หลังจากมีกระแสข่าวในสื่อโซเชียลเมื่อ 2-3 เดือนที่ผ่านมาว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอ็นด์ของบริษัทมหาชน ตั้งอยู่ติดใกล้กับรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีราชเทวี ได้พับแผนการขายและก่อสร้างโครงการ พร้อมกับขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ที่คุ้นเคยกับทำเลย่านนี้ไปเรียบร้อยแล้ว แต่ก็ยังไม่มีข้อมูลว่าโครงการนั้นเป็นของดีเวลอปเปอร์ค่ายไหนและขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับใครไป
ขณะที่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ 2 รายได้ประกาศแผนเปิดตัวคอนโดฯไฮไรส์ในย่านนี้ คือ กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวโครงการเดอะ รีเซิร์ฟ พญาไท สูง 38 ชั้น จำนวน 130 ยูนิต บนที่ดินขนาด 1 ไร่ติดกับซอยน้อมจิตต์ โดยกำหนดก่อสร้างในปี 2564 และสร้างเสร็จในปี 2567 ปัจจุบันแปลงที่ดินดังกล่าวยังไม่ได้มีการก่อสร้างเกิดขึ้น และได้ขึ้นป้ายให้เช่าที่ดินระยะยาวแทน โดยมีโจนส์แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) รับหน้าที่เป็นตัวแทนปล่อยเช่า
ส่วนกลุ่มไรมอนด์ แลนด์ ได้ประกาศเปิดตัวโครงการใหม่บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่ 2 งานติดถนนใหญ่พญาไท ซึ่งเดิมเป็นอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นประมาณ 14 คูหาตั้งอยู่ใกล้กับซอยเสนากิจ พัฒนาเป็นคอนโดฯไฮไรส์แบรนด์พรีเมียม “เดอะ ลอฟท์” ใช้ชื่อโครงการว่า เดอะ ลอฟท์ ราชเทวี เปิดพรีเซลไปเมื่อช่วงไตรมาส 3 ปี 2562
แต่ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2565 เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2565 ที่ผ่านมา นายกรณ์ ณรงค์เดช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทไรมอนด์ แลนด์ จำกัด (มหาชน) ได้ชี้แจงถึงผลการดำเนินงานในรอบปี 2564 ว่า บริษัทมีผลประกอบการขาดทุนสุทธิ 453 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากการขาดทุนสุทธิ 724 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทได้ตัดสินใจยกเลิกโครงการเดอะ ลอฟท์ ราชเทวี สืบเนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ประกอบกับโครงการดังกล่าวไม่สอดคล้องกับแผนการดำเนินธุรกิจของบริษัท
ขณะที่ข้อมูลประจำปี (แบบ 56-1) สิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 ระบุว่า โครงการเดอะ ลอฟท์ ราชเทวีมียอดขายแล้ว 22% คิดเป็นมูลค่ายอดขาย 645 ล้านบาท
ทั้งนี้โครงการเดอะ ลอฟท์ ราชเทวี พัฒนาเป็นคอนโดฯสูง 33 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น จำนวน 273 ยูนิต พร้อมที่จอดรถ 177 คัน มูลค่าโครงการกว่า 3,779 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งโครงการดังกล่าวได้ผ่านการรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ไปตั้งแต่ปี 2563 และมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนในปี 2566 แต่จนถึงปัจจุบันยังไม่ได้เริ่มงานก่อสร้าง
ล่าสุดแปลงที่ดินดังกล่าวได้ถูกกลุ่มแสนสิริซื้อไปเรียบร้อยแล้ว หลังจากได้ปูพรมกว้านซื้อแลนแบงก์เกือบ 30 แห่งเพื่อเตรียมเปิดคอนโดฯใหม่ทั่วประเทศรวมมูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งในกรุงเทพฯ เมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ อาทิ ย่านราชเทวี เจริญนคร พหลโยธิน และจังหวัดภูเก็ต เป็นต้น
ย้อนตำนานทำเลทองย่านราชเทวี
พื้นที่ย่านราชเทวีในอดีตที่ผ่านมาถือเป็นย่านการค้าเก่าแก่ เพราะพิกัดของย่านนี้อยู่ไม่ไกลจากย่านการค้าชื่อดัง “ประตูน้ำ” ทำให้พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันเคยเป็นแหล่งรวมร้านถ่ายรูปล้างรูปจากกล้องฟิล์ม โรงหนังขนาดใหญ่ แต่หลังจากมีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ที่มีเส้นทางพาดผ่านย่านราชเทวี รวมทั้งมี ”สถานีราชเทวี” ตั้งอยู่บนย่านนี้ด้วย ทำให้ศักยภาพของที่ดินในบริเวณนี้มีมูลค่ามากขึ้น พื้นที่เดิมของโรงภาพยนตร์ ร้านถ่ายรูป และอาคารพาณิชย์ต่างๆ ที่ตั้งเรียงรายอยู่ริมถนนใหญ่ ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่า คุ้มราคากับที่ดินที่เพิ่มขึ้น
ส่งผลให้พื้นที่โดยรอบ “สถานีราชเทวี”ในปัจจุบัน แทบจะไม่หลงเหลืออาคารพาณิชย์อยู่ในบริเวณนี้แล้ว เพราะเปลี่ยนเป็นโครงการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ร้านอาหารไปหมดแล้ว หลังจากที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนเข้าไปเสนอซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์กันอย่างต่อเนื่อง
