เฟรเซอร์สฯเผยอสังหาฯไทยเข้าสู่ “ทางข้าม”เริ่มเห็นสัญญาณ Turn Around ระบุเงินเฟ้อเร่งดอกเบี้ยปรับตัวสูง สงครามรัสเซีย–ยูเครน ส่งผลกระทบที่อยู่อาศัยปรับขึ้น 10% แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น แต่บริษัทอสังหาฯจะยั่งยืน ส่วนเทรนด์ตลาดเชื่อกลุ่มระดับกลาง–บนจะกลับมา มั่นใจอสังหาฯฆ่าไม่ตาย แนะภาครัฐปรับราคาประเมินที่ดินให้สูง ช่วยลูกค้าระดับล่างกู้สินเชื่อได้มาก
นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “อสังหาฯไทย” จะไปทางไหน? ว่าอสังหาฯที่ผ่านมาเจอแต่ “ทางรอด” แต่ปัจจุบันขอใช้ว่า “ทางข้าม” โดย “ทางข้ามของอสังหาฯไทย” จะเห็นสัญญาณอสังหาฯเริ่ม Turn Around ซึ่งมี 4 ปัจจัยใหญ่ ได้แก่
1.เงินเฟ้อ เป็นเรื่องใหญ่ การขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ(Fed) มา 0.75% สุดท้ายคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)ก็ต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยกู้บ้านต้องสูงแน่นอน เป็นภาระของผู้ผ่อนบ้าน เวลาดอกเบี้ยขึ้น ก็มีผลต่ออัตราการผ่อนประมาณ 1:8 เช่น ดอกเบี้ยขึ้น 1% มีผลต่อผ่อนเพิ่มขึ้น 8 %
2.สงคราม ซึ่งสงครามการสู้รบระหว่างรัสเซีย-ยูนเครน ก็ส่งผลกระทบให้มีการปรับราคาขึ้นประมาณ 10% และกลุ่มพลังงานก็มีการปรับขึ้น
3.การปฏิเสธสินเชื่อจะมีเกณฑ์ที่สูงขึ้น ตามสภาวะเศรษฐกิจอยู่แล้ว เพื่อไม่ให้เกิดสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่มากขึ้น รวมไปถึงการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารก็สูงขึ้นอย่างแน่นอน
4.บริษัทอสังหาฯจะยั่งยืน
4.1. บริษัทอสังหานรายใหญ่ๆผลประกอบการไม่ค่อยตก โดยมองว่าอันดับ 1 จะเป็นบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) หรือ LH แต่จะเห็นว่า อันดับ1 ของรายได้ของบริษัทอสังหาฯจะมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เพราะหากจะเป็นเบอร์ 1 ได้ ต้องทำให้ได้และรับมือได้กับทุกสิ่งอย่าง โดยปัจจัยควบคุมจะมีหลายอย่าง เช่น คน ระบบ , ระบบราชการ ,การดูแลและการส่งมอบ ,การซ่อมแซม และสิ่งแวดล้อม เช่น โรคโควิด ก็มีผลต่อความไม่ยังยืน
4.2. ทิศทางอสังหาฯจะก้าวไปอย่างไร โดยมองว่าบริษัทขนาดใหญ่ที่ปรับตัวได้ จะมีเป็นเทรนด์ขาขึ้น และบริษัทขนาดเล็กที่ปรับตัวไม่ได้ ก็จะเป็นทิศทางในขาลง
4.3. อสังหาฯจะมองธุรกิจ Turn Around ให้เร็ว โดยปัจจุบันนี้ผู้บริโภคจะซื้อบ้านมากกว่าคอนโดฯ โดยซื้อบ้านในสัดส่วน 60% คอนโดฯ 38% (ในด้านดีมานด์) แต่ก็ยอมรับว่า การแข่งขันจะตามมา มีเรื่องขาดแคลนแรงงาน วัสดุก่อสร้าง โครงการแนวราบ ตัวโปรดักส์ จะเป็นไปตามกำลังซื้อ เช่น ทาวน์เฮาส์ ชะลอตัว บ้านเดี่ยว มีทิศทางที่ดีขึ้น
