เติบโต 74% และอ.เมือง จ.ระยอง เติบโต 60%สำหรับผู้ประกอบการรายใดจะเจาะตลาดจีนควรสร้างแบรนด์และหาเอเจนท์ให้ได้ก่อน โดยเฉพาะการขายผ่านระบบออนไลน์ ซึ่งจะสามารถสร้างศักยภาพให้ปรากฏในตลาดจีนได้

อย่างไรก็ตามจากการที่ภาครัฐเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยมากขึ้น มองว่าการขยายเพดานช่วยได้มาก แต่ต้องมาดูว่าจะต้องจำกัดสิทธิบางอย่าง เช่น การโหวตด้านนิติบุคคลที่ต้องให้คนไทยมีอำนาจในการตัดสินใจได้มากกว่า หรือการจำกัดราคาให้ต่างชาติซื้อได้ตามที่กำหนดไว้ แต่โดยภาพรวมก็อยากให้มีการขยายเพดานไปได้ เพื่อให้มีการระบายซัพพลายได้มากขึ้น ส่วนตลาดแนวราบก็อยากให้ขยายเพดานไปบ้างแต่ไม่ควรเกิน 50% แต่ทั้งนี้ต้องมาดูในรายละเอียดอีกที

“ในทุกธุรกิจย่อมมีโอกาส อสังหาฯเป็นสิ่งที่ทุกคนจะต้องมี ซึ่งอาจจะเจาะทั้งกลุ่มคนไทยและต่างชาติได้ ดังนั้นจึงต้องมีกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้สร้างแบรนด์ในใจลูกค้าได้ และมีช่องทางในการเจาะฐานลูกค้าเป้าหมายทั้งในและต่างประเทศมากขึ้น และเชื่อว่าเมื่อมีวัคซีนได้ประมาณหนึ่งแล้ว เชื่อว่าตลาดอสังหาฯไทยก็ยังไปได้สวยและสดใสเหมือน 2-3 ปีที่ผ่านมา” นางกมลภัทร กล่าวในที่สุด

คาดอสังหาฯภูเก็ตฟื้นตัวไตรมาส3/2565

นายพันธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า วันที่ 1 กรกฎาคม 2564 จะเปิด “ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์” (Phuket Sandbox) แล้ว หลายฝ่ายมองว่าการเปิดตัวครั้งนี้มีพอยต์ที่น่าสนใจคือ ที่ผ่านมาในช่วงโควิด-19 นักท่องเที่ยวที่เข้ามาเที่ยวภูเก็ต คือกลุ่มคนไทย หากในวันที่ 1 กรกฎาคม 2564 เปิดให้ต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยว จะทำให้นักท่องเที่ยวไทยลดลงไปหรือไม่ เพราะการฉีดวัคซีนไม่ได้การรันตีว่าจะติดเชื้อโควิด-19 อีกหรือไม่  จึงยังไม่สามารถการันตีว่าจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาได้มากน้อยเพียงใด หากนักท่องเที่ยวลดทั้ง 2 ส่วน สถานการณ์จะแย่ลงไปกว่าเดิม โดยในอดีตที่ผ่านมานักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเที่ยวภูเก็ตจะมี 3 ชาติหลักคือ จีน อินเดีย รัสเซีย แต่ปัจจุบันนักท่องเที่ยวทั้ง 3 ชาติหลักก็ยังไม่กลับมา คาดว่าช่วงไตรมาส 4/2564 จะมีนักท่องเที่ยวกลับมามากขึ้น

“ยอดขายอสังหาฯตอนนี้ได้เพียง 10% ถือว่าดีแล้ว โดยทาวน์เฮาส์เหลือขายมาก เพราะกำลังซื้อลดลง สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ หากลูกค้ารายใดที่ผ่านการกู้จากสถาบันการเงินกลุ่มเอเจนท์จะเข้าไปแย่งลูกค้าทันที เพื่อให้ซื้อโครงการของตน ทำให้เกิดการแข่งขันด้านตลาดที่สูง ให้เงื่อนไขที่ดี ราคาที่ถูกกว่าคู่แข่งขัน โดยผู้ประกอบการจะงัดกลยุทธ์ไม่ให้ผู้ซื้อต้องแบกรับภาระในช่วงแรกมาใช้ เช่น อยู่ฟรี 2 ปี เป็นต้น โดยสินค้าตลาดบน ราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป  จะซื้อได้ในราคาถูก และต่อรองกับผู้ประกอบการได้สูง ดังนั้นถือเป็นโอกาสของผู้ที่มีกำลังซื้อในช่วงนี้”นายพันธนันท์ กล่าว

ด้านการที่ภาครัฐเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อและอยู่อาศัยในประเทศไทยนานขึ้นนั้น ซี่งเป็นเรื่องที่พูดคุยกันมานานมากแล้ว โดยเฉพาะคอนโดฯ ชาวจีนจะเข้ามาซื้อมาก ซึ่งอาจจะได้ในราคาที่แตกต่างกัน หากมีการขยายเพดานโควตาการซื้อห้องชุดจากสัดส่วน49% เป็น 70%  ก็จะช่วยผู้ประกอบการทำตลาดได้ง่ายขึ้น ส่วนจะกระตุ้นกำลังซื้อได้มากเพียงใดนั้นขึ้นอยู่ว่าจะเป็นระดับราคาไหน

