จับสัญญาณตลาดอสังหาฯ ท่ามกลางโควิด-19 ระลอก 3

การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอก 3 ที่เริ่มความรุนแรงมาตั้งแต่ช่วงเดือนมีนาคม 2564 ก่อนที่ปัจจุบัน กันยายน 2564 รายงานผู้ติดเชื้อจากศูนย์บริหารสถานการณ์แพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (ศบค.) เริ่มมีแนวโน้มลดลง โดย ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์การระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มตลาดโรงงาน อีกทั้งภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีปริมาณลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและมองหาช่องว่างของตลาดยังเป็นกลยุทธ์สำคัญในสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่เห็นบทสรุป

โควิด-19 ระลอก 3 กระตุกยอดโอนไตรมาสแรก

การระบาดของโรคโควิด-19 ระลอก 3 เริ่มมีผลกระทบชัดเจนทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ (นิติบุคคล) ในไตรมาสแรก ปีนี้ ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มตลาดโรงงาน ซึ่งสะท้อนจากอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงมาก ในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการ

โดยกลุ่มสินค้าที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงสูงสุดเป็น ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบในไตรมาส แรก ปี 2563 กับ ไตรมาส แรกปีนี้ ลดลงมากถึง (-88%) ในจังหวัดนครปฐม (-45%) ในจังหวัดสมุทรสาคร และ (-28%) ในจังหวัดสมุทรปราการตามลำดับ โดยในกรุงเทพมหานคร สินค้าทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเช่นกัน แต่ในสัดส่วนที่ต่ำ (-10%) ตรงกันข้ามกับการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น +35% สะท้อนให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัย (real demand) ยังคงมีการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนกลุ่มตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในพื้นที่ที่กำลังซื้อหลักเป็นพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมหรือกลุ่มโรงงานมีโอกาสที่จะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผลกระทบโดยตรงด้านรายได้ที่ไม่แน่นอนและการระบาดของคลัสเตอร์ใหม่ในกลุ่มโรงงาน

ความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม

ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาสแรกปีนี้ มีการเปลี่ยนแปลงลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสแรกปี 2563 จากผลกระทบของโควิด-19 โดยมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 12,985 ยูนิต ลดลง 7,212 ยูนิต (-35%) จากการที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการเปิดโครงการโดยจับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะในกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบไม่มากจากโควิด-19

พบว่ากลุ่มสินค้าที่มียูนิตเปิดขายสูงสุดคือคอนโดมิเนียม โดยมียูนิตขายใหม่เข้ามาในตลาด 5,857 ยูนิต ลดลง (-15%) จากไตรมาสแรก ปี 2563 ซึ่งกลุ่มนี้เริ่มเห็นภาพการชะลอเปิดตัวตั้งแต่ต้นปี 2563 รองลงมาคือ กลุ่มทาวน์เฮ้าส์มียูนิตเปิดขายใหม่ 4,159 ยูนิต ลดลง (-56%) จากไตรมาสแรก ปี 2563 ส่วนบ้านเดี่ยวมียูนิตเปิดขายใหม่ 1,274 ยูนิตลดลง (-44%) จากช่วงเดียวกัน

กลุ่มโครงการที่เปิดใหม่และขายดี เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และกลุ่ม 5-10 ล้านบาท ซึ่งถ้าเจาะลึกลงไปในรายสินค้าจะเห็นว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์ เป็นสินค้าเปิดใหม่ที่ขายดีที่สุดโดยกลุ่มระดับราคาที่ขายดีเป็นช่วงระดับราคา 3-4 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น) และระดับราคา 5-7 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น)

กลุ่มสินค้าเปิดใหม่ที่น่าสนใจคือ บ้านแฝดในระดับราคา 5-7 ล้านบาทในพื้นที่เมืองรอบนอก ซึ่งเป็นสินค้าทดแทนบ้านเดี่ยวที่ขยับราคาสูงขึ้นเป็น 8-10 ล้านบาทและบ้านแฝดมากกว่า 10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีแซงบ้านเดี่ยวในช่วงระดับราคาเดียวกัน โดยพื้นที่ที่โครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดมีการเปิดขายใหม่มากที่สุดคือโซนฝั่งตะวันออกและทางเหนือของกรุงเทพฯ เช่น บางนา-ศรีนครินทร์ รามอินทรา รังสิต-ลำลูกกา (ไม่เกินแนววงแหวนตะวันออก)

ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่และขายดีมีแนวโน้มที่จะปรับราคาลดลงเป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งจากแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่และระดับราคาที่ขายดีดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงสัญญาณของกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ขนาดของดีมานด์ในช่วง 1 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มหดตัว เป็นกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม และขยายตัวในบางพื้นที่เท่านั้นสำหรับในช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ยังไม่สามารถควบคุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ

โอกาสในวิกฤต

ในสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 ที่ยังไม่แน่ชัดว่ายาวนานเพียงใด ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบโดยตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าการฉีดวัคซีนที่ล่าช้าและอาจจะไม่ได้ตามเป้าหมายในปี 2564 การติดเชื้อโควิด-19 ที่กระจายเพิ่มในกลุ่มแรงงานก่อสร้างและภาคอุตสาหกรรม สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น กลุ่มกำลังซื้อใหม่ยังมีอัตราการว่างงานสูง กลุ่มกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่กลับมาในปีนี้ หรือการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะเป็นอุปสรรคที่ชะลอความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ตลาดมีแนวโน้มหดตัวลงเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น และเกิดการแข่งขันแย่งตลาดที่ยังมีกำลังซื้อดังกล่าว

ด้วยเหตุนี้ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ เห็นว่าการปรับตัวและมองหาโอกาสจากช่องว่างของตลาดเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมในสถานการณ์ที่อุปสงค์ชะลอตัว อาทิ การเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบน้อย การกำหนดเซ็กเมนต์โดยนำเสนอสินค้าที่ตรงตามความต้องการของลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น การสร้างรูปแบบบริการที่รองรับสถานการณ์การใช้ชีวิตแบบ New Normal การบริหารสภาพคล่องของกระแสเงินสด การบริหารจัดการต้นทุนและความสมดุลของสต็อคบ้านที่ก่อสร้างกับอัตราการขายที่เหมาะสม การกำหนดแผนสำรองกรณีกลุ่มเซ็กเมนต์เดิมไม่สร้างยอดขาย การปรับรูปแบบสินค้าได้เร็ว การมองหาโอกาสในทำเลใหม่ๆ และกลุ่มเซ็กเมนต์ที่อุปทานในพื้นที่มีเหลือไม่มากหรือมีคู่แข่งขันน้อย รวมทั้งการพัฒนาสินค้าใหม่ในทำเลซึ่งได้ประโยชน์จากการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพมหานคร จะเป็นช่องสำหรับเติมเต็มความต้องการสินค้าในบางระดับราคาที่ไม่สามารถเป็นไปได้ตามผังเมืองเดิม และเป็นโอกาสสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสถานการณ์ที่โควิด-19 ยังไม่เห็นบทสรุป