จากการที่รัฐบาบประกาศแผนเปิดประเทศในวันที่ 1 พฤศจิกายน 2564 นี้ เป็นความหวังในการฟื้นฟูการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ โดยข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า การเปิดประเทศจะช่วยเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ประมาณ 64% เมื่อเทียบกับช่วงที่ไม่มีมาตรการ โดยจะสร้างรายได้ไม่ต่ำกว่า 1.35 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะส่งผลดีต่อการฟื้นตัวของภาคธุรกิจต่าง ๆ ในประเทศ โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชะลอตัวยาวนาน การเปิดประเทศจึงเป็นโอกาสที่จะฟื้นตลาดที่อยู่อาศัยให้กลับมาคึกคักเช่นกัน สอดคล้องกับข้อมูลจาก นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และประธานคณะกรรมการส่งเสริมและพัฒนาสมาคมการค้า เปิดเผยว่า นักลงทุนที่เป็นกลุ่มคนจีนคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยที่ยังไม่มีการโอน และบางรายต้องทิ้งการโอนไปเนื่องจากไม่สามารถเดินทางมาทำธุรกรรมต่าง ๆ ได้ รวมเป็นเม็ดเงินราว 5 หมื่นล้านบาท ดังนั้นนโยบายการเปิดประเทศและการแก้ไขร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินใหม่สำหรับชาวต่างชาติจึงถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีบทบาทในการขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ไทยอีกครั้ง

 อสังหาฯไทยยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนชาวจีน

รายงานจากดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty)  พบว่า ข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com  ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2564 มีการเข้าค้นหาข้อมูลอสังหาฯ ในประเทศไทยจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น 31% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นความสนใจจากกลุ่มชาวต่างชาติที่มีต่ออสังหาฯ ในไทยไม่น้อย สอดคล้องกับข้อมูลของเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในจีนอย่าง Anjuke ที่พบว่า ไทยติดอันดับสอง (21%) ของประเทศที่ชาวจีนค้นหาอสังหาฯ มากที่สุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 รองจากญี่ปุ่น (22%) ตามมาด้วยสหรัฐฯ และมาเลเซียในสัดส่วนเท่ากัน (12%) ปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้ชาวจีนสนใจมาจากความคุ้มค่าของผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของอสังหาฯ ในไทยซึ่งอยู่ที่ประมาณ 5-10% สูงกว่าการลงทุนในจีนที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 2% นอกจากนี้ชาวจีนยังถือเป็นกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่มีศักยภาพสำหรับไทย เห็นได้จากสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ผู้ซื้อสัญชาติจีนถือครองกรรมสิทธิ์มาเป็นอันดับ 1 ตามมาด้วยรัสเซีย และสหราชอาณาจักร โดยจังหวัดที่มีพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ 49.4% จังหวัดชลบุรี 30.2% จังหวัดเชียงใหม่ 7.1% และจังหวัดภูเก็ต 4.9% ซึ่งเป็นหัวเมืองใหญ่ที่มีศักยภาพและมีจุดเด่นด้านการท่องเที่ยว

จับตาแนวโน้มดัชนีราคาและอุปทานหัวเมืองใหญ่ พร้อมรับกำลังซื้อต่างชาติแค่ไหน

ทั้งนี้ข้อมูลเชิงลึกอัปเดตตลาดที่อยู่อาศัยไทยใน 5 จังหวัดหัวเมืองใหญ่ที่เป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ได้แก่ กรุงเทพฯ, ภูเก็ต, เชียงใหม่, เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี และอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ พร้อมเผยความต้องการซื้อ/เช่าล่าสุดจากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ทั่วประเทศในเดือนกันยายน 2564 ที่ผ่านมา สะท้อนทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ควบคู่ไปกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ไม่ควรมองข้าม

–กรุงเทพมหานคร การแพร่ระบาดฯ ที่ยาวนานตั้งแต่ต้นปี ทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด (พื้นที่สีแดงเข้ม) ส่งผลให้แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาส 3 นี้ ลดลงจากไตรมาสก่อน 2% ซึ่งเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไป อีกทั้งยังขาดกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเข้าประเทศไทยได้ ด้านดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้น 7% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าอัตราการดูดซับยังไม่กลับมาเท่าที่ควร อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาความสนใจซื้อในพื้นที่กรุงเทพฯ ในเดือนกันยายนที่ผ่านมา พบว่า เพิ่มขึ้นถึง 10% จากเดือนก่อนหน้า สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงที่เริ่มกลับมาหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดฯคลี่คลาย ประกอบกับการจัดโปรโมชั่นดึงดูดใจอย่างต่อเนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ขณะที่ความสนใจเช่าก็เพิ่มขึ้น 2% จากเดือนก่อนหน้าเช่นกัน

