บริษัทพร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้จัดงานเสวนาประจำปี 2565 “กรุงเทพจตุรทิศ: พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาฯจะไปทางไหน…?เนื่องในโอกาสครบรอบปีที่7 และก้าวสู่ปีที่ 8 โดยมีวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิจากสภาหอการค้าไทย,ศูนย์วิจัยธนาคารไทยพาณิชย์,สมาคมอาคารชุดไทย และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ร่วมแสดงความคิดเห็นถึงแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนข้อกฎหมายที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯในกรุงเทพฯ
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯและแนวโน้มในอนาคตว่า ปัจจัยบวกที่จะพลิกโฉมการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯในกรุงเทพฯ ครั้งใหญ่ในรอบ 70-80 ปี คือ การพัฒนาโครงสร้างระบบรางเพื่อเข้ามาแทนที่การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว โดยตามแผนของภาครัฐจะมีการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นจากกว่า 100 สถานีในปัจจุบันเป็น 500 สถานี ซึ่งถือเป็นความท้าทายที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อมรองรับการพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ รวมถึงส่งเสริมให้เกิดการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย
ขณะเดียวกันควรมีการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้าเพื่อส่งเสริมการกระจายศูนย์กลางเมืองไปทั่วกรุงเทพฯ เพราะจะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนของนักพัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะควรมีการปรับแก้เงื่อนไขการขายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ ซึ่งจะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่นและกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัวออกไปยังพื้นที่ต่างๆที่มีศักยภาพ
รวมทั้งควรส่งเสริมในเรื่องของการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหรือ Transit Oriented Development (TOD) ซึ่งเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง กำหนดรูปแบบการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อสร้างชุมชนรอบสถานีให้เป็นชุมชนน่าอยู่อาศัยและลงทุนทำธุรกิจ พร้อมส่งเสริมให้เกิดการเดินทางเข้า-ออกพื้นที่ด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าในรูปแบบผสมผสาน (Mix use) ที่มีทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย พื้นที่พาณิชย์และค้าปลีก รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ
โดยเฉพาะควรแก้ไขกฎหมายเรื่องที่จอดรถ ซึ่งตามข้อกำหนดของกระทรวงมหาไทยกำหนดให้ต้องมีที่จอดรถ 1 คันสำหรับสำหรับห้องชุดขนาดพื้นที่ 60 ตารางเมตร ซึ่งเท่ากับว่าส่งเสริมให้มีการก่อสร้างพื้นที่จอดรถเพื่อรองรับการใช้รถยนต์
ตลาดคอนโดฯกทม.โต 200% เทียบปีก่อน
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วง 7เดือนที่ผ่านมา นายอิสระกล่าวว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นทุกเซ็กเมนท์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯมีการเปิดตัวสินค้าใหม่ถึง 37,616 ยูนิต เติบโต 262% เมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำในปี 2564 ที่ผ่านมา ส่วนบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 62% จำนวน 22,151 ยูนิต
“การแพร่ระบาดของโควิด-19ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตช้ากว่าภาวะเศรษฐกิจ แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังโตต่อเนื่อง แม้จะลดลงบ้างแต่ไม่มากนัก คาดว่าตลอดทั้งปีนี้ยอดโอนยังทรงตัว”
ดังนั้นสิ่งที่จะกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อบ้านเพิ่มขึ้น คือ การต่ออายุมาตรการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีแนวโน้มว่าภาครัฐจะต่ออายุมาตรการนี้ต่อเนื่องไปถึงปีหน้าแถมยังครอบคลุมถึงตลาดบ้านมือสองด้วย
EIC ชี้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาทยังโตต่อเนื่อง
นายเชฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้และแนวโน้มปีหน้าว่า ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศที่เริ่มกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดอสังหาฯเริ่มเติบโตเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน จากการขยายตัวของกลุ่มคอนโดราคาต่ำเป็นหลัก ตามกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ ขณะที่แนวราบมีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้หน่วยขายได้ใหม่ขยายตัวได้ดีจะเป็นกลุ่มคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท
“กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังมีความเปราะบาง รวมถึงความกังวลด้านค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตาม ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาท รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก”
ส่วนแนวโน้มของตลาดอสังหาฯในปี 2566 คาดว่ายังขยายตัวได้ต่อเนื่องในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า เพราะยังต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันจากภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้การฟื้นตัวของกำลังซื้อเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเริ่มปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
ทำให้ตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดฯราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาทยังคงได้รับความนิยม ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดที่ส่วนใหญ่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น ขณะที่บ้านเดี่ยวยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ดี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลางในทำเลชานเมืองจะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยวในกลุ่มระดับราคาสูงยังเติบโตสม่ำเสมอ
“ปัจจัยบวกที่จะส่งดีต่อตลาดอสังหาฯในพื้นที่กทมใ–ปริมณฑลในปีหน้า คือ ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่เริ่มฟื้นตัว รวมถงมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายมาตรการ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจ นองเหลือ 0.01% ซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับการต่ออายุในปีหน้า ส่วนปัจจัยลบที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า คือ ภาวะเงินเฟ้อ และหนี้ครัวเรือนที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ส่วนต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งวัสดุก่อสร้าง แรงงานและที่ดิน จะผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับตัวสูงขึ้น”
เอ็มดีเสนาฯ จี้ภาครัฐปรับผังเมืองทำบ้านรองรับชุมชนแออัด
ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกดั (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาฯในปีนี้ ดีมานด์ยังคงต่ำกว่าซัพพลาย ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ขณะที่กลุ่มสินค้าราคา 1-2 ล้านบาทยังได้รับความต้องการซื้อจากกลุ่มลูกค้าต่อเนื่อง ทำให้กลุ่มเสนาฯ ได้ขยายการลงทุนในตลาดคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาทแทนที่สินค้าทาวเฮาส์มากขึ้น
“ต้องยอมรับว่าความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบันไม่สอดคล้องกับสินค้าที่ดีเวลอปเปอร์ผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มลูกค้ายังเป็นกลุ่มสิค้าราคาต่ำ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯปีนี้ไม่เติบโตเท่าที่ควร”
ทั้งนี้หากภาครัฐต้องการให้ตลาดอสังหาฯเกิดการเปลี่ยนแปลง มีการกระจายตัวไปยังหัวเมืองทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยสอดรรับกับความต้องการซื้อของประชาชนได้ จะต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมือง เพื่อให้เกิดการกระจายการพัฒนาแบ่งเป็นโหนดๆ รอบกรุงเทพฯ ช่วยทำให้ราคาที่ดินปรับตัวได้ไม่มาก นอกจากนี้ภาครัฐควรหันไปพัฒนาโครงการในชุมชนแออัด เพื่อรองรับกลุ่มคนชุมชนแออัดในกรุงเทพฯที่มีประมาณ 2,700 ชุมชน ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี นอกจากนี้ภาครัฐควรมีแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาทเพิ่มขึ้นด้วย
นายกฯอาคารชุดไทยแนะรัฐปั้นไทยเป็นศูนย์กลางเวลเนสดึงกำลังซื้อต่างชาติ
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในยุคที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับวิกฤติซ้อนวิกฤติตั้งแต่โควิด-19 ไปจนถึงสงครามรัสเซีย-ยูเครน รวมถึงขั้วอำนาจทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงทั้งจากสหรัฐ และจีน ขณะที่สังคมไทยในยุคปัจจุบันกำลังเผชิญกับสังคมผู้สูงวัย ดังนั้นภาครัฐควรใช้จุดแข็งของความเป็นประเทศ ที่มีวัฒนธรรมเป็นเอกลักษณ์ของตัวเองเปิดรับคนทั่วโลกให้เดินทางมาท่องเที่ยวเมืองไทย รวมทั้งดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ทั้งกลุ่มคนทำงานที่มีความเชี่ยวชาญ นักท่องเที่ยว รวมถึงกลุ่มแรงงงาน กลุ่มผู้เกษียณ เพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในการดึงคนทั่วโลกมามีส่วนร่วมพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโต
ทั้งนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรจับมือกับธุรกิจด้านสุขภาพ เพื่อผลักดันให้ไทยเป็นศูนย์กลางด้านสุขภาพ (wellness Destination) เพื่อเปิดกว้างรองรับคนทุกชาติทั้งยุโรป สหรัฐ และจีน ซึ่งเดิมคนจีนถือเป็นลูกค้ารายใหญ่ในช่วงก่อนโควิด ซึ่งนิยมซื้ออสังหาฯ ในไทย โดยเริ่มต้นจากการลงทุน จนนำไปสู่การเข้ามาอยู่อาศัย รักษาพยาบาล และเป็นบ้านหลังที่ 2
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ หลังโควิดต้องยอมรับว่าราคาลดลงเทียบเท่ากับเมื่อช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองปรับเพิ่มขึ้นถึง 20% ถือเป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ ในการพัฒนาโครงการ ส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบย่านชานเมืองที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 2หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันราคาขึ้นไปถึง 3-4 หมื่นต่อตารางเมตร ทำให้ต้องขยายทำเลที่ไกลออกไปจากเดิม
