ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ฯเผย ปัญหาเอเวอร์แกรนด์ฯ ไม่สะเทือนตลาดอสังหาฯไทย ผู้ประกอบการไทยมีวินัยทางการเงิน และชะลอการลงทุนสอดคล้องกับตลาด–สภาวะเศรษฐกิจ    ระบุอาจส่งผลกระทบกลุ่มนักลงทุนรายย่อย–สถาบันต่างๆ ที่เข้าไปลงทุนในตลาดตราสารหนี้หรือตลาดหลักทรัพย์จีน–ฮ่องกง หวั่นรัฐบาลจีนอาจเข้มงวดมีข้อจำกัดการลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น

หลังจากที่มีข่าวสะเทือนวงการอสังหาฯจีน ว่า “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” (China Evergrande Group) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่อันดับ 2 ของจีน ออกแถลงการณ์ยอมรับว่าบริษัทกำลังเผชิญปัญหาสภาพคล่อง และอาจไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด นอกจากนี้ เอเวอร์แกรนด์ยังแจ้งระงับการซื้อขายหุ้นกู้ภายในประเทศของทางบริษัท ซึ่งผู้เชี่ยวชาญมองว่าอาจปูทางไปสู่การปรับโครงสร้างหนี้ หรืออาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ โดยข้อมูลที่มีการยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ระบุว่า เอเวอร์แกรนด์มีตราสารหนี้เชิงพาณิชย์มูลค่ารวม 2.057 แสนล้านหยวน (3.2 หมื่นล้านดอลลาร์) หรือประมาณ 1 ล้านล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 และปัจจุบันเอเวอร์แกรนด์มีหนี้สินมากกว่า 3 แสนล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 10 ล้านล้านบาท เทียบเท่ากับ 2% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของจีน หลังจากที่บริษัทได้ทำการกู้เงินมาเป็นเวลาหลายปีเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน ส่งผลให้สถานะทางการเงินของเอเวอร์แกรนด์เริ่มสั่นคลอน หลังจากที่รัฐบาลจีนได้ออกมาตรการควบคุมภาวะร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสกัดการก่อหนี้ของบริษัทขนาดใหญ่ในภาคดังกล่าว

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กูรูด้านการลงทุนของกลุ่มบริษัทอสังหาฯจีน เปิดเผยว่า การขยายตัวของตลาดสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนในช่วง 10-20 กว่าปีที่ผ่านมามีผลให้หลายบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขายกลายเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่ขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองออกไปมากกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และมีหลายบริษัทที่ขยายออกไปต่างประเทศ เพียงแต่ขยายออกไปในธุรกิจอื่นๆ มีน้อยมากที่ขยายออกไปเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในโลก ในด้านของรายได้ 5 อันดับแรกของโลกนั้น ล้วนเป็นบริษัทที่อยู่ในประเทศจีน แต่มีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงทั้งหมด เพราะดำเนินการขยายกิจการได้สะดวกกว่าการอยู่ในประเทศจีนแบบ 100%  โดยโครงการที่พัฒนาเพื่ออยู่อาศัยนั้นจะเป็นในรูปแบบ โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม รวมไปถึงการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ เพราะบางโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนมีจำนวนยูนิตรวมกันหลายหมื่นยูนิต ไม่ใช่แบบในประเทศไทยที่มีจำนวนรวมกันหลัก 1,000 ยูนิต หรือประมาณ 10,000 ยูนิตเท่านั้น นอกจากนี้บริษัทเหล่านี้ยังมีการขยายไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โครงการพื้นที่ค้าปลีก และโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ อีกมากมาย