ส่วนปัญหานิติบุคคลในอาคารชุดที่จ.ภูเก็ต ไม่ค่อยมีปัญหา เพราะมีการขายแยกอาคารอย่างชัดเจน ส่วนแนวราบถือว่าเป็นเรื่องใหม่ หากทำได้จริงก็จะทำให้ชาวต่างชาติมีความต้องการซื้อมากขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน แต่ต้องมีเงื่อนไข เช่น ต้องซื้อบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่สิ่งที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ดีกว่า คือการขยายระยะเวลาการเช่า จาก 30 ปี ให้เพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตามภาคอสังหาฯภูเก็ต คงต้องใช้ระยะเวลาหนึ่งในการฟื้นตัว ให้การท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัว คาดว่าอย่างเร็วคงเป็นไตรมาส 3/2565 เพราะปัจจุบันชาวต่างชาติยังไม่สามารถโอนเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากไม่สามารถเดินทางเข้ามาประเทศไทยได้ หากเปิดประเทศได้ ต่างชาติก็จะกลับเข้ามา ส่วนนักลงทุนที่สนใจอสังหาฯในภูเก็ต ก็ต้องจับตลาดให้ถูก ที่ผ่านมาพบว่าตลาดบนราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป จะขายได้ดี ส่วนตลาดกลาง ระดับราคา 4-7 ล้านบาท จะฟื้นตัวได้ช้าที่สุด ดังนั้นผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์มากขึ้น

บุกตลาดRed Oceanลดความเสี่ยง

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังริมทรัพย์จังหวัดสงขลา กล่าวว่า  แม้จะเป็นจังหวัดที่ติดชายแดนกับประเทศมาเลเซีย แต่ไม่ได้พึ่งพานักท่องเที่ยวทั้งหมดเหมือนภูเก็ต ซึ่งโชคดีว่าจะยังมีอาชีพอื่น เช่น การปลูกยางพารา และประมง ที่ยังเป็นอาชีพที่พอไปได้ ซึ่งสะท้อนกำลังซื้อในจังหวัด โดยพบว่าหาดใหญ่น่าจะเป็นอำเภอเดียวในจังหวัดสงขลา ที่มีเปิดตัวคอนโดฯ จำนวน 2 โครงการ จำนวน 1,000 กว่ายูนิต ขณะที่โครงการแนวราบก็ชะลอตัวลง  โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ได้รับผลกระทบมาก ทั้งอัตราการขาย การดูดซับ และการก่อสร้าง ส่วนบ้านแฝดนั้น ผู้ประกอบการอยู่ในระหว่างการตัดสินใจว่าจะพัฒนาหรือไม่  แต่แนวโน้มในอนาคตจะมีการพัฒนามากขึ้น เพราะราคาที่ดินสูงขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท ยังพอขายได้ ด้านกำลังซื้อยังมีอยู่ แต่ใช้ระยะเวลาในการสินใจซื้อนานขึ้น ขณะเดียวกันผู้ประกอบการในพื้นที่ก็มีการระวังตัวในการพัฒนาพอสมควร

ทั้งนี้การที่ภาครัฐเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้อและอยู่อาศัยในประเทศไทยนานขึ้นนั้น มองว่าก่อนหน้าโควิด-19  ทุกคนคิดว่าชาวมาเลเซียมาซื้ออสังหาฯในหาดใหญ่มาก ซึ่งความจริงแล้วยังไม่ใช่ เพราะที่ดินส่วนใหญ่ในหาดใหญ่จะพัฒนาแนวราบไม่ได้ พัฒนาได้แต่แนวสูง ดังนั้นภาครัฐต้องมีแนวทางให้กำลังซื้อจากมาเลเซียมีความต้องการเข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น โดยสินค้าที่เหมาะสมคือ คอนโดฯที่อยู่ในเมือง และมีระยะเวลาในการอยู่อาศัยที่ยาวนานมากขึ้น ซึ่งจะเป็นแรงจูงใจให้คนมาเลเซียมาซื้อมากขึ้น

“ตอนนี้ผู้ประกอบการในพื้นที่ต้องคิดมากกว่าในอดีต ต้องพยายามหาตลาดใหม่ เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการจะพัฒนาแบบเดิมๆ แห่ไปพัฒนาในทำเลเดียวกัน ซึ่งมองว่าเป็นสิ่งที่น่ากลัว เพราะในพื้นที่กำลังซื้อไม่ได้มาก ดังนั้นควรเลือกแปลงที่ดินในทำเลใหม่ (Red Ocean) และเลือกสินค้าที่จะพัฒนาให้ดี ซึ่งจะประสบความสำเร็จได้ดีกว่า โดยรวมแล้วควรไปทำตลาดที่ไม่มีใครทำจะดีและปลอดภัยกว่า”นายศุภชัย กล่าวในที่สุด