การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังคงได้ความนิยมในทุกยุคทุกสมัย เพียงแต่วิธีการ หรือ รูปแบบการลงทุนมีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆตามความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจ แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีวงจรของแต่ละประเภท แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภท “ศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงาน” อาจจะถือได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีภูมิต้านทานดีมากในทุกๆสภาวะการณ์ เช่น ในช่วงวิกฤตโรคระบาด โควิด-19 ที่มีการ Work from Home มีการปิดเมือง ทั้งอาคารสำนักงานต่างๆ ห้างสรรพสินค้า สนามบิน โรงแรม รวมไปถึง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมต่างได้รับผลกระทบทั้งสิ้น แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภท “ศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงาน” กลับได้รับผลกระทบน้อย และยังสามารถเติบโตขึ้นอีกด้วย เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาคการผลิตโดยตรง อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงมีความน่าสนใจในการลงทุนอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการลงทุนในรูปแบบของกองทรัสต์ ที่นักลงทุนรายย่อยอย่างเราไม่ต้องไปหาซื้อที่ดิน ก่อสร้างเอง หาลูกค้าเอง บริหารงานเอง แต่มีผู้เชี่ยวชาญเป็นผู้บริหารดำเนินการให้นักลงทุนโดยตรงแบบครบวงจรโดยผู้ลงทุนเพียงแค่ “รอรับเงินปันผล” อย่างเดียว
และถ้าพูดถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงานของประเทศไทยและในเอเซียตะวันออกเฉียงใต้แล้ว อันดับต้นๆที่น่าจะนึกถึงก่อนคือ WHA หรือ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่มีพัฒนาการและการเติบโตแบบก้าวกระโดดมาโดยตลอด และมีบริษัทในเครือมากมายที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวเนื่องเพื่อสร้างความเติบโตทางธุรกิจอย่างยั่งยืน แน่นอนว่าในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อเติบโตในธุรกิจจนมีสินทรัพย์ที่สามารถหารายได้ได้ต่อเนื่องแล้ว การนำสินทรัพย์เหล่านั้นจัดตั้งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนจึงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์เพื่อการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
ทาง WHA ก็เช่นกัน WHA มีกองทรัสต์ที่บริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ ได้แก่ บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเมนท์ จำกัด และมีกองทรัสต์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องคือ
“ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท” หรือ “WHART”
เป็นกองทรัสต์ที่มุ่งลงทุนในทรัพย์สินประเภทคลังสินค้าและโรงงานที่มีมาตรฐานระดับสากลในรูปแบบ Built-to-Suit และ Ready-Built ซึ่งที่ผ่านมานั้น WHART เป็น หนึ่งในผู้นำ REIT ในกลุ่มอุตสาหกรรม ที่มีอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอุตสาหกรรมเดียวกัน
ที่ผ่านมา WHART มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยมีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกปี โดย WHART เริ่มการลงทุนครั้งแรกในปี 2014 มีพื้นที่เช่ารวมอยู่ที่ 167,107 ตรม. ซึ่งภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องทำให้ ณ ปัจจุบัน กองทรัสต์ WHART มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารมากถึง 31 โครงการ คิดเป็นพื้นที่เช่าอาคารรวม 1,398,351.80 ตรม. หรือมูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 42,638 ล้านบาท และมีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยอย่างสม่ำเสมอแม้ในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เรียกได้ว่าผู้ที่ลงทุนใน WHART อยู่แล้ว ได้ผลตอบแทนในอัตราที่น่าพอใจเลยทีเดียว
และในเร็วๆนี้ ทาง WHART กำลังจะเปิดโอกาสครั้งใหม่ให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนใน WHART โดยจะเป็นการเพิ่มทุนครั้งใหม่ที่น่าสนใจมาก เพราะจะเป็นการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติม 3 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวมไม่เกิน 5.55 พันล้านบาทได้แก่
1.โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62) อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา
2.โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) อ.บางเสาธง จ.สมุทรปราการ
3.โครงการ WHA E-Commerce Park เขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC อ.บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา
ซึ่งทั้ง 3 โครงการมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 184,329 ตรม.โดยมีจุดเด่นที่น่าสนใจคือ
1.เป็นโครงการที่มีผู้เช่าที่แข็งแกร่งในอุตสาหกรรมอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมที่เติบโตอย่าง
E-Commerce หรืออุตสาหกรรมที่มีความมั่นคงอย่างสินค้าอุปโภคบริโภคที่ใช้แล้วหมดไปอย่างรวดเร็ว (FMCG) โดยมีผู้เช่าได้แก่ Alibaba Group, Shopee Xpress และ TD ตะวันแดง เป็นต้น
