“บ้านต่ำล้าน” ไม่มีเพราะไม่มีคนซื้อ…
หรือไม่มีเพราะไม่มีคนทำกันแน่
โครงการบ้านล้านหลังครั้งแรกที่ถือกำเนิดขึ้นในปี 2562 จากนโยบาย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยให้มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท แต่นโยบายในครั้งนั้นกลับไม่มีสินค้าในราคาที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทให้กับผู้บริโภค ถือเป็นจุดประกายของการเกิด Observation ขึ้น กับ“ดร.ยุ้ย-ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” แม่ทัพหญิงแห่งเสนาฯ ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่เริ่มนำมาคิดต่อถึง “บ้านต่ำล้านที่ไม่มีเพราะว่าไม่มีคนซื้อ หรือไม่มีเพราะไม่มีคนทำกันแน่” และถูกสานต่อแนวความคิดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าล้านบาท
ผศ.ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ มองเห็นถึงความต้องการของที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนที่มีรายได้ต่ำกว่า 20,000 บาทต่อเดือน ที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ด้วยข้อจำกัดของรายได้ต่อเดือนทำให้ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงได้ จึงเริ่มหันมาโฟกัสเพื่อเจาะตลาดกลุ่มนี้ตอบสนองต่อดีมานด์ที่มีอยู่ในตลาดอสังหาฯแต่กลับไม่มีสินค้า ช่องว่างที่เกิดขึ้นสร้างความน่าสนใจต่อการพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองผู้บริโภค เพราะถือเป็นเรื่องยากสำหรับตลาดอสังหาฯในการหาตลาดที่มีดีมานด์แต่กลับไม่มีซัพพลาย จึงเริ่มศึกษา หาข้อมูล และวิธีพัฒนาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าล้านอย่างจริงจัง ถึงความเป็นไปได้และจะเกิดขึ้น ณ ทำเลใด?
จุดเริ่มต้นของบ้านต่ำล้านไม่ได้เริ่มจากแนวคิดการพัฒนาเป็น “คอนโดมิเนียม” แต่ถูกครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่สามารถตอบโจทย์และพัฒนาโครงการให้มีราคา “ต่ำกว่าล้านบาท” แต่ด้วยข้อจำกัดของบ้านทั้งต้นทุน วัสดุอุปกรณ์ การก่อสร้าง ทำให้ “บ้าน” ถูกตัดช้อยออก และนำมาสู่การพัฒนาเป็น “คอนโดมิเนียม”
หากย้อนกลับไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว การพัฒนา “คอนโดต่ำล้าน” อาจเกิดขึ้นได้ยากเนื่องจากสมัยนั้นยังคงมีทาวน์โฮมระดับราคา 1 ล้านบาทในตลาดที่อยู่อาศัย การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาเทียบเท่ากับทาวน์โฮม จึงอาจไม่ใช่คำตอบในเวลานั้น แต่สำหรับวันนี้ทาวน์โฮมระดับราคา 1 ล้านบาท เลือนหายไปจากตลาด จึงกลายเป็นช่วงเวลาของ “คอนโดมิเนียม” เข้ามาแทนที่ และเป็นคำตอบของการพัฒนา “คอนโดต่ำล้าน” จนกลายเป็นที่นิยม เพราะทาวน์โฮมราคา 1 ล้านบาท ในตลาดที่อยู่อาศัยไม่มีแล้ว
บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ผู้พัฒนาอสังหาฯมีคอนโดอยู่ใน Portfolio สูงถึง 80% ทำให้การพัฒนาคอนโดต่ำล้านไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่มากนัก สิ่งที่กำลังพัฒนาจึงเป็นโปรดักส์ในรูปแบบเดิมเพียงแต่ข้อจำกัด และวิธีการบริหารต้นทุนที่แตกต่างกันนำมาสู่การพัฒนา “คอนโดต่ำล้าน” ภายใต้แบรนด์ “เสนาคิทท์” มีที่มาจากคำพ้องเสียงคำว่า “คิด” ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาใช้ในแบรนด์ เพื่อสร้างเอกลักษณ์และการจดจำในรูปแบบใหม่ ถูกออกแบบในคอนเซ็ปต์หลักคือ “เสนาคิทท์ คอนโดของคนช่างคิด” คอนโดจากเสนา ที่ถูกพัฒนามาจาก Consumer Insight ที่ต้องการให้อยู่ใกล้ทำเลแหล่งงาน เพื่อลดระยะเวลาการเดินทางและประหยัดค่าเดินทางลง ตอบโจทย์กลุ่มคนทำงานในพื้นที่ รวมถึงรายได้ภายใต้งบประมาณที่จำกัด แต่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ด้วยราคาผ่อนหลักพันบาทต่อเดือน พร้อมส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้มากกว่าที่คิด รองรับการใช้ชีวิตในแบบที่ใฝ่ฝัน เปลี่ยนจากเงินเช่าเป็นเงินผ่อน เพื่อสินทรัพย์ในอนาคตในราคาไม่ถึงล้านบาท ตอบโจทย์คอนโดของคนช่างคิด ฉลาดคิด ฉลาดเลือก ได้ดีกว่าที่คิด
ความคาดหวังของผู้บริโภคเกิดขึ้นไม่ต่างกัน การพัฒนาแบรนด์ “เสนาคิทท์” ถูกใส่ใจในทุกเรื่องเฉกเช่นเดียวกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์อื่นของเสนา ที่มีระดับราคาสูงกว่า สำหรับคนซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว 2 เรื่องที่ตอบสนองผู้บริโภคได้ดีคือ
1 Must Have สิ่งพื้นฐานที่เป็น “ความจำเป็น” สำหรับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของฟังก์ชั่นห้องพักอาศัย การออกแบบ ตกแต่งดีไซน์ พื้นที่จอดรถ รวมไปถึงรายละเอียดเล็กๆน้อยในห้อง ตลอดจนเรื่องของความปลอดภัยและความสะอาด ภายในโครงการ ไม่ว่าจะพัฒนาโครงการในระดับราคาใดสิ่งนี้ยังจำเป็นต้องมี
2 Nice to Have สิ่งที่อาจจะ “ไม่มีความจำเป็นมากนัก” สำหรับการอยู่อาศัย สินค้าที่มีระดับราคาไม่แพงมาก Item สำหรับ Nice to have จะเป็นส่วนที่ถูกลดทอนลงโดยส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส เป็นต้น
สำหรับโครงการที่มีผู้อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก “คอนโดต่ำล้าน” อย่างแบรนด์ “เสนาคิทท์” ในบางทำเลยังคงให้พื้นที่ส่วนกลางครบครัน แม้จะไม่ใช่สิ่งที่เป็น Must Have แต่เป็นเรื่องที่ Very Very Nice to Have โดยเฉพาะในช่วงเวลาของ Work from home
พื้นฐานจากการคิดและเพิ่ม Escape Area ให้กับลูกบ้านจึงกลายเป็นสิ่งที่ถูกเติมต็มเข้ามา พื้นที่ส่วนกลางไม่ได้เป็นเทรนด์เฉพาะเรื่องสุขภาพอีกต่อไปแต่กลายเป็นเทรนด์ของการ Escape ภายในห้องพักอาศัย จากพื้นที่จำกัดของการใช้ชีวิตในคอนโดมิเนียม
“การซื้อคอนโดในระดับราคาแค่นี้
จะคาดหวังอะไรนักหนา! คำพูดนี้คิดอย่างนี้ไม่ได้
เราไม่ควรจะคิดแบบนั้น
แต่สิ่งหนึ่งที่ต้องยอมรับในกลไกของธุรกิจ
เวลาที่ซื้อบ้านในระดับราคาไม่แพงมากนัก
สิ่งที่คุณคาดหวังหรือสิ่งที่คุณจะได้
ก็คงมีบ้างแหละที่จะไม่เทียบเท่า
กับสิ่งที่แพงมากๆ”
ดร.เกษรา กล่าว
Innovation แบบ “คิดลด” สร้างจุดเปลี่ยนสำหรับ “เสนาคิทท์”
ถือเป็นเรื่องพื้นฐานของแนวความคิดที่เมื่อไรก็ตามกระบวนการคิดเกิดขึ้นมักจะก่อให้เกิดการคิดแบบ “เพิ่ม” ในลักษณะของความละเอียด เพิ่มฟังก์ชันการใช้งาน เช่น เตียงนอนสามารถเปลี่ยนรูปเป็นอย่างอื่นนอกเหนือจากที่เคยเป็นได้ เพื่อสร้างความสะดวกสบายของการอยู่อาศัยซึ่งก็ถือว่าเป็น Innovation ที่ดี แต่ในทางกลับกันสำหรับแบรนด์ “เสนาคิทท์” ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ปรับเปลี่ยนวิธีการคิดแบบใหม่ให้ทีมงาน “คิดลด” ที่จะทำยังไงก็ได้เพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้บริโภคได้มากที่สุด แนวคิดของการคิดลดในแง่ของผู้บริโภคมักจะไม่ได้รับรู้ซึ่งแตกต่างจากการคิดเพิ่มที่ผู้บริโภคสัมผัสได้
