บิ๊กเสนาฯเผยร่วมทีมนโยบาย “ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์”ในนามส่วนตัวไม่กระทบการบริหารธุรกิจ หวังช่วยเหลือพัฒนาชุมชนมีความเป็นอยู่ดีขึ้น พร้อมประกาศเดินหน้าธุรกิจรุกเทกโอเวอร์ที่ดินเปล่า–บ้านจัดสรร–คอนโดฯจากผู้ประกอบการรายเล็กอีก 3 ทำเล มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท หวังเติมเต็มพอร์ต พร้อมปั้นแบรนด์ใหม่ “FLEXI” มัดใจ Gen Y& Z นำร่อง 3 โครงการ “เจริญนคร ,รัตนาธิเบศร์ และ เตาปูน”พร้อมปรับเป้ายอดขายลดลงเหลือ 7,111 ล้านบาท ส่วนยอดโอนเหลือ 6,943 ล้านบาท

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA  เปิดเผยว่าภาวะเศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มชะลอตัว กระทบต่อรายได้ของประชาชนลดลง และภาระหนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูงขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับภาพรวมเศรษฐกิจที่ถดถอยส่งผลให้กำลังซื้อขาดความเชื่อมั่น ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เร่งเปิดโครงการใหม่จากความไม่แน่นอนของโควิด-19 แต่ในด้านของผู้ซื้อที่มีความพร้อม ถือเป็นจังหวะที่ดีในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ เพราะราคาขาย Drop ลงมาค่อนข้างมาก อัตราดอกเบี้ยต่ำ ขณะที่ภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่าฟื้นตัวในปี 2565  หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายภายในสิ้นปี 2564 นี้ และวัคซีนเข้ามาในประเทศมากขึ้น คนส่วนใหญ่ได้รับการฉีดวัคซีนมากกว่า 70% วิถีชีวิตคนเริ่มกลับมาทำงานมีรายได้ปกติ สังคมมีความปลอดภัยระดับหนึ่ง เมื่อเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้นก็จะส่งผลบวกต่อภาพรวมธุรกิจอื่นด้วย โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะถือว่าเป็นปัจจัยสี่ที่ทุกคนต้องการ อย่างไรก็ตาม ปีนี้ถือเป็นปีที่ต้องมีการปรับตัวให้เร็วและให้ทันต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้นรายวัน

“ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นไปในทิศทางเดียวกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ โดยปัจจุบันเริ่มเห็นทิศทางการฟื้นตัวขึ้นมาเล็กน้อย แม้ว่ากำลังซื้อจะไม่มากนัก แต่ที่อยู่อาศัยถือว่าเป็นปัจจัยสี่ แต่อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยกดดันจากการปล่อยกู้ที่ยังถือว่ายาก เนื่องจากความระมัดระวังของธนาคารเกี่ยวกับหนี้เสีย ส่งผลให้มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% แม้ว่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นจากการประกาศเปิดประเทศ แต่อย่างไรก็ตามยังต้องติดตามต่อไปว่านักท่องเที่ยวจะกลับมาเหมือนกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้หรือไม่” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวต่อไปถึงกรณีที่มีข่าวว่าตนจะลงเล่นการเมืองในนามทีมของ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ นั้น มองว่า การเมืองเป็นเรื่องของทุกคน และคงปฏิเสธไม่ได้ว่ามีความเกี่ยวข้องกับดร.ชัชชาติ หากท่านได้รับเลือกเป็นผู้ว่ากรุงเทพมหานคร(กทม.)ตนคงเข้าไปมีบทบาทช่วยเป็นทีมนโยบายมากกว่า คงไม่ถึงขั้นลาออกจากตำแหน่งผู้บริหารของเสนาฯ เพราะสามารถทำงานควบคู่กันไปได้ โดยการทำงานการเมืองนั้นตนเข้าไปในนามส่วนตัวไม่เกี่ยวข้องกับเสนาฯและไม่หวังผลประโยชน์เพื่อบริษัทฯแต่อย่างใด  ซึ่งการที่ตนสนใจที่ร่วมทีมนโยบายของดร.ชัชชาติ นั้น เพราะมีประสบการณ์เป็นอาจารย์สอนด้านการเงิน และเศรษฐศาสตร์ มาประมาณ 20 ปี เมื่อมาดำเนินธุรกิจอสังหาฯก็มีดีลธุรกิจกับหลาย Levelก็มีความตั้งใจจะได้เข้าไปช่วยพัฒนาชุมชนต่างๆในกทม. ได้มีชีวิตที่ดีขึ้น อาทิ ชุมชนแออัด ชุมชนบ้านจัดสรร โดยเฉพาะชุมชนแออัดนั้นมีเรื่องที่จะต้องแก้ไขหลายประการ ทั้งในเรื่อง การมีงานทำ การมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง

ด้านการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯยังคงเดินเกมตามพันธกิจต้นปีที่วางไว้ภายใต้มาตรการ “SENA Strong” พร้อมปรับตัว ปรับกลยุทธ์ใหม่ให้เหมาะกับสถานการณ์และกำลังซื้อในปัจจุบัน และเพื่อเป็นการสร้างโอกาสใหม่ ๆให้กับธุรกิจ โดยที่ผ่านมาเน้นซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาเองตั้งแต่เริ่มลงเสาเข็ม แต่ปัจจุบันด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจทำให้มีโครงการที่มีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินไปต่อไปไม่ได้หลายโครงการ  ทำให้ทางเสนาฯเห็นโอกาสในการขยายธุรกิจด้วยการเข้าเทกโอเวอร์โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งข้อดีคือ ประหยัดทั้งเวลาและต้นทุน สามารถรับรู้รายได้ได้เร็ว ที่สำคัญคือ โครงการเหล่านี้อยู่บนทำเลที่ดีมีศักยภาพและบางโครงการมาพร้อมกับลูกค้าเก่าที่เตรียมพร้อมโอนแล้ว แต่ที่ผ่านมาอาจติดเรื่องเงินทุนหมุนเวียนเท่านั้น

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า นอกจากนี้บริษัทฯยังอยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อเพิ่มอีก 3 โครงการ จากผู้ประกอบการรายเล็ก ในทำเลเจริญนคร ซึ่งเป็นที่ดินเปล่ายังไม่ได้พัฒนา ,ทำเลบางใหญ่ เป็นโครงการแนวราบ และทำเลนวมินทร์ เป็นโครงการคอนโดมิเนียม  คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณกว่า 2,000 ล้านบาท โดยคาดว่าจะทยอยเห็นความชัดเจนภายในช่วงที่เหลือของปี 2564 นี้ ซึ่งบริษัทมองว่าการเข้าซื้อโครงการเข้ามาสามารถลดระยะเวลาการพัฒนาโครงการลงได้ และยังสามารถได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจด้วย โดยแหล่งเงินทุนจะมาจากการร่วมทุนกับพันธมิตรและการกู้ยืมสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งบริษัทมีนโยบายคงรักษาอัตราหนี้สินต่อทุนให้ไม่เกินระดับสองเท่า ขณะเดียวกันยังคงรักษากระแสเงินสดที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการไว้

สำหรับ 3 โครงการ ที่เทกโอเวอร์ไปก่อนหน้านี้ มีมูลค่ารวมประมาณ 2,000 ล้านบาท ประกอบด้วย

1.ย่านเจริญนคร เป็นทำเลที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เป็นที่จับตำมองของนักพัฒนาอสังหาฯ มีเสน่ห์ในการดึงดูดผู้อยู่อาศัย ตั้งแต่ในอดีต และผู้ที่กาลังมองหาถิ่นที่อยู่อาศัยหน้าใหม่ ให้เข้ามาสัมผัสวิถีชีวิตในย่านฝั่งธนฯ โดยทำเลนี้สินค้าประเภทคอนโดฯขายได้มากถึง 3,548 ยูนิต คิดเป็น 98.4% ระดับราคาที่ขายดีคือ 2-3 ล้านบาท

2.ย่านรัตนาธิเบศร์ (รวมถึงติวานนท์) เป็นทำเลที่เชื่อมกรุงเทพ กับ นนทบุรี เข้าไว้ด้วยกัน ทำให้การเดินทางไปยังจุดมุ่งหมายต่างๆ ทำได้ง่าย และสะดวกรวดเร็ว ใกล้แหล่งสิ่งอำนวยความสะดวก ต่างๆมากมาย และเป็นทำเลที่เหมาะกับการเป็นที่อยู่อาศัย โดยทำเลนี้สินค้าประเภทคอนโดฯขายได้มากถึง 1,170 ยูนิต คิดเป็น 66.5% ระดับราคาที่ขายดีคือ 2-3 ล้านบาท

3.ย่านบางซื่อ – เตาปูน มีอัตราการขายที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง และเป็นทำเลการคมนาคมของรถ เรือ ราง มีสถานี Interchange ที่เชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง มีสถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็นสถานีศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย อีกทั้งมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่ -ราษฎร์บูรณะ) ผ่านบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์  มีทางด่วนบริเวณถนนงามวงศ์วานรองรับอีกด้วย โดยทำเลนี้มีสินค้าประเภทคอนโดฯขายได้มากถึง 2,561 ยูนิต คิดเป็น 90.3% ระดับราคาที่ขายดีคือ 2-3 ล้านบาท เป็นจุดที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้า 2 สาย

โดยทั้ง 3 โครงการ พัฒนาภายใต้แบรนด์ใหม่ “เฟล็กซี่ (FLEXI)” ระดับราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นแบรนด์ที่สะท้อนความเป็นตัวตนของคนรุ่นใหม่ Gen Y & Gen Z และคนรุ่นใหม่ที่มีความหลากหลายในการใช้ชีวิตและสามารถปรับเปลี่ยนตัวเองและพร้อมยืดหยุ่นได้ตลอดเวลา “เฟล็กซี่ (FLEXI)” ถูกนำมาใช้กับโปรเจกต์แรก “เฟล็กซี่ (FLEXI) รัตนาธิเบศร์” พร้อมกับนำแนวคิด Made From Her การสร้างที่อยู่อาศัยจากความใส่ใจและเก็บทุกรายละเอียดในการอยู่อาศัยมาเพื่อพัฒนาโปรดักส์และการบริการเพื่อให้ลูกค้าของเสนาได้รับสินค้าและการบริการที่ดีที่สุด ทั้งฟังก์ชันของเฟอร์นิเจอร์ที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการ รวมถึงบริการหลังการขายผ่านแอปพลิเคชัน SENA 360 แอปฯเดียวที่ช่วยแจ้งซ่อม ซื้อ-ขาย ฝาก เช่า ให้กับลูกบ้านได้สะดวกสบายยิ่งขึ้น  โดยทั้ง 3 โครงการดังกล่าวจะเริ่มทยอยเปิดขายในปีนี้ 2 โครงการ คือ ย่านเจริญนคร และรัตนาธิเบศร์ ส่วนย่านบางซื่อ–เตาปูน จะเปิดขายในปี 2565

“เราไม่เคยคิดว่าการที่ใครเทกโอเวอร์โครงการมาได้มากจะเป็นคนเก่งหรือผู้ชนะ เพราะในแวดวงอสังหาฯมีการแข่งขันกันตลอดอยู่แล้ว แต่เป็นการแข่งขันในเชิงตัวเลขมากกว่า ซึ่งในส่วนของเสนาฯเอง จะการแข่งขันในเรื่องมิติ คือ เน้นเรื่องคุณภาพและการบริการ จะทำให้ประสบความสำเร็จ และผู้บริโภคได้รับผลประโยชน์ โดยทุกโครงการที่ซื้อมาต้องเป็นทำเลที่มีดีมานด์ การแข่งขันไม่รุนแรง และเราต้องถูกใจด้วย อีกทั้งสามารถนำมารีโนเวทใหม่ในรูปแบบของเสนาฯได้ ซึ่งการเทกโอเวอร์แต่ละโครงการไม่สามารถตอบได้ว่าลดต้นทุนได้เท่าไหร่ เพราะแต่ละโครงการมีต้นทุนที่แตกต่างกันไป ส่วนเรื่องการรีเทิร์นไม่คาดหวังมาก แต่ต้องการให้ผู้บริโภคซื้อได้มากกว่า  และการซื้อที่ดินทุกแปลงพันธมิตรญี่ปุ่นบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ปเปอร์เรชั่น จำกัด นั้นให้การสนับสนุนและมีความคิดเห็นไปในทิศทางเดียวกันตลอดเช่นกัน โดยปีนี้มีโครงการที่ร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิวฯทั้งหมด 15 โครงการ” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

สำหรับเป้ายอดขายในปีนี้ ทางบริษัทปรับลดลงเหลือ 7,111 ล้านบาท ส่วนยอดโอนของบริษัทได้ปรับลดลงมาเหลือ 6,943 ล้านบาท โดยในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-ส.ค. 64) บริษัทสามารถทำยอดขายได้แล้ว 3,200 ล้านบาท ปัจจุบันยอดรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ทั้งหมด 7,052 ล้านบาท ( ณ สิ้นเดือน มิถุนายน 2564) สามารถรับรู้ในปีนี้ 3,689 ล้านบาท