อีกทั้งบางบริษัทมีการขยายธุรกิจไปต่างประเทศ แม้ว่ารัฐบาลจีนจะห้ามไม่ให้บริษัทเหล่านี้ออกไปลงทุนนอกประเทศจีนก็ตาม แต่ด้วยความที่บริษัทประเภทนี้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง ซึ่งค่อนข้างสะดวกในการบริหารจัดการ ระดมทุนหรือออกไปลงทุนและขยายกิจการในต่างประเทศ เพียงแต่ถ้าเป็นการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอาจจะต้องใช้ชื่ออื่น เช่น บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด คือ บริษัทของคันทรี่การ์เด้น โฮลดิ้งส์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้สูงที่สุดในโลกตามตาราง หากเป็นการลงทุนเข้าซื้อกิจการ อาคาร หรือโครงการต่างๆนั้น ส่วนใหญ่จะใช้ชื่อบริษัทในประเทศจีน แต่มีบางบริษัทที่มีการขยายกิจการด้วยวิธีดังนี้ เช่น ต้าเหลียนแวนด้ากรุ๊ป หรือ  แวนด้ากรุ๊ป ที่เข้าซื้อกิจการ อาคาร โครงการต่างๆ จำนวนมากในต่างประเทศ และประสบปัญหาในเรื่องของเงินหมุนเวียนที่ต้องนำมาชำระหนี้สิน ซึ่งมีการแก้ปัญหาโดยการขายกิจการบางอย่างในต่างประเทศออกไปเพื่อนำเงินมาชำระหนี้สินดังกล่าว และหลุดพ้นจากภาวะนั้นมาได้

สำหรับ “เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” ที่กำลังประสบปัญหาเช่นเดียวกันอยู่ในขณะนี้  ถือเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อันดับที่ 2 ของโลกมีรายได้ในปี2563 ประมาณ 2.3 ล้านล้านบาท กำไรกว่า 82,553 ล้านบาท โดยบริษัทมีทรัพย์สินรวมกันประมาณ 10 ล้านล้านบาท ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์ในขณะนี้ เกิดจากการขยายกิจการที่รวดเร็วและต่อเนื่องมาโดยตลอดแบบที่แวนด้ากรุ๊ป โดยแหล่งรายได้หลักของเอเวอร์แกรนด์นั้นมาจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศจีน ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศจีนเกิดปัญหาทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ และจากการควบคุมของรัฐบาล ประกอบกับเรื่องของปัญหาทางการเงินที่มีข่าวออกมาเป็นระยะจนมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ และพันธบัตรหรือหุ้นกู้ต่างๆของบริษัท มีผลให้รายได้ของบริษัทฯในปี2563 ลดลงจากปี2562 ประมาณ 1.9% มองดูอาจจะไม่มาก แต่กำไรลดลงกว่า 55.7% ซึ่งมีผลต่อสภาพคล่องของบริษัทแน่นอน และชัดเจนว่าต้องมีต้นทุนหรือมีการลงทุนที่มากขึ้นกว่าปีก่อนหน้านี้ เมื่อรายได้หลัก รวมไปถึงรายได้จากกิจการอื่นๆ ลดลงต่อเนื่อง จึงมีผลต่อเนื่องแบบชัดเจนมายังเงินหมุนเวียนในบริษัทที่ต้องใช้ชำระหนี้สินนั้นเกิดจากสินเชื่อธนาคาร และการออกหุ้นกู้เพื่อนำมาใช้ขยายกิจการ ความน่าเชื่อของบริษัทจึงตกลงมาอย่างต่อเนื่อง หุ้นกู้ของบริษัทฯไม่เป็นที่ต้องการอีกต่อไป การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้จึงไม่ใช่ทางรอดของบริษัทอีกแล้ว

