“สุรเชษฐ กองชีพ” แจ้งเกิดบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร หลังเปิดตัวได้แค่ 4 เดือนคว้างานลูกค้าเข้าพอร์ตแล้ว 3 ราย และจ่อลงนามในสัญญาเพิ่มอีก 2 ราย มีทั้งบริษัทอสังหาฯมหาชนและนอกตลาด เผยสัญญาณบวกตลาดอสังหาฯกำลังฟื้นตัวหลังเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว คาดลูกค้ากลุ่มเป้าหมายหลัก “ชาวจีน”จะเริ่มกลับมาช็อปอสังหาฯในเมืองไทยปีหน้า
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า บริษัทเพิ่งเปิดดำเนินการมากว่า 4 เดือนแต่ได้รับความไว้วางใจจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ รวมถึงการขอคำปรึกษาในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการเป็นตัวแทนในการซื้อ-ขายอสังหาฯ ล่าสุดมีลูกค้าประมาณ 10 รายที่ติดต่อให้บริษัทเข้าไปร่วมงานด้วย โดยได้ดำเนินการให้ลูกค้าเสร็จแล้ว 2 รายและอยู่ระหว่างดำเนินการในรายละเอียดอีก 1 ราย ส่วนอีก 2 รายจะทำการลงนามในสัญญาในเร็วๆนี้
โดยกลุ่มลูกค้าหลักมี 3 กลุ่มคือ บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง และกลุ่มผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ยังไม่ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการหรือต้องการที่ปรึกษาที่มีความเข้าใจในตลาดอสังหาฯ และเข้าใจในข้อจำกัดของบริษัท
“ในช่วง 2 ปีแรกนี้บริษัทจะเน้นการสร้างชื่อของพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ให้เป็นที่รู้จักของกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ โดยอาศัยประสบการณ์การทำงานของตัวเองที่ทำงานด้านวิจัยตลาดอสังหาฯมากว่า 20 ปี และยังมีทีมงานที่มีประสบการณ์หลากหลายด้านเข้ามาร่วมทีมด้วย”
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในปัจจุบันอยู่ในช่วงปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและว่าน่าจะดีขึ้นกว่าช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา การท่องเที่ยวเริ่มกลับมาฟื้นตัวหลังจากรัฐบาลประกาศเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาในเมืองไทยโดยไม่ต้องกักตัว แต่อย่างไรก็ดีธุรกิจอสังหาฯยังได้รับแรงกดดันทั้งจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมไปถึงราคาซื้อขายที่ดินที่สูงขึ้นในบางทำเลเพราะมีแปลงที่ดินที่มีศักยภาพเหลืออยู่จำกัด ทำให้เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการหลายรายเริ่มคิดหาวิธีสร้างรายได้จากที่ดินที่ถืออยู่ในมือ ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายก็เปลี่ยนรูปแบบจากการซื้อที่ดินเพื่อมาพัฒนาโครงการเป็นการร่วมลงทุนกับเจ้าของที่ดินแทนแล้วแบ่งสัดส่วนรายได้ร่วมกัน
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบจากความขัดแย้งในหลายภูมิภาคของโลก รวมถึงราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้น และความผันผวนของค่าเงินบาทที่อ่อนค่าลงในช่วงนี้ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เป็นช่วงขาขึ้น ส่งผลกระทบต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่ม ทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
ส่วนกำลังซื้อของชาวต่างชาติยังคงชะลอตัวต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้า เนื่องจากชาวต่างชาติส่วนหนึ่งไม่สามารถเดินทางได้แบบปกติ ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติลดลง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน เพราะรัฐบาลจีนยังคงประกาศใช้มาตรการ Zero Covid ขณะที่เศรษฐกิจภายในประเทศของจีนก็เริ่มชะลอตัว ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในเมืองจีนเริ่มประสบปัญหา รวมทั้งมีลูกค้าบางส่วนไม่ยอมจ่ายค่างวดที่เหลือให้กับโครงการเพราะต้องการให้ทางเจ้าของโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนถึงจะจ่ายค่างวดให้
“ในช่วงปี 2563 รัฐบาลจีนได้ประกาศนโยบาย ”สามเส้นแดง” ออกมาเพื่อควบคุมผู้ประกอบการอสังหาฯให้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามหลักเกณฑ์โครงสร้างทางการเงิน คือ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต้องน้อยกว่า 100% อัตราส่วนเงินสดต่อหนี้ระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่าของเงินสด และอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวมโดยไม่รวมเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ต้องน้อยกว่า 70% ทั้งนี้หากผู้ประกอบการรายไหนทำได้ 3 ข้อจะได้เครดิต 15% 2 ข้อได้ 10% และ 1 ข้อได้ 5% รวมทั้งสั่งห้ามบริษัทอสังหาฯของจีนออกไปลงทุนนอกประเทศ”
อย่างไรก็ตามเชื่อมั่นว่ากำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าคนจีนจะเริ่มกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยอีกครั้งในช่วง1-2ปีข้างหน้า โดยต้องรอประเมินสถานการณ์หลังช่วงวันชาติจีนในเดือนตุลาคมนี้และช่วงเทศกาลตรุษจีนปีหน้า ล่าสุดรัฐบาลจีนได้ผ่อนปรนให้ชาวต่างชาติหรือคนจีนที่เดินทางเข้าประเทศจีนให้กักตัวในสถานทีที่หน่วยงานกลางจัดให้เพียง 7 วันลดลงจากกำหนดเดิมที่ให้กักตัว 14 วัน
ขณะเดียวกันหากกระทรวงมหาดไทยออกประกาศกฎกระทรวงเพื่อกำหนดเงื่อนไขให้ชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูงและมีการลงทุนในเมืองไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทภายในระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปี สามารถซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้บนเนื้อที่ไม่เกิน 1ไร่ คาดว่ามาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจอสังหาฯของไทยฟื้นตัวได้เร็วขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เริ่มสนใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในไทยมากขึ้นสำหรับให้ลูกหลานใช้เป็นที่พักอาศัยในช่วงที่เรียนมหาวิทยาลัยในเมืองไทยหรือใช้อยู่อาศัยเองเป็นครอบครัว
