จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านได้ส่งผลกระทบต่อทุกภาคธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ในช่วงแรกถึงขั้นเรียกว่า “กระอัก” แต่เมื่อตั้งหลักได้ ทุกค่ายก็พร้อมกันที่ปรับตัวรับมือสู้กับวิกฤติ ทั้งในเรื่องการนำเทคโนโลยีต่างๆมาใช้ในเรื่องการขายเพื่อเร่งระบายสต๊อกให้ได้มากที่สุดและใช้ป้องกันในโครงการที่ก่อสร้างและมีผู้อยู่อาศัยแล้ว ขณะเดียวกันโครงการใหม่ก็มีการชะลอการเปิดตัว แต่หลังจากที่รัฐบาลประกาศเปิดประเทศเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2564 ที่ผ่านมา ได้สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการมากขึ้น หลายค่ายประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 กันมากขึ้น แต่บางส่วนก็ยังไม่มั่นใจว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2565 จะฟื้นจริง เพราะหนี้ครัวเรือนยังสูง ดีมานด์ส่วนใหญ่ยังไม่มีกำลังในการซื้อที่อยู่อาศัย จะทำให้ไม่สมดุลกับซัพพลายใหม่ที่จะเกิดขึ้น

ผู้บริโภคกระอักราคาบ้านปีเสือปรับขึ้นแน่

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า เชื่อว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯแนวราบในปี 2564 และ 2565 คงไม่ต่างกันมากนัก โดยในส่วนของปัจจัยบวกนั้น มองว่าความต้องการบ้านแนวราบยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับที่ต่ำ ส่วนปัจจัยลบยังมีอีกมากเช่นเดิม โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของโควิด-19 หากภาครัฐสามารถควบคุมได้ ภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาฯก็จะฟื้นตัวได้เร็ว แต่ถ้าหากยังมีการแพร่ระบาดอีกรอบทุกอย่างก็จะเหมือนในปี 2564 โดยในปี 2564 อสังหาฯแนวราบมียอดการโอนจริงประมาณ 98,000 หน่วย(กทม.-ปริมณฑล) คิดเป็น 50% จากอสังหาฯแนวราบทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2565 ยอดโอนอาจโตประมาณ 3% ขณะที่สถาบันการเงินยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเช่นเดิม ส่วนต้นทุนการก่อสร้างก็จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น  โดยมีสัญญาณจากเหล็กเส้นมีการปรับตัวขึ้นมาแล้วไม่ต่ำกว่า 30% ด้านสุขภัณฑ์ก็ปรับเพิ่มขึ้นมาอีกประมาณ 10% ขณะที่ต้นทุนราคาที่ดินก็ปรับขึ้นอีกประมาณ 15-20% ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกภาระเพิ่มขึ้น เพราะกำลังซื้อก็ยังไม่เพิ่มมากขึ้นแต่อย่างใดส่วนเรื่องแรงงานก็ยังเป็นปัญหาที่ยุ่งยาก เพราะจะต้องมีค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น ซึ่งแต่ละบริษัทต้องมีวิธีบริหารจัดการของตนเอง โดยทุกอย่างถือเป็นความท้าทายในปี 2565 เป็นอย่างมาก

ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 คาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 50% (พื้นที่กทม.-ปริมณฑล)จากฐานเดิมที่มีการเปิดตัวต่ำอยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมาเพียง 26,000 หน่วย (ลดลงไป 29% จากปี 2563) โดยบ้านระดับกลาง ราคา 5-10 ล้านบาทยังคงเป็นพระเอก เนื่องจากกำลังซื้อระดับนี้ยังมีมาก ขณะที่ตลาดระดับล่างแม้จะมีดีมานด์ที่มาก แต่ก็เป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องยอด Reject มากที่สุด

ส่วนมาตรการต่างๆที่ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯส่งหนังสือร้องเรียนไปยังภาครัฐเพื่อให้ช่วยเหลือภาคธุรกิจนั้น มีทั้งมาตรการระยะสั้นและระยะยาว เพื่อต้องการให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเอง ซึ่งอยากให้ภาครัฐคงค่าธรรมเนียมการจดจำนอง และการโอน บ้านหลังแรกอย่างถาวร แต่ที่ผ่านมาหลายมาตรการภาครัฐยังไม่ตอบสนองมากนัก มีเพียงเรื่องการผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)ชั่วคราวถึงปลายปี 2565 เท่านั้น ทำให้เริ่มมีบรรยากาศการซื้อขายที่ดีขึ้น หากทุกอย่างฟื้นตัว ก็อยากให้สถาบันการเงินผ่อนคลายความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อยด้วย เพื่อให้ผู้บริโภคมีบ้านได้ง่ายขึ้น

ทั้งนี้จากการแพร่ระบาดของวิกฤติโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯมีการปรับตัวเป็นอย่างมาก ด้วยการนำเทคโนโลยีต่างๆมาใช้เพื่อส่งเสริมการขายและเพิ่มทางรอดของธุรกิจ เชื่อว่าในปี 2565 คงไม่ต้องมีอะไรให้ปรับตัวมากแล้ว เนื่องจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการทุกรายได้ผ่านวิกฤติที่หนักหนาสาหัสมากันได้แล้ว และมั่นใจว่ากำลังซื้อจะเริ่มกลับมาฟื้นตัว ซึ่งหวังว่าภายในระยะเวลา 1-2 เดือนก็จะเห็นภาพที่ชัดเจนมากขึ้นว่า โควิด-19 สายพันธุ์โอไมครอน (OMICRON) จะมีความรุนแรงระดับไหน แต่ผู้ประกอบการเองก็ต้องมีมาตรการป้องกันที่มากขึ้นด้วยเช่นกัน

“ผมเชื่อว่าความท้าทายในปี 2565 ก็คือเรื่องซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามา ว่าจะสมดุลกับกำลังซื้อ และดีมานด์สามารถเข้าถึงสินค้าได้ แต่ก็แอบหวั่นว่าซัพพลายจะเข้ามามากเกิน เพราะดีมานด์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่”

ฟันธงอสังหาฯปี’65 ยังไม่ฟื้น อัตราการดูดซับยังน้อย

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย  กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯมองว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2565 น่าจะดีกว่าปี 2564 แม้ว่าในช่วงปี 2562-2564 ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะมีการชะลอตัวไปประมาณ 30-40% ก็ตาม แต่อสังหาฯบางตลาดก็ดีขึ้นถึงประมาณ 30% ส่วนตลาดคอนโดฯนั้น ผู้ประกอบการบางรายมีการออกมาคาดการณ์ว่าในปี 2565 ตลาดจะดีขึ้นประมาณ 70% จึงเตรียมแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก

โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากวิกฤติโควิด-19 ทำให้มีผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปเป็นจำนวนมาก แต่ในปี 2565 ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวและเร่งการเปิดตัวโครงการใหม่กันมากขึ้น เพราะหลายรายซื้อที่ดินเตรียมรอการพัฒนาไว้แล้ว บางรายก็เป็นการพัฒนาโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวจากในช่วงปี 2564

“มองว่าซัพพลายใหม่ที่จะเกิดขึ้นต้องสะท้อนถึงดีมานด์ด้วย ซึ่งหวั่นว่าหากผู้ประกอบการแห่กันเปิดตัวโครงการใหม่กันมาก แต่ดีมานด์ยังไม่ค่อยฟื้นตัว เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือน และเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น ดีมานด์บางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงราคาสินค้าได้ ซึ่งยังไม่มีปัจจัยอะไรมาช่วยมากนัก จึงฟันธงว่าตลาดอสังหาฯในปี 2565 ยังไม่ดีขึ้น เพราะอัตราการดูดซับยังน้อยไม่ถึง 1.1% และน่าจะลากยาว เนื่องจากพื้นฐานด้านท่องเที่ยวและส่งออกยังไม่เป็นบวก”

นายมีศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในเรื่องมาตรการของภาครัฐนั้นมองว่ายังไม่มีแนวโน้มที่จะต่ออายุมาตรการการจดจำนองและการโอน เพราะปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-performing Loan : NPL)ในปี 2565 ยังมีอีกมากและแนวโน้มจะยิ่งชัดเจนมากขึ้น และคิดว่าภาครัฐควรผลักดันเรื่องการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3% เหลือ 0.01%

สำหรับอสังหาฯที่จะเป็นพระเอกมาแรงในปี 2565 จะเป็นโครงการแนวราบระดับกลาง-บน โดยที่ผ่านมามีแรงซื้อจากนักลงทุนชาวจีนที่ดำเนินการผ่านนอมินี จึงอยากให้ภาครัฐออกกฎหมายผลักดันให้อย่างถูกต้อง เพื่อที่จะได้สามารถแก้ไขปัญหาได้อย่างทันท่วงที เพราะที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันนักลงทุนชาวจีนยังใช้นอมินีซื้อที่ดินแปลงใหญ่มากขึ้น เพื่อพัฒนาอสังหาฯในการขายคนจีนด้วยกันมากขึ้น ส่วนใหญ่จะเห็นในพื้นที่พัทยา ,เชียงใหม่ และเชียงราย จึงอยากให้ภาครัฐให้ความสำคัญเรื่องดังกล่าว เพราะมิเช่นนั้นจะเกิดปัญหาเหมือนทัวร์ศูนย์เหรียญ (Zero-Dollar Tour)

“ที่ผ่านมาจากการที่ภาครัฐแก้ประมวลกฎหมายที่ดินให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไปได้ แต่จากข้อมูลพบว่าประเทศไทยไม่มีในลิสต์ที่ชาวต่างชาติระดับ High NetWorth โดยเฉพาะชาวจีน ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับดังกล่าว ส่วนใหญ่จะสนใจซื้อระดับ 4-5 ล้านบาทมากกว่า เพราะชาวจีนถูกจำกัดด้วยนโยบายของรัฐบาลจีน จึงหันมาลงทุนนอกประเทศกันมากขึ้น”นายมีศักดิ์ กล่าว

นายมีศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างปรับตัวรับมือกับวิกฤติเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะช่วงประกาศสั่งปิดแคมป์คนงาน และไซต์งานก่อสร้าง ซึ่งในส่วนโครงการที่ตนพัฒนาใน จ.ชลบุรี ก็ประสบปัญหาเช่นกัน แต่ก็ป้องกันด้วยวิธีการตรวจแบบ Antigen Test Kit (ATK) เพื่อป้องกันการติดเชื้อ และหากพบผู้ติดเชื้อ ก็จะสามารถแยกออกไปรักษาตัวได้อย่างทันท่วงที จึงอยากให้ภาครัฐมีมาตรการการใช้วิธีการตรวจแบบ ATK ในทุกไซต์งานก่อสร้างในทุกสัปดาห์ เพื่อป้องกันการติดเชื้อและแพร่ระบาด ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจและภาคธุรกิจสามารถเดินต่อไปได้

“สิ่งที่ท้าทายที่สุดในปี 2565 หากมองในระยะยาวก็คือเรื่องสภาวะเศรษฐกิจและรายได้ครัวเรือน เช่น จ.ชลบุรี รายได้หลักจะอยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรม และท่องเที่ยว แต่ที่ผ่านมาโรงงานมีการขยายตัวใหม่น้อยมาก ทำให้กำลังการผลิตน้อยตามไปด้วย ทำให้รายได้ไม่พอเพียง การซื้อบ้านก็ไม่เกิดขึ้น จึงไม่มั่นใจว่าในปี 2565 อัตราการดูดซับจะมีมากน้อยเพียงใด เนื่องจากวัสดุก่อสร้างก็ปรับราคาขึ้นไปไม่ต่ำกว่า 5% แล้ว  อีกทั้งผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ(GDP)ของปี 2560-2561 ที่ผ่านมาโตต่ำที่สุดในอาเซียน อีกทั้งธนาคารโลก (World Bank)ก็มีการประเมินเศรษฐกิจไทยและGDP ที่ต่ำสุดเช่นกัน” นายมีศักดิ์ กล่าวในที่สุด