โดยโครงการคอนโดฯแรกๆ ที่เข้ามาเปิดขายในทำเลย่านนี้จะอยู่ในช่วงปี 2537 – 2538 มียูนิตรวมกันประมาณ 2,182 ยูนิต แต่หลังจากวิกฤตต้มยำกุ้งก็ไม่มีโครงการคอนโดฯใหม่เกิดขึ้นในย่านนี้อีก จนกระทั่งกลุ่มเอพี ไทยแลนด์ ได้เริ่มเข้ามาลงทุนเปิดตัวคอนโดฯ “บ้านกลางกรุง” ในช่วงปี 2548 หลังจากนั้นก็ได้เปิดขายโครงการใหม่ๆ ตามมาอีก 2 โครงการในพื้นที่รอบๆ สถานีราชเทวี
คอนโดฯแห่เปิดตัวกว่า 7 พันยูนิต
ปัจจุบันในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี รวมถึงพื้นที่ข้างเคียงของสถานีพญาไท มีโครงการคอนโดฯเปิดขายแล้วทั้งหมด 23 โครงการ จำนวนรวม 7,725 ยูนิต ส่วนใหญ่จะเปิดขายกันมากในช่วงปี 2551 และปี 2553 โดยเฉพาะในปี 2551 มีคอนโดฯเปิดขายมากกว่า 1,511 ยูนิต
สำหรับดีเวลอปเปอร์ที่เปิดขายคอนโดฯในย่านนี้ ส่วนใหญ่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ หรือเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง เช่น กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์),อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์,กลุ่มแสนสิริ,กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท,กลุ่มศุภาลัย,กลุ่มโนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์,เมเจอร์ ดีเวลอปเม้นท์ และสยามนุวัตร เป็นต้น
ขณะที่อัตราการขายของคอนโดฯในย่านนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 85% ถือว่าค่อนข้างสูง เพราะว่าทำเลและศักยภาพของพื้นที่ตอบโจทย์ลูกค้าทั้งซื้ออยู่เองและซื้อปล่อยเช่า ประกอบกับโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตไม่มาก โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในปี 2557 ส่วนใหญ่มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ก็ปิดการขายไปหมดแล้วเป็นส่วนใหญ่
อีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้คอนโดฯในย่านนี้มียอดขายสูง คือ มีกลุ่มนักลงทุนเข้ามาช็อปซื้อคอนโดฯเพื่อเก็งกำไร ทำให้โครงการคอนโดฯของดีเวลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียงสามารถขายหมดในเวลารวดเร็ว เพราะอัตราค่าเช่าที่ได้รับจะอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอนขนาด 40 – 50 ตารางเมตร และมากถึง 70,000-80,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นไป โดยอัตราผลตอบแทนที่ได้รับในกรณีที่ปล่อยเช่าจะอยู่ที่ 4 – 6.5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับต้นทุนของเจ้าของห้องชุด
ขณะที่ราคาขายของคอนโดฯในบริเวณนี้ก็อยู่ในระดับค่อนข้างสูงมาก โดยราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่รอบๆ สถานีราชเทวีอยู่ที่ 135,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาขายเฉลี่ยของโครงการรอบๆ สถานีพญาไทอยู่ที่ 143,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับคอนโดฯที่เปิดพรีเซลในช่วงระหว่างปี 2552 – 2554 ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 85,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปถึงประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตร แต่เมื่อโครงการสร้างเสร็จแล้วราคาขายก็ปรับขึ้นไปถึงประมาณ 110,000 – 230,000 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 5 – 55%
โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายช่วงปี 2553 และสร้างเสร็จในปี 2555 – 2556 จะมีการปรับขึ้นราคาค่อนข้างมากประมาณ 30 – 55% สำหรับโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าราชเทวีและพญาไท
ล่าสุดมีบิ๊กโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสของของบริษัทไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนราชเทวีติดกับบันไดทางขึ้น-ลงของรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีราชเทวี บนที่ดินกว่า 6 ไร่ กำลังดำเนินการก่อสร้างโครงการ JRK Tower ออกแบบเป็นอาคารสูง 46 ชั้น ประกอบด้วยโรงแรมจำนวน 354 ห้อง ตั้งแต่ชั้นที่ 7 – 15 พื้นที่สำนักงานเนื้อที่กว่า 10,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ชั้นที่ 16 – 42 พื้นที่ค้าปลีกชั้น 3 – 6 และ ชั้นที่ 44 – 45 และภัตตาคาร ตั้งอยู่ชั้นที่ 15 และ 45