–ภูเก็ต ถือเป็นหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญของไทยที่แทบทุกธุรกิจในจังหวัดล้วนได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 กันอย่างถ้วนหน้า ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตชะลอตัวตามกำลังซื้อผู้บริโภคไปด้วย โดยแนวโน้มดัชนีราคาในภูเก็ตลดลงถึง 22% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนที่จะมีแพร่ระบาดฯ ดัชนีราคาลดลง 6% ส่วนดัชนีอุปทานลดลงถึง 16% จากไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม หลังการเปิดโครงการ “ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์” (Phuket Sandbox) ได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดีและมีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ช่วยเรียกความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคให้กลับมา ส่งผลให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในเดือนกันยายนนี้เพิ่มขึ้น 14% จากเดือนก่อนหน้า ในขณะที่ความสนใจเช่าเพิ่มขึ้น 29%

–เชียงใหม่ แม้การแพร่ระบาดฯ ระลอกล่าสุดจะส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของเชียงใหม่ซบเซาลงไปตั้งแต่ต้นปี อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาฯ ในเชียงใหม่ยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากแนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน เมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนที่จะมีการแพร่ระบาดฯ ในช่วง 2 ปีก่อนหน้า พบว่า ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 9% ส่วนดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้น 15% จากไตรมาสก่อนหน้า ด้านความต้องการซื้อของผู้บริโภคเริ่มมีสัญญาณบวกเห็นได้จากความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในเดือนกันยายนที่เพิ่มขึ้น 11% สวนทางกับความสนใจเช่าที่ลดลง 11% จากเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยมีความเหมาะสมและคุ้มค่า จึงดึงดูดให้ผู้บริโภคตัดสินซื้อแทนการเช่าอยู่

-พัทยา ด้วยจุดเด่นของทำเลที่ตั้งที่อยู่ไม่ไกลจากเมืองหลวง ทำให้พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ผู้บริโภคซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง หรือนักลงทุนสนใจเลือกซื้ออสังหาฯ ไว้เพื่อปล่อยเช่า แม้ช่วงที่ผ่านมาภาพรวมเศรษฐกิจจะซบเซา ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบไปด้วยเช่นกัน พบว่าแนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในพัทยาลดลง 7% จากไตรมาสที่แล้ว โดยลดลงถึง 47% เมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้าที่ยังไม่มีการแพร่ระบาดฯ ในไทย ในขณะที่อัตราดูดซับยังคงไม่กลับมาเป็นปกติ เห็นได้ชัดจากดัชนีอุปทานในตลาดที่เพิ่มขึ้นถึง 52% จากไตรมาสก่อน อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยเมืองพัทยายังคงมีสัญญาณบวกจากความสนใจซื้อในเดือนกันยายนที่เพิ่มขึ้น 22% จากเดือนก่อนหน้า แม้ว่าความสนใจเช่าจะลดลงถึง 25% ก็ตาม

–หัวหิน สถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ส่งผลให้การเติบโตของภาคธุรกิจในเมืองท่องเที่ยวต้องหยุดชะงักตามไปด้วย โดยเฉพาะในตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้พบว่าแนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในหัวหินลดลงถึง 24% จากไตรมาสก่อน โดยลดลงถึง 64% เมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ในขณะที่ดัชนีอุปทานลดลง 18% จากไตรมาสก่อน สะท้อนให้เห็นการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่ที่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน เพื่อรอให้กำลังซื้อผู้บริโภคกลับมา อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ เป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาฯ ก็ได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน พบว่าความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในเดือนกันยายนนี้เพิ่มขึ้น 18% จากเดือนก่อนหน้า ส่วนความสนใจเช่าลดลง 38%

ทั้งนี้กำลังซื้อจากชาวต่างชาติถือเป็นกุญแจสำคัญที่มีอิทธิพลในการกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทย ภาครัฐเองได้พยายามออกมาตรการ/นโยบายเพื่อช่วยดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในภาคอสังหาฯมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในไทย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด เผยมุมมองผู้บริโภคชาวไทยที่มีต่อร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินของชาวต่างชาติฉบับใหม่ พบว่า มีผู้บริโภคเห็นด้วย 26% และไม่เห็นด้วยในสัดส่วนไล่เลี่ยกันที่ 24%

เมื่อพิจารณาจากเหตุผลหลักของฝ่ายที่เห็นด้วย 79% มองว่าร่างกฎหมายนี้จะช่วยผลักดันการเติบโตของตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยโดยรวม ในขณะที่ 62% ของฝ่ายที่ไม่เห็นด้วย เนื่องจากเกรงว่าร่างกฎหมายนี้จะทำให้ราคาที่ดินและอสังหาฯ ในไทยแพงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงกับคนไทยที่อยากมีบ้าน ดังนั้นการแก้ไขร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินของชาวต่างชาติฉบับใหม่จึงถือเป็นเรื่องสำคัญที่ภาครัฐควรศึกษาผลกระทบทั้งข้อดีและข้อเสียอย่างรอบด้าน พร้อมเร่งทำความเข้าใจและสร้างความเชื่อมั่นกับประชาชน หากต้องการผลักดันนโยบายนี้ให้เกิดประโยชน์กับเศรษฐกิจประเทศและมีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการในระยะยาว