ผลสำรวจของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center : EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 มีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างช้า ๆ จากการเลื่อนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป และคนส่วนใหญ่มองว่าการฟื้นตัวของตลาดยังต้องอาศัยมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ ขณะที่พฤติกรรมในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่สนใจแนวราบที่ระดับราคาเข้าถึงได้ และตลาดบ้านมือสองยังได้รับความสนใจค่อนข้างมาก โดยตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 หลายด้านทั้งความต้องการที่ชะลอตัวและพฤติกรรมในการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป

ทั้งนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มรายได้เปราะบาง ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก ทำให้มีการเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 2-3 ปีข้างหน้า และการลดงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยลง จากข้อจำกัดต่าง ๆ เช่น รายได้ลดลง วงเงินกู้ที่ได้รับจากธนาคารลดลง โดยตลาดต่างจังหวัดยังชะลอตัว นอกจากการชะลอตัวของ Real Demand ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการฟื้นตัวช้าของเศรษฐกิจแล้ว ยังรวมถึงการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพื่อการลงทุนและเพื่อเตรียมเกษียณ ขณะที่การซื้อของตลาดต่างชาติยังฟื้นตัวได้ช้า โดยเชียงใหม่ เป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจในการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด

คนส่วนใหญ่หันมาสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอยในยุค New normal และเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น และพบว่าส่วนใหญ่สนใจซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากข้อจำกัดของกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ ซึ่งเป็นระดับราคาที่อาจเข้าถึงแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวบ้านแฝดได้ค่อนข้างยาก จึงเป็นโอกาสของตลาดทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ

อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังซื้อยังเปราะบางส่งผลให้คนสนใจที่อยู่อาศัยมือสองค่อนข้างมาก จากราคาที่ถูกกว่าโครงการใหม่ อีกทั้งยังต้องการอยู่ในทำเลที่สะดวก เช่น ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษา ซึ่งอาจหาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในราคาที่ถูกได้ยากในบางทำเล

ทั้งนี้การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องอาศัยปัจจัยกระตุ้น โดยมาตรการภาครัฐ ทั้งมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ซึ่งทำให้สามารถกู้ได้ 100% และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการจัดโปรโมชันของผู้ประกอบการ ในช่วง COVID-19 กระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้เร็วขึ้น

นอกเหนือจากทำเล รูปแบบของที่อยู่อาศัย และระดับราคาแล้ว ผู้บริโภคยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยในหลายด้าน รวมถึงบริการหลังการขายที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย โดยเทคโนโลยี มีส่วนต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมากขึ้น โดยเฉพาะเทคโนโลยีที่เกี่ยวกับระบบความปลอดภัย และการจัดการพลังงาน ที่จะช่วยอำนวยความสะดวก และประหยัดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้อยู่อาศัย

อีกทั้งความปลอดภัยเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกวัยให้ความสำคัญสูงสุด โดยระบบเตือนภัยต่าง ๆ เป็นอุปกรณ์ Smart Home ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยากให้มีติดตั้งในที่อยู่อาศัยมากที่สุด รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยภายในโครงการที่ต้องได้มาตรฐาน รองลงมาคือ ปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนหรือจัดสรรใหม่ได้ตามความต้องการของผู้อยู่อาศัยในแต่ละสถานการณ์

นอกจาก 2 ปัจจัยหลักข้างต้น ปัจจัยที่คนแต่ละช่วงวัยให้ความสำคัญลำดับถัดมา ได้แก่

–Gen Y&Z : แม้จะต้องการความเป็นอิสระส่วนตัวสูง แต่ในการอยู่ร่วมกับสมาชิกในครอบครัวก็ยังให้ความสำคัญกับ Universal Design ที่คำนึงถึงคนกลุ่มต่าง ๆ ในครอบครัว เช่น เด็กเล็ก ผู้สูงอายุ สัตว์เลี้ยง

-Gen X และ baby boomer ให้ความสำคัญกับการออกแบบและระบบต่าง ๆ ที่ช่วยประหยัดพลังงาน สะท้อนการให้ความสำคัญกับการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว

นอกจากนี้ ทุกช่วงวัยให้ความสำคัญกับทางเลือกในการ Customize รูปแบบ หรือวัสดุต่าง ๆ ได้

โดยแอปพลิเคชันติดต่อนิติบุคคลเป็นบริการหลังการขายที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสูงที่สุด สะท้อนถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกรวดเร็วในการติดต่อ และการเข้าถึงเทคโนโลยีที่จะมีส่วนช่วยอำนวยความสะดวกต่อผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

ทั้งนี้ EIC มองว่าผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีต้นทุนที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดยังมีข้อจำกัดอยู่มากจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวได้ช้า ส่งผลให้ต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เน้นตอบโจทย์กลุ่มที่มีศักยภาพ ตลอดจนการบริหารความเสี่ยงและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว อาทิ นำเสนอความคุ้มค่า และสร้างความแตกต่าง

ความท้าทาย

ทั้งนี้การฟื้นตัวในระยะข้างหน้า เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่ยังต้องติดตามสถานการณ์กำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้เปราะบาง โดยต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และราคาที่ดิน อีกทั้งยังมีโอกาสในการเกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน ส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ต้องเป็นไปอย่างอย่างระมัดระวัง และมีการบริหารความเสี่ยง

การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19 ผู้ประกอบการยังสามารถเจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อ / มีศักยภาพ โดยยังมีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางกลุ่มตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นในช่วงที่ COVID-19 ระบาด จากการจัดโปรโมชันของผู้ประกอบการ การซื้อก่อนที่ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้น รวมถึงมีการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อตอบโจทย์อยู่อาศัยที่บ้านมากขึ้น

อีกทั้งต้องนำเสนอความคุ้มค่า ด้วยสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยขั้นพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งความปลอดภัย และความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชัน / การออกแบบให้เหมาะสมต่อการอยู่อาศัย รวมไปถึงสร้างความแตกต่างด้วยสินค้า และบริการใหม่ ๆ เช่น สภาพแวดล้อมและบริการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ เทคโนโลยี / บริการใหม่ ๆ ทางเลือกให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เลือกจ่ายเงินเพิ่ม สำหรับบริการหรือเทคโนโลยีใหม่ ๆ เพื่ออำนวยความสะดวก และประหยัดค่าใช้จ่ายได้ในระยะยาว

การสํารวจความคิดเห็นผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัยของ EIC (EIC Real Estate Survey) ผ่านช่องทางออนไลน์ Monkey Survey ระหว่างวันที่ 20 กุมภาพันธ์ ถึง 7 มีนาคม 2565 มีผู้ตอบแบบสอบถามทั้งสิ้น 3,193 คน

วิกฤติ COVID-19 ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไร?

กําลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว อย่างต่อเนื่องจาก ผลกระทบของการ แพร่ระบาดของ COVID-19 โดยเฉพาะในกลุ่มกําลังซื้อระดับ ปานกลาง-ล่างที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ส่งผลให้มีการชะลอ แผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปหรือลดงบประมาณในการซื้อลง

ผู้ตอบแบบสอบถามมากกว่าครึ่งเห็นด้วยว่า COVID-19 ทำให้ต้องพิจารณาแผนการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งชะลอระยะเวลาในการซื้อออกไปหรือลดงบประมาณ ในการซื้อลง จากความกังวลเกี่ยวกับรายได้และความมั่งคั่งที่ลดลง โดยกลุ่มผู้มีรายได้น้อยยังคงมีความกังวลค่อนข้างมาก ทั้งนี้แม้แต่ในกลุ่มที่มีรายได้สูง (มากกว่า 100,000 บาท/เดือน) ที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าโดยเฉพาะในด้านงบประมาณซื้อส่วนใหญ่รายครึ่งหนึ่งก็ยังมีความกังวลและเลื่อนแผนการซื้อ ที่อยู่อาศัยออกไป

กําลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังมี ความเปราะบาง ส่วนใหญ่ยังไม่มีแผน จะซื้อจากความกังวล ด้านรายได้ และค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ขณะที่บางกลุ่มเพิ่งซื้อไป จากการที่ผู้ประกอบการมีการนําเสนอโปรโมชัน เพื่อระบายสต๊อก ในช่วงที่ผ่านมา

COVID-19 ส่งผล กระทบต่อตลาด ที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านการเข้าชมโครงการ การเลื่อนซื้อที่อยู่อาศัย และการลดงบประมาณ ซื้อที่อยู่อาศัยลง

การแพร่ระบาดของCOVID-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านการเข้าชมโครงการ การเลื่อนซื้อที่อยู่อาศัย และการลดงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยลง โดยกลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ 67% ระบุว่า การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้มีการเลื่อนหรือชะลอการเข้าชมโครงการ ออกไปในช่วงที่มีการระบาดอย่างรุนแรง สะท้อนว่าการเพิ่ม ช่องทางการขายอื่นๆ อาทิ ออนไลน์ และการนําเทคโนโลยีมาช่วยในการชมโครงการมีความสำคัญมากขึ้น

โดยกลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ ระบุว่า มีการเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัย ออกไป 2-3 ปีข้างหน้าจากความกังวลทางด้านรายได้ ทั้งรายได้ในปัจจุบันที่ลดลง และความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต สะท้อนการฟื้นตัวช้าของตลาดที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ผลกระทบทางเศรษฐกิจยังส่งผลให้กลุ่มตัวอย่างราวครึ่งหนึ่งลดงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยลง จากข้อจํากัดต่าง ๆ เช่น รายได้ลดลง วงเงินกู้ที่ได้จากสถาบันการเงินจํากัด จากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการนําเสนอโปรโมชัน และนําเสนอความคุ้มค่า เพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ดี ในช่วงการระบาดของ COVID-19 การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจะถูกกระตุ้น จากปัจจัยด้านราคา และการอยู่อาศัยที่บ้านมากขึ้น โดยยังมีกลุ่มตัวอย่างส่วนหนึ่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ในช่วงการระบาดของ COVID-19 โดยราคายังเป็นปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างดี โดยกลุ่มตัวอย่างที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ระบุเหตุผลที่การ ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น จากการจัดโปรโมชันของ ผู้ประกอบการ และเป็นการซื้อก่อนที่ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อตอบ โจทย์การอยู่อาศัยที่บ้านมากขึ้น เช่น ทำงานที่บ้าน เรียน ออนไลน์  โดยกลุ่มตัวอย่างที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่ระบุว่าซื้อที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รองลงมาเป็น 3-5 ล้านบาท สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง ที่ผู้ประกอบการจะสามารถระบายสินค้ากลุ่มนี้ได้แม้มีการแพร่ระบาดของ COVID-19

แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัย จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่ผู้บริโภค ส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญกับการซื้อที่อยู่อาศัย ก่อนการซื้อรถยนต์ ส่วนมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐจะมีผลเพียงในระยะสั้น แต่ยังมีส่วนสำคัญที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้บางส่วน ในภาวะเศรษฐกิจ ที่ยังฟื้นตัวได้ช้า การออกมาตรการสนับสนุนตลาดอย่างต่อเนื่อง จึงน่าจะเป็นปัจจัยเสริมที่ช่วยเร่งการฟื้นตัวในระยะต่อไป

โดยผู้ตอบแบบสอบถามมากกว่า 3 ใน 4 เห็นด้วยว่ามาตรการภาครัฐทั้งการผ่อนคลาย LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีส่วนกระตุ้นให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น ขณะที่การกระตุ้นโดยโปรโมชันจากผู้ประกอบการมีสัดส่วนผู้เห็นด้วยน้อยกว่าไม่มากนัก ซึ่งผลสํารวจสะท้อนการให้เห็นความจําเป็นของการสนับสนุนจากทั้งภาครัฐและผู้ประกอบการต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในระยะสั้นที่การฟื้นตัวของ กําลังซื้อยังเป็นไปอย่างช้า ๆ รวมถึงในระยะกลางที่คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดฟื้นตัวกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด COVID-19 ได้เร็วขึ้น

ที่อยู่อาศัยแบบไหนตรงใจผู้บริโภค?

อย่างไรก็ตามผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจที่อยู่อาศัย แนวราบ ในกลุ่มบ้าน เดี่ยว บ้านแฝด จากความเป็นส่วนตัว และ พื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอ ทั้งในส่วนของรูปแบบ บ้านโครงการ หรือ บ้านสร้างเองซึ่งจะ มีค่าใช้จ่ายถูกกว่า เนื่องจากมีที่ดินอยู่แล้ว และสามารถปรับแต่งพื้นที่ได้ตามต้องการ

โดยผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่กว่า 39% สนใจบ้านเดี่ยวสร้างเอง ขณะที่อีก 36% ก็สนใจประเภทบ้านเดี่ยว-บ้านแฝดในโครงการ แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นที่นิยมมากที่สุดในทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่อย่าง Gen Y + Z จากเหตุผลด้านความเป็นส่วนตัว และด้านพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอหรือพอเหมาะกับการดูแล

ประเภทที่ได้รับความสนใจรองลงมา คือ คอนโดมิเนียมที่ 15% (High-Rise 8% และ Low-Rise 7%) จากเหตุผลด้านความสะดวก ในการเดินทางและความสะดวกในการดูแลพื้นที่ โดยเฉพาะกลุ่ม Baby Boomer ที่อาจไม่ได้อาศัยอยู่กับลูกหลาน หรือซื้อเพื่อเป็น สถานที่เปลี่ยนบรรยากาศ รวมถึงซื้อเพื่อการลงทุนให้บุตรหลาน

อย่างไรก็ตาม กําลังซื้อในปัจจุบันที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างจํากัดจาก การถูกกดดันรอบด้าน ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคาเข้าถึงได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่อาจเข้าถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ได้ค่อนข้างยาก จึงเป็นโอกาสของตลาดทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ

โดยที่อยู่อาศัยระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไปแต่ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีคนเลือกมากที่สุดในทุกช่วงรายได้ที่ไม่เกิน 100,000 บาท/เดือน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาท/เดือน ซึ่งมี ผู้เลือกเกินกว่า 50% จึงเป็นโอกาสที่ดีของตลาดทาวน์เฮาส์และคอนโดฯ ที่ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาดังกล่าว ในการพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการด้านพื้นที่ใช้สอยของผู้ซื้อ และด้านอื่นๆให้ได้มากขึ้น สะท้อนให้เห็นกําลังซื้อที่ยังคงเปราะบาง และความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับ ราคาที่เข้าถึงได้ ซึ่งเหตุผลที่เลือกที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ส่วนใหญ่เป็นปัจจัยด้านการเดินทาง พื้นที่ใช้สอย และความสอดคล้องกับงบประมาณ

สถานการณ์ของกําลังซื้อที่ยังคงอ่อนแอในปัจจุบันส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองกลายเป็น อีกตัวเลือกที่น่าสนใจ ด้วยราคาที่ถูกกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่มีบริบท เชิงพื้นที่และทำเลที่ตั้งที่ใกล้เคียงกัน

โดยผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่เกือบ 2 ใน 3 และสัดส่วนมากกว่าครึ่งในทุกช่วงอายุสนใจ ที่อยู่อาศัยมือสอง  โดยเหตุผลหลักเป็นด้านราคาที่ถูกกว่าโครงใหม่เมื่อเปรียบเทียบที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกัน พื้นที่ใกล้เคียงกัน ในทำเลที่ต้องการ สะท้อนกําลังซื้อที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านราคามากขึ้น นอกเหนือจากปัจจัยด้านความใหม่ยังไม่ผ่านการใช้งานของที่อยู่อาศัย หากได้ในทำเลที่ต้องการ

เหตุผลที่จะซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งหลังที่ 1 และ หลังที่ 2 สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่ม Real Demand โดยผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ที่มีแผนจะซื้อที่ยู่อาศัย ยังเป็นการซื้อในกลุ่ม Real Demand โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อ ที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิต ทั้งด้านการอยู่อาศัย เช่น ขนาดพื้นที่ที่เหมาะสม ความเป็นส่วนตัว รวมไปถึงความสะดวกด้านการเดินทาง รองลงมาเป็น กลุ่ม Real Demand ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป เพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆ เช่น อยู่อาศัยยามเกษียณ ซื้อให้บุตรหลาน สะท้อนโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อเจาะกลุ่ม Real Demand ได้มากขึ้น ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อการลงทุน เก็งกําไร หรือปล่อยเช่ามีสัดส่วนน้อยกว่ากลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real Demand ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุนอาจต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง

การพัฒนาที่อยู่แนวราบ ในกรุงเทพฯ ชั้นกลางไป ถึงชั้นนอกยังตอบสนอง ความต้องการของผู้มีแผนจะซื้อได้ดี เช่นเดียวกับในปริมณฑลที่มีแนวโน้มได้รับความนิยม จากผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยพื้นที่ขนาดใหญ่ขณะที่กลุ่มคอนโดฯยังเป็นโอกาสของทําเลใจกลางเมืองและพื้นที่ ใกล้เคียง

ทั้งนี้ทําเลที่มีศักยภาพที่ยังคงได้รับความสนใจ  สำหรับตลาดคอนโดฯ พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ได้แก่ อโศก สุขุมวิท สีลม สาทร ลุมพินี ปทุมวัน และราชเทวี ,พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ได้แก่ ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง พระราม 9

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ได้แก่ ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง พระราม 9 • ปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี (ปากเกร็ด รัตนาธิเบศร์ ติวานนท์ บาง กรวย ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ บางใหญ่)

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดยังฟื้นตัวได้ช้า โดยสัดส่วนผู้ที่สนใจยังน้อย อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอาจทำการตลาด ระบายสินค้าคงเหลือ ในกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยยามเกษียณ

โดยจังหวัดที่กลุ่มตัวอย่างมีสัดส่วนสนใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด ได้แก่ เชียงใหม่ รองลงมาคือ ชลบุรี และนครราชสีมา ตามลําดับ อย่างไรก็ตาม สัดส่วนผู้ที่สนใจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดยังน้อย ประกอบกับกําลังซื้อของคนในพื้นที่ที่เป็น Real Demand ยังฟื้นตัวช้า จึงทําให้ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด ยังฟื้นตัวได้ช้ากว่าตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่มองหาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดเพื่ออยู่อาศัยยามเกษียณ ดังนั้นผู้ประกอบการอาจทำการตลาดระบายสินค้าเจาะกลุ่มดังกล่าว

บริการลักษณะใดตรงใจผู้บริโภค?

จากผลการสำรวจพบว่าความปลอดภัยเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญสูงสุด โดยมากกว่า 60% ยังให้ความสําคัญกับปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ ขณะที่เทคโนโลยี / บริการใหม่ๆยังมีความสําคัญน้อยกว่าปัจจัยอื่นๆ อย่างไรก็ตาม Smart Home ในกลุ่ม ระบบเตือนภัย และความปลอดภัย ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นลําดับต้นๆ สอดคล้องกับการให้ความสําคัญด้านความ ปลอดภัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รองลงมาคือ ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชัน/การออกแบบให้เหมาะสมต่อการอยู่อาศัย

นอกจากความปลอดภัย และพื้นที่ใช้อยภายในบ้านที่มีความยืดหยุ่นแล้ว ปัจจัยอื่นๆ ที่ผู้คนให้ความสําคัญรองลงมายังมีความแตกต่างกันในแต่ละช่วงวัย เช่น

–Gen Y&Z : แม้จะต้องการความเป็นอิสระส่วนตัวสูง แต่ในการอยู่รวมกับสมาชิกในครอบครัวก็ยังให้ความสําคัญกับ Universal Design ที่คํานึงถึงคนกลุ่มต่าง ๆ ในครอบครัว เช่น เด็กเล็ก ผู้สูงอายุ สัตว์เลี้ยง

–Gen X และ Baby Boomer ให้ความสําคัญกับการออกแบบและระบบต่าง ๆ ที่ช่วยประหยัดพลังงาน สะท้อนการให้ความสําคัญกับการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว

–ทุกช่วงวัย ให้ความสําคัญกับทางเลือกในการ Custom รูปแบบ หรือวัสดุต่าง ๆ ได้โดยผู้ประกอบการอาจใช้กลยุทธ์นําเสนอทางเลือกสําหรับผู้ซื้อ เช่น สีของบ้าน ประเภทวัสดุ รูปแบบ Layout บ้านที่แตกต่างกัน

ทั้งนี้แอปพลิเคชันติดต่อนิติบุคคล มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสูงที่สุด สะท้อนถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวก รวดเร็วในการติดต่อและ การเข้าถึงเทคโนโลยีที่จะช่วยอํานวยความสะดวก โดยพบว่าผู้ตอบแบบสอบถามเกินกว่า 70% ยอมจ่ายเงินเพิ่มขึ้นสําหรับโครงการที่นําเทคโนโลยีมาช่วยประหยัด ค่าใช้จ่ายในระยะยาว

นัยต่อธุรกิจ

การฟื้นตัวในระยะข้างหน้าเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่ยังต้องติดตามสถานการณ์กําลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้เปราะบาง ที่คาดว่าจะฟื้นตัวได้อย่างจํากัด และปัจจัยด้านราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากต้นทุนการก่อสร้าง และราคาที่ดินที่สูงขึ้น ที่จะเป็นปัจจัยท้าทายสำคัญต่อการฟื้นตัวในระยะต่อไป อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจะเป็นกลุ่มนําการฟื้นตัว จากความนิยมที่ได้รับอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดคอนโดฯอาจเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวมากขึ้นในระยะกลาง เมื่อจำนวนหน่วยเหลือขายลดลง และรถไฟฟ้าสายใหม่ทยอยเปิดให้บริการ

ภาวะอุปทานส่วนเกินยังคงเป็นความเสี่ยงสูงผลให้การเปิดโครงการใหม่ ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง และมีการบริหารความเสี่ยง   แม้สถานการณ์การแพระระบาดจะมีแนวโน้มคลี่คลายมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มกลับมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่กันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มแนวราบ หลังจากต้องชะลอหรือระงับไปหลาย โครงการตั้งแต่เริ่มมีการระบาดของ COVID-19 แต่ด้วยสถานการณ์ของกําลังซื้อในปัจจุบันที่ยังเปราะบาง และการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในระยะต่อไป ทําให้ผู้ประกอบการยังคงต้องพิจารณาการเปิดโครงการ ใหม่อย่างรอบคอบ โดยเฉพาะตลาดแนวราบที่มีแนวโน้มแข่งขันกันเข้มข้นมากขึ้น บางทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง จนมีความเสี่ยงของภาวะอุปทานส่วนเกินก็อาจต้องเพิ่มความระมัดระวัง เช่นเดียวกับ การเปิดโครงการแต่ละประเภทในระดับราคาที่ยังมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูง

ต้นทุนที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งราคาวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูง ปัญหาด้านแรงงานไม่เพียงพอต่อความต้องการ รวมถึงราคาที่ดินในทำเลศักยภาพที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจเป็นสาเหตุที่ทำอัตรากําไรผู้ประกอบการลดลง หรือ ผู้ประกอบการต้องกลับมาทบทวนแผนการเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง การแข่งขันจากบ้านมือสองมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากการหาที่ดินผืนใหญ่ในทำเลศักยภาพที่อาจหาได้ยากขึ้น จะเป็นโอกาสสสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ที่จะเข้ามาแข่งขันและได้รับความสนใจมากขึ้นจากการตอบโจทย์ทั้งด้านราคา ทำเล และพื้นที่ใช้สอย

โดยกําลังซื้อของกลุ่มรายได้ระดับปานกลาง-บน ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่ามีแนวโน้มฟื้นตัวได้ดี แต่ก็มีการวางแผนการใช้เงินอย่างระมัดระวัง โดยที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลาง (ไม่เกิน 10 ล้านบาท) ในทําเลศักยภาพ พร้อมกับโปรโมชันที่ น่าสนใจ อาจดึงดูดกําลังซื้อกลุ่มดังกล่าวได้ ในระยะต่อไป

ปัจจุบันผู้ซื้อให้ความสําคัญกับปัจจัยด้านความคุ้มค่ามากขึ้น นอกจากความคุ้มค่าด้านราคาผ่านการทำโปรโมชันแล้ว การนําเสนอที่อยู่อาศัยที่มีฟังก์ชันครบถ้วน รวมถึงสิ่งอํานวยความ สะดวกและบริการหลังการขายที่ครอบคลุมความต้องการที่หลากหลาย จะช่วยทําให้ผู้ซื้อรับรู้ถึงความคุ้มค่าได้ดียิ่งขึ้น และ อาจเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อนํามาเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจซื้อ

ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญกับความต้องการขั้นพื้นฐานอย่างความปลอดภัยสูงสุด สะท้อนว่าโครงการที่อยู่อาศัยยังต้องสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยการนําเทคโนโลยี Smart Home ในกลุ่มระบบเตือนภัย และความปลอดภัยมาใช้ จะช่วยสร้างความมั่นใจ และกระตุ้นให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจซื้อได้

ในระยะต่อไปที่การแข่งขันมีแนวโน้มเข้มข้นมากขึ้น เพื่อชิงกําลังซื้อที่มีอยู่อย่างจํากัด การแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียวอาจส่งผลกระทบต่อการรักษาอัตรากําไรในระยะยาว การสร้างความแตกต่างให้กับที่อยู่อาศัยและบริการ การพัฒนารูปแบบใหม่หรือการสร้างเอกลักษณ์เฉพาะ อาทิ การออกแบบให้ตอบโจทย์ด้านสิ่งแวดล้อม บริการด้าน สุขภาพ รวมถึงเจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันอย่างยั่งยืนในระยะยาว

ผู้บริโภคยอมจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับโครงการที่มีการนําเอาเทคโนโลยีใหม่ ๆ เพื่ออํานวยความสะดวก และประหยัดค่าใช้จ่ายได้ในระยะยาว โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้น ดังนั้นโครงการเปิดใหม่อาจมีทางเลือกให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เลือกจ่ายเงินเพิ่ม สำหรับบริการหรือเทคโนโลยีที่จะได้รับตามความต้องการของตนเอง