“ลุมพินี วิสดอม” ประเมินตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มฟื้นตัวในไตรมาส 4 ปีนี้ หากภาครัฐสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ภายในไตรมาส3 และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลัง คาดทั้งปีในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มเติบโต 8% ถึงติดลบ 20% เทียบกับปี 2563 ขณะที่ช่วงครึ่งปีแรก มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวนทั้งหมด 23,551 ยูนิตลดลง 18%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ในเครือบริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือ LPN กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ว่า ภาพรวมมีแนวโน้มดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากผู้ประกอบการมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้เป็นจำนวนมาก โดยมีโครงการที่เลื่อนเปิดตัวในช่วงครึ่งแรกมาเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังเพิ่มด้วย

ดังนั้นหากรัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ภายในไตรมาส 3ของปีนี้ จะทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปลายไตรมาส 3และไตรมาส4 เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ทั้งปี 2564 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 52,000-60,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 265,000-300,000 ล้านบาท หรือหดตัวประมาณ 5% ถึงขยายตัว 8% เมื่อเทียบกับปี 2563

ขณะเดียวกันหากรัฐบาลไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาด COVID-19 ได้ภายในปี 2564 นี้ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 45,000-52,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 225,000-265,000 ล้านบาท หรือหดตัว 5-20% ซึ่งเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันจากปี 2563

อย่างไรก็ตามแม้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ยังคงมีปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ นอกเหนือจากมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่อาจจะยืดเยื้อจากไตรมาส3และ 4 มาตรการปิดแคมป์ก่อสร้างในเดือนกรกฏาคมที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่องานก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบบ้านได้ตามแผนที่วางไว้

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยกระทบจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉพาะราคาเหล็ก ส่งผลให้ต้นทุนทางธุรกิจเพิ่มสูงขึ้น ผนวกกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซึ่งมีอัตราการว่างงานสูงแตะระดับ 2 ล้านกว่าคน ภาระหนี้ครัวเรือนแตะระดับ 90%  ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูง 40-50% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด และการตัดสินใจเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

ครึ่งปีแรกตลาดอสังหาฯ หดตัว 18%
โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนทั้งหมด 23,551 ยูนิตลดลง 18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 แต่มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 130,051 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการ The Forestias ของบริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในช่วงไตรมาส 2 ซึ่งเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูงถึง 45,000 ล้านบาท

สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 23,551 ยูนิต แบ่งเป็นอาคารชุดจำนวน 9,235 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4% มูลค่าโครงการรวม 55,616 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 77% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 และมีอัตราขายได้เฉลี่ย 29% ซึ่งสูงกว่าปีที่ผ่านมาเนื่องจากมีการประกาศบังคับใช้มาตรการด้านสินเชื่อ Loan to Value:LTV เป็นครั้งแรกจึงเกิดแรงกดดันต่อการตัดสินใจซื้อ บวกกับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถานบันการเงินที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท  มีส่วนแบ่งการตลาดมากถึง 70% จากหน่วยที่ขายได้ของอาคารชุดทั้งหมด

ส่วนการเปิดตัวบ้านแนวราบในช่วงครึ่งปีแรกก็ลดลงเช่นเดียวกัน แต่ยังคงมีจำนวนยูนิตและมูลค่าที่มากกว่าอาคารชุด คิดเป็นสัดส่วน 61% ของหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด โดยมีการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบจำนวน 14,316 ยูนิต ลดลง 28% มูลค่าโครงงการรวม 74,435 ล้านบาทลดลง 18% แต่อัตราขายได้ใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 13% ใกล้เคียงกับอัตราขายได้ในปี 2563ที่ผ่านมา

โดยสินค้าทาวน์เฮ้าส์ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง มีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวน 8,568 ยูนิต มูลค่า 25,267 ล้านบาท และมีอัตราขายได้เฉลี่ย 14% ส่วนบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 2,984 ยูนิตมูลค่า 33,499 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย 11% และบ้านแฝด มีอัตราขายได้เฉลี่ย 12% เพราะผู้ประกอบการพัฒนาฟังก์ชชั่นการใช้สอยให้ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว บวกกับราคาขายเฉลี่ย 5-8 ล้านบาท จึงเป็นอีกตัวเลือกที่ได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น โดยในครึ่งปีแรกเปิดตัวใหม่เป็นจำนวน 2,764 ยูนิต มูลค่า 15,669 ล้านบาท

สำหรับทำเลที่อยู่อาศัยในเขตปริมณฑลและรอบกรุงเทพฯ อาทิ ทำเลรังสิต ปทุมธานี และบางนา เป็นทำเลที่ถูกพัฒนาเป็นโครงการบ้านแนวราบจำนวนมาก เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกทั้งถนนสายหลัก ทางหลวงพิเศษหรือถนนวงแหวนรอบนอก ทำให้เดินทางเข้า-ออกสู่ใจกลางเมืองหรือศูนย์กลางธุรกิจได้ง่าย  รวมถึงปัจจัยด้านราคาที่ดินที่ยังสามารถพัฒนาโครงการเพื่อทำบ้านราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาทได้อยู่

สต็อกสินค้าเหลือขายทรงตัวกว่า 2แสนยูนิต ใช้เวลาขาย 51 เดือน
ผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่หดตัวลง บวกกับอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ลดลงในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา  นายประพันธ์ศักดิ์ประเมินว่า สินค้าคงค้างในตลาดช่วงครึ่งปีแรกมีแนวโน้มทรงตัวจากสิ้นปี 2563 โดยมีจำนวนทั้งหมดประมาณ 222,000 ยูนิต ซึ่งอาจต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 51 เดือนเพื่อระบายสต็อกสินค้าคงค้างทั้งหมด แบ่งออกเป็นอาคารชุดประมาณ 85,300 ยูนิต หดตัวลงจากสิ้นปีที่ผ่านมาประมาณ 6% เนื่องจากมีการชะลอแผนและเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2563 ในขณะที่สินค้าคงค้างของบ้านแนวราบมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2563 ประมาณ 4% จำนวน 136,700 ยูนิต เพราะผู้ประกอบการหันมาเน้นพัฒนาบ้านแนวราบมากกว่าอาคารชุด