โดยทิศทางอสังหาฯปัจจุบันจะพบว่า ความต้องการแนวราบมีมากขึ้นกว่าแนวสูง แต่ทาวน์เฮาส์จะลดลง โดยมีตลาดบ้านเดี่ยวมาทดแทนมากขึ้น เพราะลูกค้าทาวน์เฮาส์จะประสบปัญหาเรื่องการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่มากขึ้น ในด้านระดับราคา พบว่าตั้งแต่โควิด-19 แพร่ระบาด ทุกระดับราคาปักหัวลง แต่หลังโควิด-19 ที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทกลับเติบโตมากขึ้น แต่ก็จะมาแข่งขันเรื่องคุณภาพกันมากขึ้น ซึ่งคำนวณไว้ สต๊อก ในช่วง 2-3 เรื่องมาตรฐานและคุณภาพ สิ่งเหล่านี้ ก็จะเป็นการสร้างมาตรฐานต่อไปในอนาคต ถ้าไม่มีความสามารถในการแข่งขัน ก็จะด้อยลง
“อัตราเงินเฟ้อได้ส่งผลให้มีคนซื้อที่ดินมากขึ้น เพราะนับวันราคาจะปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 20% เช่น ถ้าอยู่ใกล้ระบบสาธารณูปโภคใหม่ๆ เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า ก็จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ขณะเดียวกันก็จะทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาได้ยากมากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการต้องมีวิสัยทัศน์ และความคล่องตัว พร้อมรับมือในทุกสถานการณ์ จะเห็นว่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการเริ่มออกไปพัฒนาโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดมากขึ้น และไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินขนาดใหญ่มากขึ้น เพื่อ Turnover ได้เร็วขึ้น โดยขนาดที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาบ้านเดี่ยวควรอยู่ที่ประมาณ 50 ไร่ หรือ 200 ยูนิต จะเป็นตัวเลขที่เหมาะสม”นายแสนผิน กล่าว
นายแสนผิน กล่าวเพิ่มเติมถึง ตลาดคอนโดฯว่า จะกลับมาในไม่ช้า ซึ่งในส่วนของบริษัทฯเอง ก็พัฒนาโครงการไลว์ไรส์ พัฒนาให้จบเร็วภายใน 2 ปี มั่นใจว่าตลาดคอนโดฯจะกลับมา เพราะคนจะเริ่มกลับมาทำงาน การทำงานที่บ้านจะเริ่มน้อยลง มีไลฟ์สไตล์ต้องออกนอกบ้าน หากมองเซกเมนต์ทาวน์เฮาส์และคอนโดฯใกล้เคียงกัน แต่ไลฟ์สไตล์จะแตกต่างกัน ปัจจุบันนี้ผู้มีครอบครัว ก็อยู่อาศัยคอนโดฯ คอนโดฯที่สามารถให้เลี้ยงสัตว์ได้
“เทรนด์ตลาดอสังหาฯนั้น มองว่าการที่รัฐบาลผ่อนคลายเรื่องโควิด-19 แล้ว เข้าสู่ปกติ ปัจจุบันบริโภคและอสังหาฯมีการทำกิจกรรมได้ตามปกติ โดยกลุ่มระดับกลาง-บนจะกลับมา และภาคส่งออกดีขึ้น ไม่เลวร้าย แม้จะปิดประเทศ แต่ก็สามารถส่งออกได้ ยกเว้น ท่องเที่ยว ยังไม่กลับมา การลงทุนภาครัฐ ไม่ว่าเรื่องโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) อีกไม่นาน เศรษฐกิจก็จะกลับเข้ามา ตัวทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ จะกลับมา อสังหาฯฆ่าไม่ตาย แต่ก็อยากเสนอภาครัฐว่า ราคาประเมินที่ดินในปัจจุบันถือว่าต่ำไป หากประเมินได้สูง ก็จะช่วยลูกค้าระดับล่างในการกู้สินเชื่อได้มาก” นายแสนผิน กล่าวในที่สุด