ดีมานด์คอนโดฯเริ่มฟื้นตัวชัดเจนในปี’66

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2565 โดยเฉพาะดีมานด์คอนโดมิเนียมจะค่อยๆฟื้นตัวดีขึ้น และจะเห็นได้อย่างชัดเจนในปี 2566 ส่วนสถานการณ์ต่างๆที่รัฐบาลเคยประกาศล็อกดาวน์ไป ก็ต้องเร่งผลักดันให้สถานการณ์กลับคืนสู่สภาวะปกติ เพื่อเร่งให้ GDP ในประเทศโตตามเป้าหมาย ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องที่ง่ายนัก

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 คงต้องจับตาดูในแต่ละไตรมาส เพราะต้องรอดูการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและรายได้ของครัวเรือนเป็นหลัก  แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการทุกรายมีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่แล้ว และส่วนใหญ่จะเข้าไปพัฒนาในทำเลที่มีการแข่งขันไม่มากนัก เพื่อลดความเสี่ยง

สำหรับสินค้าที่คาดว่าจะเป็นพระเอกในปี 2565 คือคอนโดฯระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ เพราะดีมานด์กลุ่มดังกล่าวยังเป็นฐานสามเหลี่ยมที่ใหญ่ ขณะที่กลุ่มระดับกลาง-บน ราคา 3-7 ล้านบาท ดีมานด์ยังมีกำลังซื้อ แต่ฐานยังไม่ใหญ่มากนักเมื่อเทียบกับกลุ่มระดับ 1 ล้านบาทต้นๆ

ด้านมาตรการที่อยากให้ภาครัฐเร่งช่วยเหลือคือ มาตรการการลดค่าจดจำนองและการโอน ด้วยการไม่จำกัดราคา แต่ได้รับสิทธิ์ที่ระดับราคา 3 ล้านบาทแรกทั้งหมด ซึ่งรวมไปถึงบ้านมือสอง และบ้านสั่งสร้างด้วย เพื่อกระตุ้นให้คนอยากมีบ้านมากขึ้น

สำหรับเทคโนโลยีใหม่ๆที่จะนำมาใช้ในปี 2565 นั้นมองว่า ด้วยระบบเทคโนโลยีการสื่อระดับ 5G และ 6G ทำให้การดำเนินการในธุรกิจได้เร็วขึ้นและสั้นลง ดังนั้นแนวโน้มการใช้เทคโนโลยีในการดำเนินธุรกิจจึงมีความจำเป็นมากขึ้น

“มองว่าการต้องติดตามพฤติกรรมความต้องการผู้บริโภคให้ทันและเร็วขึ้น คือสิ่งที่ท้าทายที่สุดในปี 2565 เพราะหากใช้ลูกค้าเป็นศูนย์กลาง ก็ยิ่งจำเป็นมากขึ้น เนื่องจากตลาดจะเป็นของผู้ซื้อมากขึ้นนั้นเอง”

คงต้องจับตาดูกันว่าในปี 2565 นี้วิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะจางหายไปหรือไม่ เศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯจะฟื้นหรือชะลอตัว  และภาครัฐจะมีมาตรการอะไรออกมากระตุ้นให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย และให้ดีมานด์เข้าถึงสินค้า เพื่อสนองนโยบายภาครัฐที่อยากให้คนไทยมีบ้านหรือไม่