Krungthai COMPASS คาดการผ่อนคลาย LTV มีโอกาสกระตุ้นมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้มากสุดราว 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside สูงสุด 7% ส่งผลมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 65  มีแนวโน้มสูงขึ้นจาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท ระบุหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จะยังเป็นปัจจัยกดดันสำคัญต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และอาจทำให้ Upside ต่ำกว่ามูลค่าที่ประเมินได้ ขณะที่ผู้ประกอบการฟื้นความเชื่อมั่น ลงทุนโครงการใหม่เพิ่ม คาดยูนิตเปิดใหม่ปี 65 จะขยายตัว 41%YoY มาอยู่ที่ 65,000 ยูนิต และ 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่จะเน้นไปที่บ้านจัดสรรที่สามารถสร้างเสร็จภายในปี เพื่อสนองดีมานด์

นายกณิช อ่ำสกุล นักวิเคราะห์  Krungthai COMPASS   ธนาคารกรุงไทย จำกัด(มหาชน)หรือ KTB เปิดเผยว่า จากการที่เมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2564 ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้แถลงมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (Loan to Value : LTV)  ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มหลักประกันในทุกสัญญา เป็นการชั่วคราว โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ คือ การกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็น 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทในสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป และที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 1 เป็นต้นไป ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (ตารางที่ 1) อย่างไรก็ดี ธปท. ระบุว่าการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้จะมีผลเพียงชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 เท่านั้น

Krungthai COMPASS คาดว่าสาเหตุสำคัญที่ทำให้ ธปท. ต้องผ่อนคลาย เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันต้องเผชิญหน้ากับปัจจัยลบทั้ง 1. เกณฑ์ LTV และ 2. การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ผลประกอบการของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยหดตัวลงจากช่วงก่อนหน้าค่อนข้างมาก สะท้อนผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าในอดีตอยู่มากทั้งในแง่ของรายได้รวมที่ลดลง 14.2% จาก 197,000  ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 ลงมาอยู่ที่ 169,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 (รูปที่ 1) เช่นเดียวกับกำไรสุทธิที่ปรับตัวลงถึง 23.5% จาก 34,000 ล้านบาทต่อปี ลงมาอยู่ที่ 26,000 ล้านบาทต่อปี (รูปที่ 2) ในช่วงเวลาเดียวกัน

Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น(Initial Assessment) ว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV มีโอกาสจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้ใน 2 ประเด็น ประกอบด้วย

ประเด็นที่ 1 “Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น” โดยหากพิจารณาดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDSI) สำหรับช่วง 6 เดือนข้างหน้า จะเห็นได้ว่าดัชนีดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นจาก 50.5 จุดในไตรมาสที่ 2/2564 ขึ้นมาอยู่ที่ 57.2 จุดในไตรมาสที่ 3/2564 จากข่าวความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ และสำหรับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คาดว่าจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4/2564  (รูปที่ 3)

ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น จะส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ตลอดจนธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ และรับตกแต่งภายใน ทั้งนี้ คาดว่ายูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2565 จะอยู่ที่ 65,000 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้น 41% จากปี 2564 โดยส่วนใหญ่กว่า 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมดจะเน้นไปที่บ้านจัดสรรซึ่งสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ (บ้านจัดสรรมักมีระยะเวลาก่อสร้างเฉลี่ย 3-6 เดือน) ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้มากที่สุด (รูปที่ 4)

ประเด็นที่ 2 คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็มหลักประกัน อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2565 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside ให้กับตลาดได้สูงสุด 7% โดย การประเมินอยู่ภายใต้สมมติฐาน 2 ข้อ คือ

1.การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร เนื่องจากผู้บริโภคที่ซื้อบ้านจัดสรรมักเป็น Real Demand และมีสัดส่วนการกู้ซื้อในสัญญาที่ 1 ค่อนข้างมากอยู่แล้ว

2.การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลกับที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงไป มากกว่าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากมองว่าผู้บริโภคที่จะมีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทไปได้นั้นต้องมีรายได้อยู่ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปน่าจะเป็นกลุ่มที่มี Wealth เพียงพอต่อการวางเงินดาวน์ที่ 10-30% ตามเกณฑ์ LTV เดิมอยู่ก่อนแล้ว

สมมติฐานทั้ง 2 ข้อสะท้อนมุมมองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะกระตุ้นให้เกิดการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปที่จะสามารถกลับมากู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันอีกครั้ง โดยจากประมาณการมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2565 ในกรณี Baseline (ยังไม่ผ่อนคลาย LTV) ที่ 257,000 ล้านบาท คาดว่าประมาณ 70% จะเป็นการโอนคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 180,000 ล้านบาท ซึ่งหากอ้างอิงกับข้อมูลในอดีต คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้จะมีสัดส่วนของการกู้ในสัญญาที่ 2 ขึ้นไปเท่ากับ 25%  ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเท่ากับ 45,000 ล้านบาท

ในกรณีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 และพฤติกรรมของผู้บริโภคไทยที่หันไปนิยมบ้านจัดสรรกันมากขึ้น มีสัดส่วนของผู้กู้ในตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป อยู่ในระดับต่ำมาก หรือไม่มีเลย  คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็น Upside ให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวม (บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม) สำหรับปี 2565 ปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุด 45,000 ล้านบาท จาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท (รูปที่ 5) อย่างไรก็ดี Upside ที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ในระดับต่ำกว่าการประเมินของ Krungthai COMPASS ได้ โดยขึ้นอยู่กับสัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ในปัจจุบันว่าตัวเลขที่แท้จริงอยู่ที่ระดับเท่าใด  ยกตัวอย่าง เช่น หากปัจจุบันมีสัดส่วนผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ที่ 12.5% หรือครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ก็อาจทำให้เกิด Upside ได้ 22,500 ล้านบาท เท่านั้น นอกจากนี้คาดว่าภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 89.3% ต่อ GDP ในไตรมาสที่ 2/2564 ก็จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน

บทสรุป

Krungthai COMPASS ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 จะได้รับประโยชน์ต่างๆ จากมาตรการภาครัฐ ทั้งมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของ ธปท. โดยคาดว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2565 มีโอกาสอยู่ที่ 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline และอาจเพิ่มขึ้นได้สูงสุดเป็น 691,000 ล้านบาท จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV คือผู้พัฒนาที่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในสิ้นปี 2565 เนื่องจากเงื่อนไขของ ธปท. คือจะผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ทั้งนี้ สำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ไม่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปีหน้า ควรพิจารณาการขึ้นโครงการบ้านจัดสรรที่มักใช้เวลาก่อสร้างเพียง 3-6 เดือน เป็นหลัก เพราะหากสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ ก็จะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการกู้เต็มมูลค่าหลักประกันได้มากที่สุด