ในช่วงเวลาที่คนกระเป๋าบางลงทุกวัน การคำนึงถึงคนที่มี affordability จำกัด Innovation ที่ถูกคิดออกมากลายเป็นว่ามีแต่ถูกใส่เพิ่ม และสิ่งที่ตามมาจากการ “คิดเพิ่ม” นั่นคือจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นด้วย “เสนาคิทท์” จึงเป็นการคิดละเอียดแบบ “คิดลด”
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการใช้จ่าย เงินจึงกลายเป็นสิ่งจำกัดต่อการจ่ายในแต่ละครั้ง หากพัฒนาโครงการคอนโดต่ำล้านจากแนวคิดแบบเดิมในลักษณะของการ “คิดเพิ่ม” สิ่งที่ตามมาคือค่าใช้จ่ายที่จะเพิ่มขึ้นด้วยอย่างน้อยราว 100 – 200 บาท การเปลี่ยนวิธีคิดสู่แนวทางการ “คิดลด” จึงเป็นทางออกที่จะช่วยลดภาระของผู้บริโภคลงทั้งในเรื่องของค่าใช้จ่ายและความสามารถของการใช้เงิน
การจัดวางผังโครงการ ส่วนกลางที่เกิดขึ้น การบริหารต้นทุนและการบริหารโครงการ จึงกลายเป็นเรื่องที่ต้องคิดละเอียด ใส่ใจและคิดให้ครบในทุกมิติบองผู้บริโภค เพื่อ “ลด” ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยแบรนด์เสนาคิทท์ผ่อนเพียงเดือนละ 2,000 กว่าบาท ซึ่งหากเป็นคอนโดในรูปแบบเดียวกันที่มีค่าส่วนกลางเฉลี่ย 35-40 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 2,000 กว่าบาท นั่นคือเทียบเท่ากับราคาค่าผ่อนคอนโด จึงเป็นไปได้ยากสำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำล้านแบบนี้ที่ผู้บริโภคจะยอมจ่ายค่าส่วนกลางเท่ากับค่าผ่อนคอนโดต่อเดือน ดังนั้นโจทย์ที่ท้าทายและต้องคิดละเอียดมากคือทำให้ค่าส่วนกลางลดลง เหลือ 20-25 บาทต่อตารางเมตร การ “คิดลด” จึงเป็นเรื่องละเอียดอ่อน เพราะสุดท้ายแล้วไม่ว่าจะทำโครงการระดับราคาใดก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการบริหารต้นทุน Fix Cost ที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย แม่บ้าน ต่างๆ เท่ากันเสมอในทุกโครงการ
“คอนโดของคนช่างคิด” เรื่องยากการพัฒนาอสังหาฯ
ถ้ามันง่ายคนก็ทำเยอะ…
ฉะนั้นยาก ยาก ก็ดี จะได้ไม่มีคนทำเยอะ
ในฐานะของแม่ทัพหญิงแห่ง เสนา ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาแล้วนับไม่ถ้วน เข้าใจถึงตลาดคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีระดับราคา 2-5 ล้านบาท ว่าทำไมจึงกลายเป็นกลุ่มสินค้าที่มีซัพพลายในตลาดสูงสุด Segmentนี้ การพัฒนาโครงการทำได้ไม่ยาก การหาซื้อที่ดินก็ไม่ใช่เรื่องยากเช่นกัน อิงแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก รูปแบบของโครงการที่ถูกพัฒนามีความใกล้เคียงกัน ซัพพลายที่มีจำนวนมากจึงก่อให้เกิด Over Supply ในบางทำเล การแข่งขันในเรื่องของราคาและกลยุทธ์ราคาจึงกลายเป็นสนามต่อสู้ย่อมๆของผู้ประกอบการ เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดจากสินค้าที่มีจำนวนมากที่สุด
การพัฒนาโปรดักส์แบบเดิมเพราะ “มันง่าย” จึงไม่ใช่คำตอบ สำหรับ ผศ.ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ความรู้สึกท้าทายในการพัฒนาโปรดักส์แบบใหม่ที่ใครต่างบอกว่า “มันยาก” ทั้งในแง่ของการบริหารต้นทุน การออกแบบ จึงเริ่มเข้ามาแทนที่ เพื่อมองหาโอกาสในตลาดกลุ่มใหม่ที่ยังมีดีมานด์รองรับ
