ไนท์แฟรงค์ฯเผยข้อมูลตลาดคอนโดฯรีเซลรอบสถานีรถไฟฟ้าปรับราคาสูงกว่าราคาพรีเซลของดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะคอนโดฯใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินขยับเพิ่มกว่า 10% เหตุคอนโดฯพรีเซลราคาไม่สูง แถมมีโปรโมชั่นลดราคาขายกระตุ้นยอดเพื่อระบายสต็อก
นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจกลุ่มตัวอย่างคอนโดฯ รีเซลใกล้สถานีรถไฟฟ้าในรัศมีไม่เกิน 300 เมตร ที่มีอายุโครงการไม่เกิน 3 ปี และมียอดขายแล้วกว่า 50% ณ เดือนกันยายนที่ผ่านมา พบว่ามีคอนโดฯจำนวนหนึ่งตั้งราคาขายในตลาดรีเซลสูงกว่าราคาซื้อตรงจากผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน อาทิ สถานีรัชดาภิเษก ราคารีเซล เสนอขายอยู่ที่ 162,000 บาทต่อตารางเมตร ราคารีเซลปรับเพิ่มขึ้นถึง 22% สถานีบางพลัด ราคารีเซลอยู่ที่ตารางเมตรละ 87,000-120,000 บาท เพิ่มขึ้น 10-22% สถานีสามย่าน ราคารีเซลยอยู่ที่ 149,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 8% และสถานีจรัญฯ 13 ราคารีเซลเสนอขายอยู่ที่ 130,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 19%
ส่วนราคาคอนโดฯรีเซลในบริเวณรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนปลาย สถานีปู่เจ้าสมิงพรายอยู่ที่ 90,000 บาทต่อตารางเมตร มีเพิ่มขึ้น 14% สายสีเหลือง สถานีทิพวัล ราคารีเซลอยู่ที่ 111,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น16%
สาเหตุที่ราคาคอนโดฯรีเซลในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากราคาพรีเซลโครงการในทำเลดังกล่าวยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับทำเลสายสีเขียวย่านสุขุมวิท รวมถึงห้องชุดอีกส่วนหนึ่งมีการลดราคาจากการทำโปรโมชั่นเร่งระบายสต๊อกเพื่อรักษากระแสเงินสดของผู้ประกอบการในช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา ทำให้ตลาดคอนโดฯรีเซลมีช่วงอัพไซด์ราคาอยู่พอสมควร
ขณะที่ห้องชุดจำนวนหนึ่งที่นำมาเสนอขายในราคารีเซลมีตำแหน่งที่ตั้งในโครงการที่ค่อนข้างดี เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อในช่วงแรกมักมีโอกาสในการเลือกตำแหน่งที่ดีก่อน เมื่อเทียบกับคอนโดฯ ระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ที่ราคาขายต่อตารางเมตรกว่า 3 แสนบาทขึ้นไป จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นค่อนข้างจำกัด
“ตลาดคอนฯรีเซลล์ถือเป็นดัชนีชี้วัดราคาตลาดคอนโดฯ ได้ในแต่ละช่วงเวลาและสถานการณ์ โดยมีปัจจัยประกอบที่แตกต่างกันออกไป เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพโครงการ แบรนด์สินค้าจากผู้พัฒนาโครงการ ไลฟ์สไตล์ของผู้อาศัย การบริหารนิติบุคคล และผลตอบแทนจากราคาค่าเช่า ดังนั้นเมื่อคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่จะเกิดสภาพการซื้อ-ขายที่แท้จริงจากอุปสงค์และอุปทานในตลาดบริเวณนั้น ทำให้ราคาขายแต่ละโครงการสะท้อนออกมา ตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย”
ทั้งนี้จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วงปี 2562 ก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 มีมูลค่าการโอนอยู่ที่ 11,136-12,210 ล้านบาท ขณะที่ไตรมาส 2 ของปี 2563 มูลค่าการโอนลดลงเหลือ 7,576 ล้านบาท และปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นในไตรมาส 2 ปี 2564 อยู่ที่ 11,359 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระดับเดียวกันกับในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19
นายณัฎฐากล่าวเสริมว่า ในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดคอนโดฯอยู่ในช่วงขาขึ้น สังเกตได้จากจำนวนอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 56,000 ยูนิตต่อปี ขณะที่อุปสงค์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 52,000 ยูนิตต่อปี ส่งผลให้เกิดอุปทานส่วนเกินที่ต้องใช้ระยะเวลาในการขายนานขึ้น และมีความเสี่ยงว่าตลาดคอนโดฯ จะโอเว่อร์ซัพพลาย แต่ในช่วงปี 2563 มีการชะลอเปิดคอนโดฯโครงการใหม่เพราะความกังวลจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้มีการเปิดคอนโดฯ ใหม่ลดลง 60% เหลือประมาณ 22,000 ยูนิต
ขณะที่อุปสงค์ค่อนข้างทรงตัวหรือลดลงไม่มากนัก ส่วนหนึ่งเกิดจากการทำโปรโมชั่นของผู้ประกอบการที่มีการลดราคาขายห้องชุดพร้อมอยู่ ทำให้จำนวนอุปสงค์อยู่ในระดับ 50,000 ยูนิตต่อปี
ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกปี2564 ตลาดคอนโดฯ มีความสมดุลมากขึ้นระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยพบว่าโครงการคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา สามารถทำยอดพรีเซลได้สูงเกินกว่า 80% คิดเป็นจำนวน 6,316 ยูนิตจาก 23 โครงการ แสดงให้เห็นว่าอุปสงค์ในตลาดคอนโดฯ เริ่มมีความเชื่อมั่นสูงขึ้นและมีความพร้อมที่จะกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้งเมื่อการฉีดวัคซีนอย่างทั่วถึงและสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ได้เป็นที่น่าพอใจ