หนี้สินทั้งหมดของเอเวอร์แกรนด์ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3 แสนกว่าล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 11 ล้านล้านบาท โดยมีการระบุว่ากำหนดที่ต้องชำระให้ธนาคารคือ วันที่ 21 กันยายน 2564 นี้ (จำนวนที่ต้องชำระยังไม่ชัดเจน) ซึ่งหากสามารถขายทรัพย์สินออกไปได้ก็สามารถหาเงินมาชำระหนี้สินบางส่วนได้เช่นกัน เพียงแต่ในภาวะแบบนี้คงยากที่จะหาผู้มาซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงหลายรายพร้อมๆกัน ความวิตกกังวลจึงเกิดขึ้น และถ้าบริษัทฯมีปัญหาจริง คงก่อให้เกิดปัญหาอีกมากมายในประเทศจีน เพราะโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมีอีกไม่น้อยกว่า 1.4 ล้านยูนิตมูลค่ารวมกันประมาณ 200,000 ล้านดอลล่าร์หรือ 6.6 ล้านล้านบาท ซึ่งคงต้องดูว่ารัฐบาลจีนจะเข้ามาจัดการเรื่องดังกล่าวนี้หรือไม่ เพราะผลกระทบนั้นรุนแรงแน่นอน

นายสุรเชษฐ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์ฯ คงไม่ส่งผลมายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพราะกลุ่มเอเวอร์แกรนด์ไม่ได้เข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ถ้าหากเอเวอร์แกรนด์ เกิดปัญหาจริงๆ จะมีผลต่อนักลงทุนชาวจีนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ของเอเวอร์แกรนด์ และอาจจะมีผลต่อเนื่องมายังกำลังซื้อหรือการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตของนักลงทุนเหล่านั้น เพราะคงต้องรอเอเวอร์แกรนด์คืนเงินหรือว่าจัดการปัญหาต่างๆ ให้เรียบร้อยก่อน แต่ผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคงไม่มีรุนแรงแบบกรณีของเลห์แมน บราเธอร์ส ผู้ประกอบการหรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย  ก็ไม่มีแนวทางการดำเนินกิจการแบบเอเวอร์แกรนด์ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการไทยเองก็ไม่มีการก่อหนี้สินเกินตัวเช่นเอเวอร์แกรนด์ ยังคงมีวินัยทางการเงิน และมีการชะลอการลงทุนไปบ้างแล้วเพื่อให้สอดคล้องกับตลาดและภาวะเศรษฐกิจ   

ส่วนผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นกับประเทศไทยคงมีแน่นอน และคงมีผลต่อเนื่องไปอีกหลายประเทศ คือผลกระทบในกลุ่มของนักลงทุนรายย่อยหรือสถาบันต่างๆ ที่เข้าไปลงทุนในตลาดตราสารหนี้หรือตลาดหลักทรัพย์ประเทศจีน และฮ่องกงโดยการซื้อกองทุนและตราสารหนี้ เช่น กองทุนตราสารหนี้จีน กองทุนตราสารหนี้เอเชีย กองทุนตราสารหนี้ กองทุนตราสารหนี้ Emerging Market โดยควรต้องมีการตรวจสอบดูว่ามีการลงทุนในตราสารหนี้ของเอเวอร์แกรนด์บ้างหรือไม่ เพราะได้รับผลกระทบแน่นอนหากเอเวอร์แกรนด์เกิดปัญหาขึ้น ซึ่งบางกองทุนมีการขายออกไปก่อนหน้านี้แล้ว เพราะสัญญาณของปัญหามีให้เห็นมาก่อนหน้านี้แล้ว

“สำหรับการเข้ามาลงทุนของริสแลนด์ฯที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย นั้นไม่ได้มีการขยายกิจการไปยังธุรกิจอื่นๆ แบบที่แวนด้า และเอเวอร์แกรนด์ทำ ดังนั้น ไม่มีอะไรที่น่าเป็นห่วง เพียงแต่ถ้าเอวเอร์แกรนด์ เกิดปัญหาขึ้น รัฐบาลจีนอาจจะเข้มงวดและมีข้อจำกัดในการลงทุนในต่างประเทศของบริษัทต่างๆ ของประเทศจีนมากขึ้น แบบที่กำลังเข้มงวดกับบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมากในประเทศจีนตอนนี้” นายสุรเชษฐ กล่าวในที่สุด