เสนาคิทท์ คอนโดของคนช่างคิด ถูกพัฒนาขึ้นโดยมีแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 ล้านบาท สำหรับตลาดที่มีกำลังซื้อ ผ่อนจ่ายเพียง 3,000 – 4,000 พันบาทต่อเดือน ทำเลใดก็ตามที่มีดีมานด์ของคนกลุ่มนี้แต่ยังขาดสินค้าที่เข้ามาตอบสนอง ทำเลดังกล่าวจะกลายเป็น Potential Area ของการเกิดแบรนด์ “เสนาคิทท์” คำถาม 3 เรื่องที่มักจะเกิดขึ้นเสมอสำหรับคนซื้อที่อยู่อาศัยนั่นคือ ผ่อนบ้านราคาเท่าไร? จ่ายค่าส่วนกลางเท่าไร? ค่าเดินทางเป็นเท่าไร? โดยเฉพาะค่าเดินทางถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างมากเนื่องจากเป็นตัวแปรผันต่อ Area ของการพัฒนาโครงการ “เสนาคิทท์” การเลือกทำเลที่ไกลออกไปจะส่งผลต่อผู้อยู่อาศัยที่ต้องเสียค่าเดินทางเพิ่มขึ้นดังนั้นแบรนด์ “เสนาคิทท์” จึงถูกคิดอย่างละเอียดโดยมีจุดเริ่มต้นจาก 3 คำถามเป็นพื้นฐานเพื่อลูกบ้านและการลดทอนค่าใช้จ่ายลง การเกิดโครงการขึ้นจำเป็นที่จะต้องเลือกทำเลใกล้กับแหล่งงาน ของกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้จำกัด เพื่อพัฒนาคอนโดต่ำล้าน ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ จึงจะตอบโจทย์ตลาดผู้บริโภคกลุ่มนี้
คุ้มค่ากว่าที่คิดทั้งซื้ออยู่เอง หรือ ซื้อเพื่อการลงทุน
คอนโดต่ำล้านภายใต้แบรนด์ “เสนาคิทท์” ถูกพัฒนาขึ้นสำหรับเจาะกลุ่ม Real Demand เพื่อตอบสนองต่อกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้จำกัดส่งเสริมให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในระดับราคาต่ำล้าน โดยอยู่ใกล้กับแหล่งงานและชุมชนที่ยังคงเดินทางได้สะดวกอยู่ สิ่งหนึ่งที่เหนือความคาดหมายคือกลุ่มนักลงทุน (Investor) “ซื้อคุณยุ้ย ถูกกว่าทำอพาร์ทเมนต์เองอีก ซื้อคุณยุ้ยปล่อยเช่าดีกว่า” เสียงสะท้อนกลับมายัง ผศ.ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ที่ได้พูดคุยกับกลุ่มนักลงทุนซึ่งมีเป็นจำนวนมากที่ให้ความสนใจต่อโครงการเสนาคิทท์
วิธีคิดและการพัฒนาโครงการยังคงแน่วแน่และเป็นไปตามความตั้งใจแบบเดิมของการพัฒนาคอนโดต่ำล้านตั้งแต่เริ่มต้น แม้จะได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนเป็นจำนวนมาก สำหรับ ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ แล้วยืนหยัดในความคิดโดยให้เหตุผลว่า Investment ที่จะเป็น Return ที่ดีจะต้องถูกสานต่อเป็น Fundamental ได้ นั่นคือ ท้ายที่สุดแล้ว อสังหาฯไม่ถูกขายต่อก็ถูกปล่อยเช่า หากอสังหาฯขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ เรื่องอื่นๆจะดีขึ้นตามมาลักษณะแปรผันในทิศทางเดียวกัน
“เมื่ออายุมากขึ้น เพิ่งคิดซื้อบ้าน ความสามารถในการซื้อบ้านจะน้อยลง เพราะอายุในการผ่อนน้อยลง แต่รายได้ไม่ได้โตทันกับราคาบ้านที่สูงขึ้น และจำนวนปีที่เหลือน้อยลงในการผ่อน เมื่อถึงจุดนึงแล้วจะไม่สามารถซื้อบ้านได้ และเมื่อซื้อบ้านไม่ได้ก็ต้องเช่าอพาร์ทเม้นต์ เมื่อเช่าอพาร์ทเม้นต์และถึงจุดนึงที่ไม่มีรายได้จะทำอย่างไร?”
ประโยคคำถามชวนคิดจาก ผศ.ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ที่สร้างแรงกระตุ้นและชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เมื่อเวลาผ่านไปราคาบ้านอาจจะไม่ได้ต่ำล้านแบบนี้อีกแล้วในทำเลที่ต้องการ หากมีรายได้ที่จำกัด อายุของคนก็จำกัด จำนวนปีที่ผ่อนได้ก็จำกัด จะทันไหม? หากเริ่มคิดเมื่ออายุ 40 ปี โดยที่รายได้ไม่ได้เติบโตขึ้นมากขณะที่ราคาบ้านเติบโตอยู่ตลอดเวลา การมองหาสิ่งจำเป็นระยะยาวคือคำตอบที่วันนี้คุณคิดแล้วหรือยัง…