2.มีสัญญาเช่าระยะยาวจากผู้เช่า เฉลี่ย 10.7 ปี
3.ทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ของประเทศไทย
ด้วยจุดเด่นดังกล่าว จึงสามารถมั่นใจในผลประกอบการที่ดีได้จากสถานการณ์โควิด 19 ที่ผ่านมา เราได้เห็นถึงผลกระทบกับผลประกอบการกองทรัสต์ในหลายประเภท ทั้ง กองทรัสต์ที่เน้นลงทุนในสนามบิน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น แต่กับกองทรัสต์อุตสาหกรรม แทบไม่ได้รับผลกระทบเลย เนื่องจากภาคอุตสาหกรรมการผลิตยังคงดำเนินการต่อได้ และที่ผ่านมา กลับทำให้ธุรกิจ E-COMMERCE เติบโตเร็วอย่างก้าวกระโดดกว่าภาคธุรกิจอื่นๆไปมากยิ่งขึ้น กองทรัสต์ WHART จึงมีความน่าสนใจเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากกองทรัสต์เอง จะมีผู้เช่าที่เป็นผู้เล่นหลักในกลุ่ม E-Commerce เกือบครบทุกรายหลังจากการเพิ่มทุนในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็น Alibaba, Shopee, JD Central, Kerry และ Flash Express
ที่ผ่านมา WHART สามารถจ่ายผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอและเป็นทางเลือกในการลงทุนให้กับนักลงทุนที่สนใจกอง REIT ได้เป็นอย่างดี WHART ยังมีความน่าสนใจในหลายๆปัจจัย เช่น
1. WHART เป็นหนึ่งในกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย : ปัจจุบันมีพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 1,398,352 ตรม. โดยภายหลังการเข้าลงทุนในครั้งนี้จะทำให้มีพื้นที่เช่าอาคารถึง 1,582,681 ตรม. รวมทั้งหมด 34 โครงการ ตั้งอยู่บนทำเลที่สำคัญของประเทศไทย
2. WHART มีอัตราการเช่าสูงและผู้เช่ามีสัญญาระยะยาว : กองทรัสต์ WHART มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระดับสูงประมาณร้อยละ 90 มาโดยตลอดซึ่งสูงกว่าอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ย และมีอายุสัญญาเช่าที่ผู้เช่าคลังสินค้าเฉลี่ย (WALE) หลังเข้าลงทุนอยู่ในระดับสูง ถึง 3.5 ปี เนื่องจากโครงการที่กองทรัสต์ลงทุนส่วนใหญ่เป็นประเภท Built-to-Suit (BTS) ซึ่งมีสัญญาเช่าของผู้เช่าที่ค่อนข้างยาว โดยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมอยู่ที่ 10.7 ปี
3. WHART มีผู้เช่าในอุตสาหกรรมที่เติบโต : ผู้เช่าพื้นที่โครงการของกองทรัสต์ WHART เป็นผู้เช่าชั้นนำจากหลากหลายสัญชาติและอุตสาหกรรม อยู่ในกลุ่มธุรกิจเติบโตสูง อย่างเช่น E-Commerce, FMCG, Logistic ซึ่งเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเชิงบวกท่ามกลางสถานการณ์ covid-19
4. WHART เลือกลงทุนในพื้นที่ยุทธศาสต์ของประเทศไทย : ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART จะลงทุนเพิ่มเติมเป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศไทย สามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้เช่าได้อย่างครบวงจร
-
- บริเวณถนนบางนา-ตราด: เป็นศูนย์กลางการขนส่งที่สำคัญของประเทศไทย เนื่องจากอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ชั้นใน และ ท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ สามารถออกสู่ถนนสายหลักที่สำคัญต่าง ๆ ได้สะดวก
- บริเวณอำเภอวังน้อย: เป็นแหล่งของศูนย์กระจายสินค้าหลักสู่กรุงเทพมหานคร รวมถึงภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือของประเทศ
- บริเวณอำเภอบางปะกง: ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ EEC และมีระยะทางที่ใกล้กับกรุงเทพมหานคร จึงมีความสะดวกในการเดินทางและขนส่ง
5. WHART ให้ผลตอบแทนมั่นคงสม่ำเสมอ : กองทรัสต์ WHART ในอดีตมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนอย่างสม่ำเสมอต่อเนื่อง โดยประมาณการอัตราการจ่ายประโยชน์ภายหลังการทำรายการจะเพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วย เป็น 0.80 บาทต่อหน่วย
การจะเป็นเจ้าของอาคารโรงงานและคลังสินค้า ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีอาคารที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าได้ดี มีการบริหารจัดการและกระจายความเสี่ยงที่ดี และมีผลประกอบการที่ดีได้นั้น อาจไม่ใช่เรื่องง่ายนัก เพราะต้องใช้เงินทุน และใช้ทีมงานที่มีประสบการณ์มืออาชีพอย่างมาก แต่การเลือกที่จะลงทุนในกองทรัสต์ประเภทอาคารโรงงานและคลังสินค้าที่ดี อย่าง WHART อาจไม่ใช่เรื่องยาก เพราะ WHART กำลังเปิดโอกาสในการลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งใหม่นี้ โดยจะมีช่วงระยะเวลาการเสนอขาย และช่องทางการจองซื้อดังนี้
1. ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ: 8-12 พ.ย. 2564
2. ประชาชนทั่วไป*: 16-19 พ.ย. 2564
3. ช่องทางการจองซื้อ: K-My Invest (https://www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของธนาคารกสิกรไทย
4. ผู้ลงทุนสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ธนาคารกสิกรไทยจำกัด(มหาชน) โทร. 0 2888 8888 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com
* การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย
คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
บทความโดย
โอภาส ถิรปัญญาเลิศ
